ニュースではよく聞くものの、自分にどれくらい影響があるのかまではイメージしにくいかもしれません。

しかし、実際には年収が変わっていなくても、金利の上昇だけで毎月の生活に使えるお金が確実に減少していきます。

たとえば、わずか1年（2025年4月～2026年4月）で、住宅ローンの世界は歴史的な転換点を迎えています。

10年物国債の金利は、1年前は1.4％でしたが、2026年4月時点で2.408％にまで上昇しています。

この長期金利の上昇は、住宅ローン、特に固定金利の上昇に直結します。

この記事では、金利上昇が家計に与える影響を解説します。

15年ぶりの高水準｜住宅ローン金利はここまで上がった

長らく低金利時代が続いていた日本ですが、ここにきて状況が大きく変わっています。

変動金利が1％水準へ

少し前まで住宅ローンの変動金利は、0.4％程度にまで下がり、それが当たり前の時代が続いていました。

これまで上がらないといわれ続けてきた変動金利ですが、日銀の政策金利引き上げを受け、ついに多くの銀行が基準金利を引き上げています。

2026年現在では、メガバンクもネット銀行も、0.9～1.1％台が主流となり、1％の時代に突入しています。

固定金利は2.5％時代へ

固定金利は、日銀の動きよりも先に市場の長期金利（10年物国債利回り）に連動して動きます。

そして、固定金利も同様に上昇しています。

たとえば、フラット35では、1年前は1％台後半だった金利は、現在では2.5％前後にまで上昇しています。

このように住宅ローンの金利が短期間で大きく上昇したことは、明確に金利上昇局面に入ったことを意味しています。

毎月の支払いはどれだけ変わるのか

金利の話をパーセンテージでいわれても実感しづらいかもしれません。

そのため、ここでは実際の返済額で見ていくことにします。

ケース：5,000万円を35年で借りた場合

• 1年前（金利0.4％）→月々約12.8万円
• 現在（金利1.0％）→月々約14.1万円

→結果

• 月々約1.3万円の増加
• 年間で約15.6万円の負担増

この差の数字が意味するものは大きいです。

• 教育費
• 外食費
• 貯蓄
• 投資資金

などの本来使えたはずのお金が消えるということです。

なぜここまで金利が上がったのか

ここまで金利が上がった背景には、金融政策の転換があります。

日本銀行の利上げ

2025年末から2026年にかけて、日本銀行は政策金利を0.75％まで引き上げました。

この結果、長年続いた超低金利政策が転換し、市場金利全体が押し上げられています。

円安への対応

金利上昇の要因の一つとされているのが為替です。

ドルに対して円安が進行すると、輸入物価が上昇し、インフレが加速する、といった影響が出ます。

こういった影響を抑えるため、日本も金利を上げざるを得ない状況になっています。

言い換えれば、一部の住宅ローン利用者が破綻するという痛みを伴ってでも、円の価値と物価の安定という日本全体の利益を優先せざるを得ない状況になっています。

怖いのは生活費の固定化

住宅ローンは、長期間にわたって返済していくローンです。

一度決まった支出が長期間固定されれば、ライフプランにも大きな影響を与えます。

たとえば、月の返済額が1.5万円上がって、それが残り34年の間続くとしたら、約612万円の支出増になります。

これから住宅ローンを組む人が考えるべきこと

金利上昇局面では、考え方が重要です。

住宅ローンのこれからの選び方

住宅ローンの返済は、年収ではなく、手元に残る可処分所得で考える重要性が増しています。

※一般的には、金利上昇局面では固定が有利、金利下降局面では変動が有利といわれている。

借入可能額ではなく返済可能額で考える

銀行が貸してくれる金額が返していける金額とは限りません。

銀行は返済負担率で機械的に借り入れ可能な額を計算します。しかし、銀行は利用者の家庭状況、教育方針、価値観までは計算に入れてくれません。

年収800万円の人が社会保険料や税金で実際に使える額が600万円程度になれば、思い描く未来とは違ったものになるかもしれません（リスク増）。

金利が上昇した場合をシミュレーションする

変動金利は借入時は固定より低いですが、将来的に上昇するリスクがあります。

変動金利を選ぶのであれば、将来金利が上昇した場合を想定して備えをしておくことが大事です。

ケース：今の金利1％が5年後に1.5％に上昇し、さらに５年後に2％になった

• 最初の5年（1％）→14.1万円
• 5年～10年目（1.5％）→15.1万円
• 11年目～（2％）→16.1万円

最初の返済額より2万円の増加→年間24万円の負担増

余力を残した資金計画にする

固定金利で選べば、その後住宅ローンの金利をそこまで気にする必要はありません。

変動金利、固定金利のどちらを選ぶにしても、余裕を持って返済していける金額にすることが大切です。

• 借りられる金額と返していける金額はイコールではない

とはいえ、現在では固定金利はすでに高くなり、変動金利も超低金利時代が終わりつつあります。

• 作戦１．原則通り固定金利
• 作戦２．変動と固定のミックス
• 作戦３．変動金利で借りつつ、浮いた差額を積立投資し、金利が本格的に上がったら運用益でローンを軽減する

まとめ

住宅ローンの金利上昇は、単なる数字の変化ではなく、可処分所得の減少、生活の自由度の低下につながります。

これからの時代は、低金利だから借りるではなく、金利が上がっても耐えられるかを考える時代です。

今は低金利なので、頭金を貯めずにマイホームを購入するのも一つの手ですが、ライフプランや教育費を考慮したい等の理由で今マイホームを購入できない・しない人もいます。

住宅購入を見据えて「頭金をどうするか？」と悩む人も多く、NISAを活用した積立で頭金を用意するのはアリか？と疑問を持つ人も増えています。

マイホームの頭金をNISAで準備するという考えは、メリットもありますがデメリットもあり、計画性や商品選びが非常に重要です。

FPに相談しても個別銘柄は教えてもらえませんが、重要な考え方や知識は共通してます。

今回はNISAで頭金を積み立てるメリットと注意点を解説します。

頭金をどう準備する？まずは物件価格と相場を把握する

まず最初に重要なのは、希望するエリアの物件価格の相場がいくらかを知ることです。

建物は年々上昇してますが、人件費を除いて全国でそれほど差はないといわれます。

土地の価格は「坪単価」で比較する

土地は坪や㎡といった単価をもとに他の土地と比較すると分かりやすいです。

• 1坪＝3.30579㎡
• 1㎡＝0.3025坪
• ①30坪で5,000万円の土地の坪単価→5,000万円÷30坪→坪167万円
• ②25坪で4500万円の土地→坪180万円
• ③110㎡で6,000万円の土地→6,000万円÷110×3.30579→坪180万円

