住宅ローンの借り換えについての仕組みとポイント！変動金利上昇時代の判断基準

政策金利が約17年ぶりの水準まで上昇したことを受け、住宅ローンの変動金利にも上昇圧力がかかっています。

変動金利で住宅ローンを利用している方の中には、不安を感じている方も増えているようです。

変動金利は年2回(4月・10月)、金利の見直しが行われます。

このまま金利の上昇が続くようであれば、住宅ローンの負担は次第に重くなっていく可能性があります。

金利上昇のリスクを回避する方法の一つに、変動金利から全期間固定金利への借り換えがあります。

今回は住宅ローンの借り換えについて解説します。

この記事から分かること

• 住宅ローンの借り換えの基本的な仕組みと目的
• 借り換えで返済額が下がるケース・増えるケース
• 借り換えの効果が出やすい条件の目安
• 借り換えずに差額を積立投資・繰り上げ返済に回す考え方

住宅ローンの借り換えとは？｜A銀行のローンをB銀行に変えること

住宅ローンの借り換えは、一般的に金利の高いローンを低い金利のローンに切り替えることをいいます。

今借りているA銀行のローンをB銀行から借りて完済し、その後はB銀行のローンを返していく仕組みです。

• A銀行→借り換え→B銀行

高金利のローンから低金利のローンへ借り換えることで、毎月の返済額を減らすのが主な目的です。

また、変動から固定に借り換えることで、将来のリスクを避けることもできます。

1. 高い金利→低い金利に変更し、総返済額を減らす
2. 変動金利→全期間固定金利に変更し、将来の金利上昇リスクを回避する

なぜ借り換えるだけで返済額が下がる？｜優遇金利が昔と今で違うため

住宅ローンの変動金利では店頭金利から優遇金利を引いた適用金利が実際の金利です。

住宅ローン金利の3タイプを比較｜変動・固定・選択型の違いと後悔しない選び方

今は優遇金利2.0％も珍しくありませんが、私がファイナンシャルプランナーになった頃はせいぜい0.5％とかでした（当時は店頭金利2.375％が多かった）。

たとえば、多くの金融機関で店頭金利が2.475%だった時期に借りた場合、当時の優遇幅が小さければ適用金利は1.875%前後になっていたと考えられます。

一方、現在は優遇金利の幅が広がっており、同じ店頭金利水準でも適用金利が0.475%程度まで下がるケースがあります。

つまり、20年以上前に借りたまま金利を見直していない場合、今の水準から見ると高い金利のまま返済を続けていることになります。

仮に5,000万円を借りた場合、1.875％のままだと月々162,441円のままですが、20年後に0.475％で借り換えれば約14.7万円です。

• 162,441万円→借り換え→147,000円（借り換えしなければ16.2万円のまま）

借り換えのポイント

変動金利から変動金利でも月1.5万円が軽減できるので、固定金利から変動金利ならもっと効果が期待できるかもしれません。

• 変動→変動でもメリットは大きい

• 固定→変動ならさらに下がる可能性あり

• ただし借り換えには手数料がかかるため要確認

変動→固定金利へ借り換えるとどうなる？｜返済額は増えるのが基本

説明したように借り換えをすることで総返済額を減らすことができます。

一方、今後金利が上昇するリスクを心配するのであれば、変動金利から固定金利へ借り換えることで返済額を固定させることができます。

といっても変動金利より固定金利の方が高いので、返済額が増えるのが普通です。

最近のような低い金利で借りた人は、全期間固定金利に借り換えることで金利が上がるので、それにともなって返済額も増えます。

よくある例

全期間固定金利が有利となるのは、今後大幅に変動金利が上昇して、総返済額が全期間固定金利を上回る場合です。

変動金利から全期間固定金利に借り換えて、結果的に返済額が増えた人はたくさんいます。

借り換えで返済額が減った、または横ばいで済む人は、優遇金利が小さい時代に借りて見直しをしなかった人です。

変動金利から全期間固定金利への借り換えは、多くの場合返済額が増える可能性があります。

借り換えが有利になる人

• 優遇金利が小さい時代に借りたまま放置している人

• 適用金利が高い人

借り換えの注意点まとめ

• 金利差が小さいと借り換えのメリットは出にくい

• 固定金利は高いため、変動金利より総返済額が増える場合が多い
• 固定金利が有利になるには、変動金利がかなり上昇する必要がある

• 手数料がかかるため、借り換えシミュレーションをしておくとよい

借り換えが効果を発揮しやすい条件（一般的な目安）

住宅ローンの借り換えの効果が見込める条件としてよく言われるのが、①住宅ローンの残債が１０００万円以上、②今と借り換え先の金利が１％以上ある、③残存期間が１０年以上ある場合です。

• 残債1000万円以上
• 今と借り換え先の金利差が1％以上（ネット銀行なら0.5％も）
• 残存期間10年以上ある

また、借り換えには手数料がかかるので、手数料を控除しても借り換えのメリットがあるかは確認したほうがいいでしょう。

昔は金利差１％が常識でしたが、今は低金利時代なので、残債が多い人なら金利差0.5％でも諸費用を引いて100万～200万円のメリットが出ることもあります。

これらはあくまで一般的な目安であり、実際に借り換えるかどうかは、手数料を差し引いた上でもメリットが出るかを個別にシミュレーションして確認することをお勧めします。

借り換えしないという選択肢｜差額を投資・繰上返済に回す戦略

固定金利へ借り換えをせず、低い変動金利のままにし、浮いた差額分を繰り上げ返済することで金利上昇リスクを軽減させることも効果的です。

これを実践すれば、強い家計を作ることも可能です。

●変動金利の場合→136000円、固定金利の場合→160000円

固定金利との差額24000円を6％で積立投資→5年で168万円、10年で390万円

• 繰り上げ返済に利用したり、借り換え費用に使ったりできる。
• 何もなければそのまま積立投資をして老後資金にも活用できる。
• 2.4万円を6％で積立投資→30年で2300万円

おわりに

住宅ローンの借り換えには2つの目的があります。

1. 金利を下げて毎月の返済額を減らす
2. 将来の金利上昇リスクに備えて返済額を固定する

重要なのは変化しても返済していけるかどうかです。

• 残債

• 家計の余力

• 今後の収入見込み

• ライフプラン

• 金利差

• 手数料

これらを総合して判断する必要があります。

免責事項:本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融機関・借り換え商品を推奨するものではありません。掲載しているシミュレーション数値は概算であり、実際の返済額・運用成果を保証するものではありません。投資助言業の登録は行っておりません。

監修:1級ファイナンシャルプランニング技能士