坪単価だけで見ると①が有利ですが、安ければよいというわけではなく、立地・形状・接道・周辺環境も含めた総合判断が重要です。

頭金はどれくらい必要？

次に頭金をどれだけ貯めるかですが、建売なら土地と建物の価格なので、購入価格の把握もしやすいです。

土地建物5,000万円のエリア→1割貯めるなら500万円が必要

NISAで頭金を準備するという選択肢

NISAを活用した積立であれば、つみたて投資枠を活用した投資信託の積立が利用できます。

積立投資なら毎月の負担を抑えられる

10年後に購入予定

• 貯金だと毎月4.2万円必要
• 5％で積立投資できれば、毎月3.3万円で済む

ただし、投資信託といってもタイプによってリスクとリターンに差がありますし、投資期間が5年と15年とでもリスク許容度は異なります。

投資信託の積立を開始した後は、定期的に見直し、徐々にリスクを抑えた運用に切り替えることも必要かもしれません。

NISAで頭金を準備するメリット

非課税で頭金を増やせる

NISAは運用益や配当益が非課税になる制度です。

そのため、銀行預金より効率的に増える可能性があります。

リスクはありますが、うまく増やせれば預貯金より少ない負担で頭金を準備できます。

再投資で複利効果が期待できる

投資期間が数年ではあまり効果はありませんが、頭金の準備期間が10年以上あれば、インデックス投資で成長が見込めます。

利益を再投資すれば、複利の効果も期待できます。

インフレ対策になる

近年は資材価格や人件費が高騰しており、建築費用がインフレ化してます。

積立投資によって物価上昇による資産の目減りが軽減出来たり、それ以上に増える可能性があるのは魅力です。

NISAで頭金を準備するデメリット

リスクとリターンは正比例の関係にあるので、大きなリターンを得るには大きなリスクにさらされます。そのため、様々なデメリットもあります。

元本割れのリスク

投資信託は価格変動があるので、短期的に減るリスクがあります。

購入タイミングと市場の状況がズレるリスク

マイホームを購入する時に投資信託の価格が値下がりしていた場合、解約しにくい状況になります。

解約すれば損が確定してしまうので、購入するのが予定より先になる可能性がでてきます。

商品選びを間違えるリスク

投資信託の平均保有期間は２～３年といわれ、これは知識がない人ほど短期間で売ってしまう傾向にあるようです。

一方で人気の商品は10年以上保有される傾向です。

商品選びで失敗してしまうと、5年後、10年後にいまいち増えていないという結果につながります。

NISAで頭金づくりが向いている人

投資期間が10年以上ある人

投資の基本は長期・積立・分散投資といわれています。

毎月定額を購入することで、高い時は少なく、安い時は多く買うことができます。

長期分散投資ができれば、相場変動のリスクを減らすことができます。最初はリスク性の商品にして、定期的にリスクを抑えた運用にシフトすることもできます。

 必ずこの時期に買うわけでない人

S&P500の平均リターンは、8％～14％と言われてますが、実際は1年でマイナス20％になったり、プラス50％を超えます。

解約の時期の市場が悪ければ積立てた期間の利益がなくなる恐れがあります。

必ずこの時期に買う必要がなければ、相場の状況を見てタイミングを調整できます。

投資経験がありリスクを理解している人

投資経験が十分であれば、リスクとうまく付き合っていけます。

また、大きく増えていれば、予定通り一部を頭金にして、残りをそのままNISAで運用、状況に応じて繰り上げ返済をするといったことも可能です。

NISAで頭金を貯めるときのポイント

短期運用には向かない

• 投資信託は元本保証でない
• リターンの大きい商品はリスクも大きい（相場変動リスク）

市場に左右される

• 長期上昇相場か長期下降相場で左右されやすい
• 投資先が日本か海外かでも左右される

購入時期が近づいたらリスクを下げる

• リスクとリターンは比例する関係にあるので、積立期間が長い方がリスクを緩和させることができる
• 購入時期が近づくにつれて買い替えることも必要

500万円を10年で準備するシミュレーション

• S&P10％と安全資産2％→半分ずつ→6％→積立額3.1万円
• 国内外債券と国内外株式→4分の1ずつ→想定5％→積立額3.3万円

平均リターンが大きいとボラティリティが想定以上と感じやすい

• 平均リターン10％→実際はマイナス10％になったり、プラス30％になったりする

まとめ

・近年の建築費は上昇傾向にある

・住宅購入時期が10年以上先なら積立投資で頭金作りもあり

・投資信託といっても商品によってリスクとリターンは異なる

・購入時期に合わせてリスクを抑えた運用にシフトすることも必要

しかし、住宅ローンを組もうとすると、フリーランス・個人事業主といった自営業者はサラリーマンなどと比べて審査が厳しく、借りにくいといわれています。

なぜ自営業者が住宅ローンを借りにくいのか、またマイホームを買うための対策について解説します。

なぜ自営業者は住宅ローン審査で不利になるのか

自営業者が住宅ローンを借りにくいといわれる理由は様々ですが、一般的によく言われるのは次のような理由です。

・収入が安定しない

・所得を低く申告している

・何かあったら事業を優先してしまう

・日本の景気に左右されやすい

・事業の継続が３年以上必要なことがある

自営業者は金融機関から収入が安定しないと判断される

会社は、社員の給与を簡単に下げられないと労働基準法にあり、また社員を簡単に解雇できません。

会社員である限り決まった収入が得られますが、自営業者は収入が不安定です。

自営業者は、仕事が継続してあったとしても、契約次第で売上・収入が月によって異なるのは普通です。また、病気で休んでも会社員のような保障がありません。

住宅ローンの返済は毎月のことであり、20年、30年と長期になるので、収入が安定しないことはマイナスに見られます。

金融機関は安定性を重視するからです。

節税で所得を低くすると審査が通りにくくなる

自営業者は確定申告を自分で行うのが原則です。

その際、節税目的で経費を多く計上すれば、表面的な所得が低くなります。

• 売上・収入ー経費 ⇒ 所得

売上から経費を引いた金額が自由に使える所得なので、住宅ローンの審査では決算書の所得（利益）が重視されます。

住宅ローンの審査では所得が基準になります。

売上が多くても所得が低ければ、低い所得で住宅ローンの審査が行われます。

①売上1,500万円・経費1,000万円 → 所得500万円

②売上1,000万円・経費200万円 → 所得800万円

① < ②

②の方が審査が通りやすい・多く借りられる

勤続年数（事業継続年数）が重視される

民間住宅ローンの実態調査によれば、93.2％（令和4年度）の金融機関が勤続年数を重視するとしています。  

会社員は勤続年数＝安定性と見られるように、自営業者は事業の継続期間が短いと信用が低くなります。

自営業者として１０年事業をしてる人より、会社員として１年勤務してる人の方が信用が高いと見られることも多いです。

金融機関によっては3期分の確定申告書を提出させるので、事業継続が3年未満だと相談の段階で断られる機関もあります。

反対に前もって3期分が必要と分かっていれば、住宅ローンの審査対策も立てられます。

頭金や諸費用の資金作りの準備期間にも充てられます。

担保・頭金が厳しく見られることがある

自営業者が安定していないと見られるのであれば、担保を提供したり、頭金を多く入れることで信用を得ることができます。

• 会社員→頭金が少なくても会社員なら審査通りやすい
• 自営業者→信用がない→担保を求められる・貸出額が下げられる

とはいえ、住宅ローンの借入れのために担保を提供したり、頭金を多く入れることをできる人は少ないので、要件を満たせない場合は別の金融機関を探す方が賢いかもしれません。

信用金庫やフラット３５は、都市銀行と比べて自営業者でも審査に通りやすいといわれています。

住宅ローン審査で銀行はどこを見ているのか

金融機関によっては

• 3期の所得の平均
• 3期のうち最も低い所得
• 直近年度の所得のみ

など、判断基準が異なりますが、いずれにしても所得が大きく上下していると安定性が低いとみなされ、借入可能額が減ったり、審査に落ちやすくなる傾向があります。

逆に、赤字や極端に低い所得の年度があると、たとえ他の年に高収入でも審査は一気に不利になります。

• 3年分の確定申告書が必要なケースがある
• 平均所得・最低所得・直近所得など金融機関ごとに判断基準が違う
• 赤字決算や大きな収入変動は強いマイナス材料

自営業者でも住宅ローン審査に通りやすくなる方法

自営業者がなぜ住宅ローンの審査に通りにくいのか分かれば対策も立てやすいでしょう。

自営業者でも住宅ローンの審査に通りやすくなる方法には以下のようなものがあります。

• 確定申告の所得を安定させる
• 頭金を多めに準備する
• 審査が厳しい金融機関は最初から選ばない
• フラット35を利用する
• 会社員時代にローンを組んでから自営業になる

確定申告で節税より所得を優先する

多くの金融機関が3期分の確定申告を要求するので、少なくとも直近3年間は課税所得を安定させることです。

また、自営業者は経費の参入で所得を低くする傾向にあるので、3年間は所得を低くし過ぎないことが審査を通りやすくします。

住宅ローンを検討する3年前からは、節税だけに目を向けず、将来の借入れを見据えて意識することが大切です。

• 金融機関によって３期の所得平均、一番低い所得で判断する⇒３年は所得を安定させる

自己資金（頭金）を多めに準備する

自己資金が多いということは、それだけ借入金が減るということです。

• 自己資金ー諸費用＝頭金
• 物件価格 ー 頭金＝必要な借入金

物件価格に対して借入金が少なければ、金融機関にとっても貸し出ししやすくなります。

また、頭金を多くすることで担保割れも回避できます。

物件価格（≠担保価値）>>> 貸出金

〇 物件価格7000万 >>> 借入金3000万

× 物件価格7000万⇒6000万 < 借入金7000万（担保割れ）

審査に厳しい金融機関は最初から避ける

金融機関にも住宅ローンの審査に厳しい機関と積極的な機関があります。

また、都市銀行よりも地方銀行や信用金庫のほうが柔軟に対応してくれる傾向にあります。

金融機関は審査基準を公表してませんが、住宅ローンに積極的でない金融機関はあります。

そういった金融機関は時間や手間の節約のために最初から外すことも必要かもしれません。

フラット35を選択肢に入れる

フラット３５は、自営業者でも民間金融機関より審査に通りやすいといわれています。

フラット３５の審査には、納税証明書（所得金額用）および確定申告書（写）が必要ですが、前年の所得で審査されます（金融機関は3年間の平均など）。

フラット35の特徴として借入期間ずっと固定金利というものがあります。

金融機関の変動金利は審査金利が高めに設定されてるので、借入れられる金額が少なめになりますが、フラット35の審査金利はその時の金利となるので、借入れられる金額が高額になりやすいです。

これは借入れしやすい一方で負担が多額になりがちということです。つまり、フラット35では返済していける金額かを自分で判断しなければいけません。

• 自営業者でも比較的審査に通りやすいといわれる
• 銀行よりも多く借りられる
• 借入額が適正かの判断が難しい

まとめ｜自営業だからといって住宅ローンが無理なわけではない

・自営業者は収入が安定しない、所得を低く申告してるといった理由から住宅ローンを借りにくい

・金融機関では３年以上の事業継続の要件があることがある

・金融機関の審査では自営業者は会社員より厳しくみられる

・３年間の所得を増やす、自己資金を準備することで対策する

・フラット35を利用すれば自営業者でも住宅ローンの借入れは可能

毎月支払う家賃と住宅ローン、将来の売却価値、修繕費、税金……これらを長期視点で比べないと、住み心地ではなくお金の損得で損してしまうこともあります。

最近は人口減少、空き家増加、建物の老朽化などの事情が絡み、かつてのように家が資産という常識が通用しなくなってきました。

日本では、長く賃貸派と持家派の間で議論が続いていますが、これらを比較してもほとんど意味がありません。

費用面で生涯コストは同じくらいというFPもいますが、そもそも比較する前提が間違ってることが多く、同じということはあり得ません。

過去に私が見た例では、月12万円のアパートと住宅ローン12万円とを比較したものがありましたが、ボロアパートの２LDKと新築の４LDKとを比較した時点で、誰が見ても無理があります。

持家は住宅ローンの他にも修繕費や税金がかかるので、せめてコストを合わせる必要がありますが、それでも建物のグレードに差が出てしまいます（持家の方がグレードが上）。

また、持家であっても一戸建てと分譲マンションを比較した場合は総コストに大きく差が出ます。

一戸建ては土地が資産として残りますが、外壁や屋根などの修繕が個人負担です。

分譲マンションも修繕積立金や管理費が継続的にかかりますが、長い目で見ると一戸建てよりコスト面で高額になりやすいです。

賃貸か持家かを月々いくら支払うかだけで比べるよりも、ライフプラン全体を見て、その人にとって何が最適かが重要です。

賃貸住宅のメリット・デメリット｜賃貸で暮らす場合の注意点

賃貸住宅のメリット

一般的に賃貸のメリットとして以下のようなものがあると言われます。

• 気軽に引越ができる（通知だけ、審査が緩い）
• 維持コストが分かりやすい（家賃、更新料、更新時保険料、保証費、管理費）
• 初期費用が安い（頭金・諸費用がない）
• 設備の修理費を負担しなくてよい
• 資産価値を気にしなくてよい

特に引っ越しが気軽にできる点は大きなメリットです。

気軽に引越できれば住む場所の選択肢も多くなり、駅前のマンションも借りやすいです（持家は出にくい・少ない）。

また、近隣トラブルで引っ越しを考える人は多く、持家でトラブルが起きると大変です。

その点、賃貸ならトラブルがあっても引越せば済みます。

賃貸住宅のデメリット

賃貸住宅のデメリットには以下のようなものがあります。

• 資産が残らない
• 一生賃貸料が発生する
• 持家と比べて建物が貧相
• 家賃の値上がりリスクがある（インフレ）
• 楽器やペットに制限がある
• 高齢者だと借りにくい

一生賃貸料が発生するのはデメリットですが、賃料が安いエリアに引越しが可能です。

年金はどこに住んでも同額なので、田舎に家を買ってしまうというのも手です。

ただ、田舎に引っ越したものの馴染めず戻る人も多いです。

持家（マイホーム）のメリット・デメリット｜購入前に知るべき点

持家のメリット

持家のメリットには以下のようなものがあります。

• 資産として残る
• 子供に相続させることができる
• 住宅ローンを完済すれば年金生活でもやっていける
• 税金で優遇されている（住宅ローン控除、買い替え特例、3000万円特別控除）
• 一戸建ては楽器とペットの飼育が自由（マンションは規約次第）
• 一戸建ては駐車場の費用がかからない（駐車場有）

資産として残せるのはメリットですが、田舎の場合は資産にならないこともあります。

また、持家であっても一戸建てとマンションとでは随分と違うので、自身のライフスタイルに合っているかも重要です。

持家のデメリット

一方で持家にもデメリットはあります。

• 購入するのに頭金や諸費用が必要
• 引越しに手間がかかる
• 設備の修理やリフォーム代がかかる
• 管理費、修繕積立金がかかり、インフレリスクがある
• マンションのほとんどは修繕積立金が値上がりする前提
• 災害のリスクがある
• 場所が悪いとコストだけがかかる負債のような存在になる

分譲マンションは強制的に修繕積立金が徴収されますが、一戸建てであっても修繕は必要です。

資産価値の低い田舎の場合は、早く手放すことがリスク回避になることがあります。

賃貸と持家の生涯コスト比較｜同じ家で比べるとどうなる？

以前、不動産会社で現地販売会をしていた時のことですが、そこでは8棟の建物が売りに出ていました。

そこの建物は土地付きで3,580万円から4,280万円で売りに出ましたが、3,580万円の2棟だけが売れ残りました。

そのうちの１棟が売れたと思ったら、数日して賃貸物件として貸し出し募集がされました。

この場合の賃貸と一戸建てはどちらも同じグレードの物件になるので、比較ができると思い例として取り上げます。

◎持家の場合（35年ローン・金利0.625％）

• 月々95,000円
• 固定資産税：月あたり10,000円
• 修繕費の積立投資：月13,000円(→7％で10年後220万円)
• 合計：118,000円

 ◎賃貸の場合

• 家賃：165,000円（駐車場付き）
• 更新料・保険料・保証料など：1月あたり換算→14,000円
• 合計：179,000円

募集していた家賃は180,000円でしたが、その後の経年劣化による値下がりリスクや空室リスクを考慮して165,000円にしました。

自身が損する契約をする投資家はいないので、コスト面に限れば持家が有利なのは間違いありません。

持家の場合は変動金利なので金利が上がるリスクがありますが、賃貸に住み続けるよりは安く済むのが普通です。

◎同じ建物（戸建て）での持家と賃貸のコスト比較

• 持家　118,000円（金利リスクあり・将来のリフォーム費用）
• 賃貸　179,000円（老朽化すれば家賃が安くなる可能性）

最近、住宅ローンの金利が上がったことが話題になりましたが、その一方で賃貸の家賃が１.５倍になったことも話題になりました。

値上がりした家賃の額が適正かは議論の余地がありますが、インフレ時代はこのように家賃が上がるリスクがあります。

家賃の上昇により、特に都内では今後、学生や若い世代が一人暮らしできなくなるといった懸念もされています。

マンションであっても自分が損して賃貸に出す人はいないので、賃貸はコストの面で最も不利です。

• 持家→金利・維持費が上昇していくリスク
• 賃貸→家賃が値上がりするリスク
• 基本的には賃貸より持家がコストで有利

一戸建てと分譲マンションの違い｜コスト・修繕・将来リスク

一戸建てと区分建物は生涯コストに差がある

持家といっても一戸建てと区分建物の分譲マンションとではコストに大きな開きが出ます。

分譲マンションは利便性や防犯性にメリットがありますが、コストという面ではむしろ賃貸に近い（コスト高い）かもしれません。

一戸建てと分譲マンションは全然違うので単純に比較できませんが、分譲マンションは固定資産税が少し高く、何より管理費と修繕積立金が毎月かかります。

インフレは管理費と修繕積立金の値上がり要因となりますし、そもそも修繕積立金は5年ごとの見直しで値上がりすることも多いです。

• 生涯コストは一戸建てより区分建物の方が高い

修繕積立金の２つの積立方式

修繕積立金の積立方法には、均等積立方式と段階増額積立方式の２つがありますが、多くのマンションでは段階増額積立方式を採用しています。

均等積立方式が長期修繕計画で計画される工事費用を計画期間内に均等に積み立てる方式なのに対して、段階増額積立方式は最初の修繕費を抑えて段階的に積立て額を増額する方式だからです。

均等積立方式が本来は望ましいのですが、最初から修繕積立金が高いとマンションが売れないので、多くのマンションでは段階増額積立方式になっています。中には最初に一時金を徴収したり、金融機関から借入をすることを前提として積立計画を立てることもありますが、それでも原則的に値上がりしていくと見た方がいいでしょう。

また、修繕積立金を徴収していても、建替えでは資金が不足するのが普通なので、建替え費用が徴収されるリスクも考えられます（資金不足で建替えができないことがほとんど）。

このような理由から分譲マンションは賃貸より安く、一戸建てより総コストがかかるといわれています。

一方でマンションは戸建てよりも防犯性が高く、修繕は自分で考える必要がない等メリットもあります。

戸建て・マンション・賃貸のリスク

• 一戸建て→建て替えのタイミングは自分で決められる
• マンション→建て替えのタイミングを自分で決められない
• マンションの建替え→最低2,000万円以上必要といわれている（売却可）
• 賃貸は生涯コストが高額になる傾向
• 賃貸→働き続ける・家賃の安い場所に引越す

まとめ｜賃貸か持家かは得ではなくライフプランで決める

• 賃貸と持家論争は意味がない→お金の面では持家が有利
• 賃貸と持家にはそれぞれのメリットとデメリットがある
• 賃貸は気軽に引越しできる
• 家を購入すればよかったと後悔している賃貸派が多い
• 持家は資産になる一方、田舎だと負債になりかねない
• 持家は住宅ローンのリスクがあるが、賃貸は家賃値上げのリスクがある
• 持家の一戸建てはコストを抑えられ、分譲マンションは防犯、管理が楽
• 生涯コストの面では、一戸建て、分譲マンション、賃貸の順に優れる

引越す前提だったら賃貸が有利ですが、住み続けるとなったらもう結果は出ています。

◎持家か賃貸のどちらにするかを選ぶポイント

• 初期費用・維持費
• 流動性・住みやすさ
• 将来の資産価値・売却価格
• 管理・修繕費の負担
• ライフプランとの整合性（引っ越し・住み続けるなど）

政策金利引き上げが家計に与える影響とは

昨年の利上げで2016年から続くマイナス金利が解消されましたが、今度は政策金利を0.5％に引き上げることが発表されました。

政策金利が0.5％の水準となるのは、2018年10月以来となります。

政策金利の上昇は経済や金融市場への影響が大きく、特に借入れをしている中小企業や住宅ローン利用者から心配の声が上がっています。

中小企業などは金融機関から借入して設備投資するので、借入金利が上がることは死活問題です。

変動金利は短期プライムレートの影響を受けますが、昨年に主要銀行が17年ぶりに引き上げたことが話題になりました。

今回、0.25％から0.5％に金利が引き上げられることで、住宅ローンの返済額に与える影響もあります。

今回の日銀の政策金利引き上げを受けて短期プライムレートを引き上げることを決定した銀行も出ています。

直ぐに金利が上昇しなくても将来的に金利が上がる可能性があります。

今回は、金利上昇が家計に与える影響を考えていきます。

政策金利引き上げが生活に及ぼす影響

●金利上昇の影響

中小企業・設備投資への影響

金利引き上げの影響が大きいと言われてるのは不動産業と製造業です。

不動産業は金融機関から資金を借りて不動産を仕入れたり、建物を建設するので影響は大きいといわれています。また、金利が上がれば住宅ローンを組んで住宅を購入する人が減少します。

製造業も融資で設備投資をするので、金利が上がれば利息の負担は増えますし、設備投資を先延ばしする動きも出ます。

円高・円安と資産価値への影響

日本の金利が上がれば円が買われて円高に動く可能性があります。

円高に動けば外貨建ての金融資産が目減りすることになります。

預金金利が上がるメリット

金利が上昇するメリットとしては、短期プライムレートの引き上げで預金金利が上昇するので、受け取れる利息が増えます。

金利が上がれば、借入金の負担が増えるデメリットがありますが、貸付金による受取利息や受取配当金が増えるメリットもあります。

政策金利の引き上げが住宅ローンの返済に及ぼす影響

変動金利は短期プライムレートの影響を受ける

政策金利の引き上げで影響を受けると懸念されてるのが住宅ローンです。

変動金利は短期プライムレートの影響を受けるため、政策金利の上昇は住宅ローン金利の上昇に直結します。実際、主要銀行が17年ぶりに短期プライムレートを引き上げたことは記憶に新しいでしょう。

金利0.2％上昇でも総返済額は大きく変わる

金利0.6％で3,000万円を35年返済している場合、金利が0.8％に上昇すると月々の返済額は約1,300円に増え、総返済額では約84万円の負担増になります。

このように、わずか0.2％の上昇でも長期では大きな差になるため、今後の金利動向には注意が必要です。

【ケース別】金利上昇による住宅ローン返済額の変化

  将来、どこまで住宅ローンの金利が上がるかは不明な点が多いので、ここではいくつかの例をもとに見ていきます。

3,000万円・35年・金利0.6％の場合

住宅ローンを返済期間35年、金利0.6％で3,000万円借りた場合の返済額は月々79,208円です。

6年目から0.7％に上昇したと仮定すると、月々の返済は80,369円になり、今後30年で417,960円の負担増になります。

5,000万円・35年・金利0.5％の場合

当初の返済額：129,792円→６年目から金利上昇

7,000万円・30年・金利0.4％の場合

当初の返済額：206,376円→６年目から金利上昇

金利上昇時代に住宅ローン利用者が考えるべきこと

現在は0.5％以下の金利で住宅ローンを借りてる人もおり、固定金利と比較すると1.5％近くの差があります。

1.5％の差は大きく、変動金利が少し上昇した程度では、まだ変動金利の方が有利です。

例えば、5,000万円を35年で借りた場合、0.5％と２％とでは月々の返済額が129,792円、165,631円とその差は35,839円もあります。

総額だと1,500万円の差になるので、借りるときの金利はバカにできません。

日本銀行の田村直樹審議委員は、人件費の上昇や物価が上振れするリスクを抑えるために2025年度後半に1％引き上げる必要があると言っています。

◎金利上昇時代に考えておくこと

• 固定金利と変動金利の比較を続ける

• 借り換え・繰上げ返済の検討

• 生活防衛資金の確保

• 変動と固定の差額を積立てるという考え方

まとめ｜住宅ローンは借りた後の金利管理が重要

現状では固定金利より変動金利の方が有利なので、固定金利に借り換える動きは控えめですが、変動金利の場合は将来のリスクについて考えておくといいでしょう。

あわせてライフプランを立てて、投資に挑戦するのも生活の防衛になります。

• 現状では変動金利が有利だが、将来の金利上昇リスクに準備する
• 固定金利と変動金利の比較を定期的に行う
• 借り換えや繰上げ返済を検討する
• 生活防衛資金を確保する
• 固定金利にしたつもりで変動金利との差額を積立て、インフレに備える

住宅ローンは借りたら終わりではなく、金利と付き合い続けるモノなので、ライフプラン全体を定期的に見直すことが将来の安心につながります。

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して住宅を新築、増築または購入した場合に、一定の要件に当てはまれば使える制度です。

住宅ローン減税は、住宅ローン借入金の年末残高の合計額に控除率を乗じた金額を所得税額から控除できます。

住宅ローン減税とは？制度の基本概要【令和6年】

住宅ローン減税の控除内容

住宅ローン減税は、住宅ローン借入金の年末残高に対して控除率0.7％を乗じた金額を所得税から最大13年間控除（一部は翌年の住民税から）できる制度です。

住宅の性能によって対象となる住宅ローンの借入れ限度額が異なり、新築か中古かによって控除期間も違います。

• 控除率：0.7％

• 所得税から控除（一部住民税から控除）

• 控除期間：最大13年間

確定申告と年末調整が必要

1年目は確定申告が必要ですが、2年目からは年末調整で申告可能です。

自営業者は引き続き確定申告が必要です。

令和6年からの重要な変更点｜省エネ住宅が必須に

主な注意点としては、2024年からの新築は省エネ住宅でないと減税が受けられなくなるということです。

2024年以降の新築は省エネ住宅が必須

政府が脱炭素社会を推奨してるおかげで、2024年・2025年に新築住宅に入居する場合、2024年1月以降の建築確認を受けた新築は、原則として省エネ住宅に適合しないと住宅ローン減税が受けられなくなります。

フラット３５でも2024年４月から省エネ基準に適合することが求められるようになりました。

所得要件と対象者

対象となる所得要件は2,000万円以下です。

省エネ住宅の技術基準に応じたフラット３５S が利用でき、フラット３５Sが適用されると一定期間金利が引き下げられます。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置

子育て世帯・若者夫婦世帯が2024年に入居する場合には上乗せ措置があります。

子育て世帯・若者夫婦世帯とは以下のような人をいいます。

• 年齢19歳未満の扶養親族を有するもの
• 年齢40歳未満であって配偶者を有し、または年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有するもの

新築住宅の住宅ローン減税【令和6年】

住宅性能別の借入限度額と控除期間（表）

令和6年の借入限度額と控除期間についてです。

※令和5年までに建築確認が必要で、該当しない場合は０円です。ZEHは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略です。

子育て世帯・若者夫婦世帯は、省エネ基準適合住宅は４０００万円、ZEH水準省エネ住宅は４５００万円、長期優良住宅・低炭素住宅は５０００万円です（令和7年は、税制改正にて令和6年と同様の方向で検討）。

借入限度額は、減税の対象になる住宅ローン残高の上限をいいます。

中古住宅の住宅ローン減税【令和6年】

借入限度額は、減税の対象になる住宅ローン残高の上限のことです。 

住宅ローン減税はいくら戻る？控除額の目安

新築住宅の減税額シミュレーション

上の表をもとに計算すると、新築の長期優良住宅・低炭素住宅を購入した人であれば、最大で５０００万円×0.7％×13年＝455万円となり、最大で455万円が減税されることになります。

ZEH水準省エネ住宅であれば最大で364万円が減税され、一般住宅でも最大273万円の減税効果が期待できます。

中古住宅の減税額シミュレーション

中古住宅の場合は、省エネ住宅なら210万円、一般住宅なら140万円の減税となります。

所得から控除する所得控除とは違い、住宅ローン減税は税額控除なので、その金額がまるまる使えることを意味しますから効果は大きいです。

実際は「税額」が上限になる点に注意

注意点は、減税額はあくまでも最大なので、実際に納める税金が上限となるため、実際にフル活用できる人は多くありません。

とはいえ年間数十万円の減税はかなりの効果なので使わないのは損です。

住宅ローン減税の主な適用要件まとめ

物件・借入に関する要件

・床面積が50㎡以上（所得1,000万円以下40㎡）

・昭和５７年以降に建築された住宅、または耐震基準適合証明書等を用意

・住宅ローンの借入れ期間が１０年以上

入居・居住要件

・自ら居住するための住宅

・合計所得金額が2,000万円以下

・引き渡し日、工事完了日から6カ月以内に入居  

おわりに｜住宅ローン減税は「事前確認」がすべて

住宅ローン減税は、住宅ローンを借りて住宅を新築、増築、購入した場合に利用できる制度です。

年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税（一部住民税）から最大で１３年間減税されます。

住宅ローン利用者にはかなりお得な制度ですが、要件が多く、内容も入居する年によって違います。

住宅ローン減税は見直しで法律自体が改正されることもあるため、住宅ローンを利用する前から最新の住宅ローン減税をチェックすることが大切です。

住宅購入には、物件価格に加えて諸費用がかかりますし、頭金や住宅ローン金利といった頭を悩ます問題がたくさんあります。

特に購入した後にも維持費がかかることに注意し、限度額いっぱいでローンを組むのではなく、返していける金額かどうかを考えることが大事です。

今回は住宅ローンを無理なく返済していける金額を見極めるポイントについて触れていきます。

住宅ローンの借りられる金額と返していける金額は違う

住宅ローンを借りる際は、金融機関が貸してくれる金額と自分が返していける金額を区別することが必要です。なぜなら、金融機関が貸してくれる金額が安全な金額とは限らないからです。

金融機関の限度額は「安全ライン」ではない

金融機関は、借りる人の年収をもとに限度額を算出します。

ここに世帯年収700万円の家庭が２つあり、一方は子供がおらず、もう一方はまだ小さい子供が二人いたとすると、同じ年収額であっても、置かれた状況は当然異なります。

子供がいなければ限度額で借りても返していけるかもしれませんが、小さい子供がいる家庭ではこれから教育費がかかるので、限度額で借りたら返済が厳しくなるのは当たり前です。

このように住宅ローンの適正額は家族構成や今後のライフイベントで異なりますが、一つの目安として年収の25％に返済額を抑えるというものがあります。

また、現在払っていっている家賃水準に維持費も含めておさまるかだったり、年収の５倍・６倍までに収めるといったやり方もあります。

年収700万円でも限度額6,000万円は危険な理由

今の固定金利の金利は1.82％ですが、年収700万円をもとに限度額を計算すると6,000万円になります。

6,000万円で返済期間35年で元利均等返済で返していく場合、毎月の返済額は19万円を超えます。

手取りだと560万円くらいなので、毎月使えるお金は46万円となり、毎月4割が住宅費にもってかれることになるため、厳しいと思う人が多いでしょう。

一方で住宅ローン減税で手取り収入を増やせます。減税額が、その時の経済状況によって変化する制度ですが、利用しない手はありません。

無理なく返していける住宅ローン額の考え方

返済負担率25％を目安に考える

無理なく返済できる住宅ローンの金額は、毎月の返済額が年収の25％以下におさまるか、家賃と維持費を合わせた額におさまるかがよく言われる目安になります。

年収の25％以下にするならば、年収700万円なら245万円までとなり、月額20万円が住宅ローンに充てれます。

家賃水準から逆算する方法

家賃水準を目安にした場合は、仮に現在の家賃が16万円の場合なら、購入後に係る維持費（管理費10,000円、修繕積立金10,000円、固定資産税等10,000円）を控除した金額が無理なく返していける金額です。

別に住宅購入資金を積み立てていたのであれば、その分も返済額に上乗せできます。

家賃の他に毎月頭金を積立ててきたのであれば、購入後はその分が浮くからです。

年収700万円、家賃16万円、頭金積立て金額毎月3万円の人が無理なく返していける金額は、16万円以下となります。

• →家賃16万円＋頭金積立て3万円－維持費3万円（管理費、修繕積立金、駐車場代等）＝16万円

将来の修繕費も住宅費として考える

さらに建物は経年劣化するので、将来の修繕費として毎月数万円を無理のない範囲で積み立て投資しておくといいかもしれません。  

• 返済負担率25％　20万円
• 家賃水準　16万円（家賃16万円＋住宅積立3万円－維持費3万円）

毎月の返済額から分かる借入額の目安

毎月16万円返済できる場合の借入額

金利、返済期間をもとに毎月の返済額を16万円にした場合の目安です。

◎ローン返済額16万円で借りられる金額（万円）

金利1.9％で35年のローンを組むのであれば、4,900万円以下のローンにするということです。

毎月10万円・14万円・20万円の場合の比較

◎毎月10万円の返済額と借入れ額 （単位：万円）

◎毎月14万円の場合の借入れ上限額（単位：万円）

◎毎月20万円の場合の上限額（単位：万円）

買える物件価格はこうして計算する

返済可能額＋頭金−諸費用＝購入可能額

返していける金額から算出できるのは、住宅ローンだけの金額です。

この金額に頭金をプラスして、諸費用を控除すると買える物件の目安の金額になります。

• 返していける金額＋頭金－諸費用＝買える物件額

仮に頭金500万円、諸費用350万円であれば、4,900万円＋500万円－350万円＝5,050万円となります。

おわりに|子育て世帯が特に注意すべき落とし穴

修繕積立金は将来増える前提で考える

また、区分所有マンションの修繕積立金は注意が必要です。修繕積立金の増額は管理組合で決めるからです。

そして、インフレも管理費と修繕積立金の値上がり要因になります。

段階増額積立方式が多い理由

長期修繕計画作成ガイドラインでは、マンションの修繕積立金は均等積立て方式が望ましいとしてますが、ほとんどは段階増額積立て方式（新しいマンションほど多い）だからです。

均等積立て方式は、長期修繕積立計画の修繕費を計画的に均等に積み立てる方式をいい、段階増額積立て方式は、当初の積立額を抑えて段階的に積み立て額を増やす方式です。

そのかわり、築年数が古くなるほど均等積立方式が増えていきます。

管理費・修繕費高騰への備え方

コロナ後は、建築資材や人件費の高騰で管理費および修繕積立金が増額してるため、数千円でもいいので個別で別途運用しながら積立てていくとリスク回避につながります。

無理なく返済できる住宅ローンがいくらなのかを知るには、ライフプランを立てることが有効とされています。

今の年収なら大丈夫そうと思ってたのに、子供の進学や定年退職後になったら返済が苦しくなり、せっかく手に入れたマイホームを手放すことになる人がいます。

不動産の営業マンの言われるまま住宅ローンを組んでしまうと、大幅なライフプランの修正を余儀なくされることがあります。

今回は住宅ローンの返済計画のポイントについて考えていきます。

住宅ローン返済計画で最も重要な考え方

住宅ローンは無理のない返済額で借りることが重要です。

金融機関の「借りられる額」は安全ではない

金融機関は申込者の年収や勤務先などをもとに貸し出し額を決めますが、この金額は無理のない返済金額ではありません。

金融機関が住宅ローンを貸し出す際に基準とするのが返済比率です。

返済比率は、年収に対する年間の住宅ローンの割合を表したもので、年収400万以上なら35％以下が基準です。

中には700万円以上なら40％までOKの金融機関もあります。

例えば、年収が650万円の人なら、650万円×35％＝227.5万円、227.5万円÷12カ月で月々約18万円が上限となります。

つまり、月々の住宅ローン額が18万円以下になるようにすれば、返済比率の基準を満たすことになります。

教育費・老後資金を無視すると破綻しやすい

金融機関が貸してくれる金額は、あくまでも借りられる金額なので、この金額で住宅ローンを組んでしまうと、子供の進学や定年退職後の生活が厳しくなる可能性があります。

仮に夫が働いて妻が専業主婦の家庭であれば、多くの場合で妻がパートに出ることで生活の改善を試みます。

それでも厳しければ子供が進学をあきらめるケースもあります。

子供が奨学金を利用して進学したものの、結婚した後も奨学金の返済に追われるケースも珍しくありません。

昔は奨学金を誰もが利用できるわけではなかったので、私の場合は高校から働いて大学まで行きました。

では、どのような住宅ローンの返済計画を立てれば無理のない返済になるのでしょう。

無理のない返済計画を立てる5つのポイント

① 自己資金（頭金）はリスク調整のために使う

 頭金は多く入れる方が借入金額が少なくなるので、住宅ローンの負担を減らせます。

また、頭金が多い方が住宅ローンの審査に通りやすいといわれています。頭金を貯めることは計画性があると評価されることにも通じます。

フラット３５は頭金が1割以上かどうかで適用金利が変わるので、最低でも1割以上は準備するのが望ましいとされてます。

それと新築は購入して登記をする（中古になる）と物件価格の1割～2割の値下がりがあるといわれてるので、自己資金を2割以上入れることは担保割れのリスク回避になります。担保割れというのは、担保になった自宅の価値が借金を下回り、自宅を売ろうとしても差額分を用意しないと売るに売れない状況をいいます。

また、購入には諸費用もかかるので、資金計画を立てる際には考慮しておく必要があります。

数字で見ると差は一目瞭然です。

◎頭金１割となしの比較

例：5000万円の物件を金利１％で借りた場合の返済額の違い

• 総返済額の差額→593万円
• 利息負担の差額→93万円

② 住宅ローンの金利タイプを理解する

 住宅ローンの金利には、変動金利と固定金利があり、さらに固定金利期間選択型といったものもあります。

変動金利型では、市場の金利変動にともなって住宅ローンの金利も変動します。

固定金利型は、申込時や契約時点から返済終了まで金利が固定されるローンです。

変動金利は金利が低く、固定金利は金利が高いという特徴を緩和するのが固定金利期間選択型です。

詳しくは別の記事でまとめています。

住宅ローン金利の3タイプを比較｜変動・固定・選択型の違いと後悔しない選び方

③ 返済方法（元利均等・元金均等）で負担は変わる

ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。

元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎回の返済額が一定です。毎回の返済額は一定ですが、金額の元本部分と利息部分の構成が変化しています。返済額が一定なので返済計画が立てやすく、ほとんどの金融機関で利用できます。

元金均等返済は元金部分を返済期間で均等に返済するため、元金部分の残高が減るとともに金利も減っていきます。元利均等返済より利息の負担は少ないですが、初期の返済額が大きくなります。

元金の返済を据え置いて、金利だけを返済する元金据置型返済というものもあります。最初の数年（1〜5年）は金利だけを返済し、期間経過後は元利均等返済に移行するというタイプです。

④ 返済負担率は25％以下を目安に考える

既に説明したように、返済負担率は低い方がローンの返済は楽です。とはいえ、あまりに低ければ自己資金をたくさん準備しなければいけなかったり、まともな物件が買えなくなってしまいます。

返済負担率は、年収に対する年間住宅ローンの割合なので、ボーナスも含まれます。ただ、今後の会社の状況次第でボーナスがカットされることも考えられるので、ボーナス払いなしにした方がいいといわれています。

その分、ボーナスがあった時は一部を繰り上げ返済したり、投資信託で積み立てるなどして将来に備えるのがおすすめです。

また、住宅ローン以外に車のローンやカードローンの返済がある場合は、そのローンも返済負担率に含めたほうが安心です。

返済負担率を25％以下にするというのはあくまでも目安なので、家計によっては25％でも厳しいところもありますし、反対に余裕な家庭もあります。

⑤ 金利差0.2％が将来の負担を大きく左右する

金利のタイプで選ぶと必ず変動金利が一番安くなります。 ここでいう安い金利というのは、変動金利同士を比べて一番安い銀行、一番安い固定金利が適用される金融機関のことです。

変動・固定金利同士でも、金融機関によって差あるので、できるだけ安い金利を探します。

住宅ローンの返済は長期になるので、たった0.2％でも毎月の返済額が数千円違うことがあります。

例えば、5000万円を35年で借りた場合、0.625％の銀行だと132,573円、0.825％の銀行だと137,101円になり、毎月4,528円の差になります。

支払利息の総額で見たら190万円も差が出ます。

今は低金利なので全額変動金利で借りている人が多いですが、今後金利が上昇すると思うのであれば、変動金利や固定金利も組み合わせることでリスクを和らげることもできます。 

インフレ時代の住宅ローン戦略

インフレと金利の関係

インフレで金利が上昇すると、それに連動して毎月の返済額が増えます。

変動金利は短期プライムレートを基準にして変化し、固定金利は満期が10年の国債によるといわれています。

変動金利は、半年ごとに改定され、5年間は金利が上がっても返済額は同じといった仕組みをとります。

固定金利が効いてくる局面とは

将来もインフレが続くような状況なら、固定金利にすることで金利上昇を回避できます。

また、インフレはお金の価値を下げるので、借入金の価値も下がることになります。

高成長の時に住宅ローンを組んだ人がそれほどローンで苦しまなかったのはこういったことも関係しています。

• デフレ時代→借金が不利
• インフレ時代→借金が有利

まとめ｜住宅ローンは今だけでなく将来も考える

◎住宅ローンの返済計画のポイントについてのまとめ

• 自己資金は2割以上（最低でも10％以上）用意すると担保割れしにくい
• ローンの金利タイプには、変動金利型、固定金利型、固定金利期間選択型がある
• 返済負担率は25％以下が望ましい
• なるべく低い金利を選ぶ
• インフレの時は固定金利にすると返済額を固定できる
• ライフプランを立てると住宅ローン以外のリスクも把握できる

とはいえ会社の倒産やリストラなどでローンの返済が厳しくなることはあります。

そんな時は早めに金融機関に相談することです。今は返済が困難な人に対して、返済期間の見直しや条件の変更に柔軟に対応してくれるからです。

それでもだめなら民事再生や自己破産という方法があります。

一番重要なのは破綻しないことなので、無理のないローンを組むことが大切です。

最近は頭金がない人も物件価格の全額を借り入れられる金融機関が増えました。

頭金を用意するメリットとしては、借入金額を抑えることができることから、購入後の金利負担を減らせることができます。

金融機関によっては金利が低くなることもあります。また、担保割れのリスクを回避することも可能になります。

低金利の今は「頭金なしでもいいのでは？」という声もありますが、頭金を用意するメリットは依然として大きいのが実情です。

本記事では、頭金の基礎から、メリット・注意点まで体系的に整理して解説します。

頭金とは？｜物件価格の一部を自己資金で支払う部分

物件価格のうち自分で用意して物件費用に充てた部分が頭金です。

例えば、物件価格が５０００万円で、このうち５００万円を自分で用意すれば、１割の頭金を用意したことになります。

残りの４５００万円については、一般的に住宅ローンを利用して準備します。

上述したように、最近は物件価格の１０割を借り入れできる金融機関も増えました。

かつては頭金は２割を目安にするといった意見も多かったのですが、これは昔は物件の１０割を借り入れできなかったこととも関係します。

頭金として使うと手元の資金が減るので、頭金をいくらにするか考えるときは、少なくとも生活費の半年から１年分は手元に置いておくようにするのが良いといわれています。

もし、車の買い替えや教育資金が近いうちに必要なのであれば、その分も残しておく必要があります。

今のような低金利だと、頭金を無理して用意する必要は以前と比べれば少なくなっていますが、頭金を準備するメリットは今もあります。

頭金が多いと返済が楽になる

頭金を多くすれば、借入額を抑えることができ、結果として住宅ローンの金利負担が減ります。

また、住宅ローンの借入額を抑えて返済期間を短縮するといった選択もできます。

返済期間が短い方が負担する利息は少なくできるので、結果として総返済額も減らせます。

といっても総返済額は繰り上げ返済を活用することでも抑えられるので無理は禁物です。

物件価格が４０００万円、返済期間３５年、金利1％の場合に、頭金が及ぼす影響をみていきます。

頭金20％を入れることで、

• 月の返済：▲22,583円

• 総返済額：▲148万円（頭金込みでも軽減）

と、負担軽減効果は大きくなります。

金利が低いうちに住宅ローンを組んだ方がいいという意見もありますが、ずさんな計画でローンを組んでしまうと後から苦労することも多く、返済が厳しくなって最悪の場合は住宅を手放すことにもなりかねません。しっかりと返済計画を立てることが大切です。 

頭金で金利が下がる金融機関がある

無理をせずに十分な頭金を用意するのは、なかなか難しいかもしれません。また、今のような低金利では頭金を無理して貯める動機にならないかもしれません。

しかし、金融機関によっては頭金を１割以上用意するかで適用される金利が変わることがあります。

例えば、頭金１割以上だと1.82％、頭金が１割未満だと1.93％ということがあります。

この場合に物件価格が4000万円で返済期間３５年で借りたとしたら、頭金400万円なら月々の返済額は11万5956円、総返済額は4870万1542円です。

一方、頭金がゼロなら月々の返済額は13万1072円、総返済額は5505万521円です。

頭金400万円を含めても234万8979円も少なくなる計算です。

この場合の頭金は、借入額を減らすだけでなく、金利自体を下げる効果もあるため、総返済額へのインパクトは大きいです。

頭金のメリット：担保割れリスクを回避できる

不動産は物件価格に業者の利益が含まれるのが普通なので、新築を購入した時点で１割以上の値下がりがあると言われてます。

例えば、4,000万円で購入した物件であれば、購入した時点で3,600万の価値になることになります。

そして、頭金を用意せず、10割をローンで借り入れたとしたら、4,000万円の残債があることになります。

• 残債：4,000万円

• 市場価値：3,600万円

• → 売りたくても借金が上回り、自己資金がないと売却できない

こうなると当分は物件の売却価格を残債が上回ることになるので、差額を用意できなければ売ろうと思っても売れない状態になります。

頭金を２割用意した場合は売却価格が残債を上回るので、売却したお金で借入金を返済することができ、引越すこともできます。

このように頭金を用意することは担保割れリスクを回避することにつながります。

まとめ｜頭金は必須ではないが、メリットは大きい

・最近はフルローンも可能になっている

・ただし、頭金を入れるメリットは大きい

• 金利負担が減る
• 毎月の返済額が減る
• 金利優遇を受けられる場合がある
• 審査に通りやすくなる
• 担保割れリスクを避けられる

今は低金利だから頭金は不要と考える人は多いですが、長期の資金計画・住み替えリスクまで考えると、頭金を入れるメリットは大きいといえます。

住宅ローンを変動金利で借りていた場合、金額が大きければたとえ0.1％の上昇でも毎月４，５千円の負担増となることもあります。

前回、金利上昇リスクを減らす方法として、住宅ローンの借り換えについて紹介しましたが、繰り上げ返済という方法でも金利上昇の不安を減らすことができます。

住宅ローンの借り換えについての仕組みとポイント！失敗しないための基礎知識

今回は繰り上げ返済について解説します。

繰り上げ返済とは？仕組みと基本の理解

住宅ローンの毎月の返済とは別に、一定金額を返済することで、残りの返済期間を短くしたり、返済金額を軽くすることができます。

• 返済期間を短くする→期間短縮型
• 毎月の返済額を減らす→返済額軽減型

全部繰り上げ返済

これは一部繰り上げ返済といわれる方法です。 残りのローンを全額繰り上げて返済したら全部繰り上げ返済になります。

全部繰り上げ返済は残りのローンを前倒しで返済することで、将来発生するはずであった利息を負担しなくて済みます。

一部繰り上げ返済

一部繰り上げ返済は、残りのローンの一部を前倒しで返済することですが、こちらも返済した部分（一部）の将来発生するはずであった利息を負担しなくて済みます。

期間短縮型と返済額軽減型のどちらでも、早く行うほど利息の軽減効果は大きくなります。

期間短縮型の特徴｜もっとも利息削減効果が大きい

期間短縮型の一部繰り上げ返済は、毎月の返済額に変化ありませんが、残りの返済期間が短縮されます。

繰り上げて返済することで、その部分に本来発生するはずだった息を払わなくて済みます。

具体例

たとえば、５０００万円を金利１％で３５年の返済期間で借りた人が、5年後に約１００万円を期間短縮型で一部繰り上げ返済すると、負担する利息が約３３万円減ります。

また、返済期間も7カ月短縮されます。

• 利息軽減額……約33万円
• 返済期間短縮……7カ月
• →繰り上げ返済で最も効果が高いのが期間短縮型

このように一部繰り上げ返済を行うことで、返済期間を短縮させることができ、それにともなって金利負担が減るので、金利上昇の負担を緩和できます。

返済額軽減型の一部繰り上げ返済よりも利息の軽減効果が大きいことから、ほとんどの人は期間短縮型を選んでいます。

３５年の住宅ローンを組んで、余裕があるときに繰り上げ返済して２０年以内に返済を終わらせる人もいます。

最初から短期間の住宅ローンを組むと月々の返済額が高くなるので、長めに組んであとは繰り上げ返済するというのは効率的とされています。

返済額軽減型の特徴｜毎月の返済を下げたい人向け

返済額軽減型は、残りの返済期間は変わりませんが、毎月の返済額が少なくなります。

こちらも利息の負担を減らせますが、利息を削減する効果は期間短縮型に負けます。

具体例

こちらも５０００万円を金利１％で３５年の返済で借りた人が、５年後に１００万円を返済額軽減型で一部繰り上げ返済した例を取り上げます。

期間短縮型では約３３万円の利息を削減する効果がありましたが、返済額軽減型だと約15.7万円の利息しか削減できません。

ただし、毎月の返済額を３２１６円減らすことができます。

• 利息削減額……約15.7万円（期間短縮型の約半分）
• 毎月返済額……3,216円減少

利息軽減額は小さくなりますが、毎月の返済を少しでも軽くしたいという人には合理的です。

期間短縮型と返済額軽減型の一部繰り上げ返済とでは効果が異なるので、それぞれの特徴を踏まえて選択することが大切です。

低金利時代の繰り上げ返済は本当に有利か？

結論

利息の負担を減らす効果のある一部繰り上げ返済ですが、この効果は適用されている金利によるので、今のような低金利では効果が限定的かもしれません。あえて繰り上げ返済をしないのも一つの選択です。

• 低金利のうちは繰り上げ返済の効果は小さい
• むしろ投資が勝つケースも多い

100万円を繰り上げ返済した場合

今のように低金利だと、繰り上げ返済をせずに投資信託等で運用したほうがいいというファイナンシャルプランナーもいます。

実際私も試してみましたが、１００万円を繰り上げ返済したら２４万円の軽減効果が見込まれたのに対して、投資信託で運用したら１０年で５０万円以上殖えました。

• 繰り上げ返済した場合の利息軽減効果：約24万円

100万円を投資信託で運用した結果

しかも、繰り上げ返済の方は１５年なので、投資信託も同じように運用を１５年続けたら同じような利回りなら１００万円殖える計算です。

• 実際→10年以内で50万円増やした
• 15年を運用したら→100万円も可能

今ならもっと有利な商品もあります ただ、投資信託の方は利益に20.315％課税される（１００万円なら203,150円）ので、その点は注意が必要です。また、保有するにはコストもかかります。

繰り上げ返済の注意点

繰り上げ返済は、返済期間を短縮したり、月の返済額を少なくすることができる仕組みです。

繰り上げ返済した部分は利息が発生しないので、金利上昇リスクの回避につながります。

ただし、繰り上げ返済にも注意点があります。

注意①住宅ローン控除（減税）が減る

繰り上げ返済は元金を減らすので、住宅ローン控除（減税）の効果が減ります（住宅ローン控除は年末の残債が対象）。

注意②借入から完済までの期間が10年未満になると住宅ローン控除が受けられない

繰り上げ返済によって借入期間から完済までの期間が１０年未満になると、住宅ローン控除が受けれなくなります。

注意③適用金利が低いほど利息削減効果が小さくなる

繰り上げの効果は適用される金利によるので、今のような低金利時代は効果が限定的です。

まとめ｜繰り上げ返済の結論と活かし方

◎繰り上げ返済の種類

• 全部繰り上げ返済：以後の利息を全部カット
• 一部繰り上げ返済：→ 期間短縮型・返済額軽減型がある
• 期間短縮型 → 利息削減の効果が大きい
• 返済額軽減型 → 月々の返済額を減らせる

◎繰上げ返済を選ぶポイント

• 利息を小さくしたい → 期間短縮型
• 月々の返済を軽くしたい → 返済額軽減型
• 低金利なら無理に繰り上げ返済しなくても良い