中古マンションの中には、管理費や修繕積立金の滞納がある物件があります。
もしかしたら、これから購入しようとしている中古マンションが管理費・修繕積立金を滞納しているかもしれません。
４つに１つのマンションで滞納者がいるというデータもあり、滞納の問題は割と身近な話です。
では、気に入った物件が管理費・修繕積立金の滞納があるマンションだったらどうすればいいのでしょうか？
管理費および修繕積立金とは？
分譲マンションの資産価値を維持するには、日々の管理と建物を長持ちさせるための修繕が重要です。
しっかりと長期修繕計画が立てられ、計画通りに修繕が行われてるマンションは資産価値が維持できます。反対に修繕計画がなく、自主管理だと資産価値の維持は期待できません。
資産価値を維持するためにあるのが、管理費や修繕積立金です。
管理費と修繕積立金の基本的な役割は次のとおりです。
・管理費：マンションの共用部分（廊下、エレベーター、階段、エントランス、管理会社への費用など）の維持管理費用
・修繕積立金：建物の老朽化に備え、大規模修繕や特別（数年に一度）な修理費用の積立金
管理費と修繕積立金のどちらもマンションの維持費・管理に必要不可欠な費用ですが、見直しのタイミングが少し異なります。
・管理費：その都度値上げ
・修繕積立金：5年に一度見直し
管理費・修繕積立金の滞納があるマンションのリスク
今は管理費・修繕積立金の滞納があるマンションは珍しくありません。
しかし、これらの費用の滞納がれば、マンションの資産価値にも影響します。
管理体制の悪化
管理費や修繕積立金の滞納が多いと、共用部分のメンテナンスが不十分になる可能性があります。
エレベーターや共用設備の故障が放置されれば、住み心地にも影響します。
大規模修繕が実施できない
修繕積立金が不足すれば、建物の老朽化対策が遅れ、ひいては建物の価値に影響します。
建物の見た目が悪く、雨漏りが放置されれば、資産価値が大きく下がります。
管理費・修繕積立金が上がる可能性
管理費や修繕積立金の滞納は、マンションの共同の利益を害することなので、管理組合は使用の停止や禁止を請求できます。それでも改善されなければ、競売を申し立てることもできます。
競売をして売却代金から回収することもできますが、それまでに労力と時間がかかってしまいます。
管理費や修繕積立金の滞納を他の組合員が代わりに支払うことはありませんが、管理費・修繕積立金に影響するかもしれません。
管理費・修繕積立金の滞納があるマンションを購入するとどうなる？
法律上は、管理費・修繕積立金の滞納があるマンションを買うと、買主にも売主の滞納管理費・修繕積立金の支払い義務が生じます。
支払義務は区分所有権とともについてきます。もっとも原因を作った売主も支払い義務は消えません。
買主がたとえ滞納を知らなかったとしても、支払い責任は免れません。
- 管理費等を滞納した部屋→買主も支払い義務
- 知らなかった→通用しない
もし、売主と買主との契約で、滞納した管理費・修繕積立金は買主は承継しないと定めても、この取り決めは管理組合に対抗できません。
「買主は売主の滞納した管理費等を承継しない」→買主は管理組合に対抗できない
- 売主が滞納した管理費・修繕積立金
- 売主・買主どちらも支払い義務を負う
- 買主が知らなかったとしても支払い義務を負う
- 売主と買主が「買主は滞納管理費等を承継しない」と契約 → 管理組合に対抗できない
マンション購入前にチェックするポイント
●管理組合の運営状況を確認
- 管理形態は何か（全部委託・一部委託・自主管理）
- 管理組合が積極的に滞納問題を解決してるか
- マンションの長期修繕計画を確認
●修繕積立金の残高を確認
- 修繕積立金の積立方式を確認
- 修繕積立金が不足してないか
- 大規模修繕計画が適切に立てられてるか
●滞納について確認
- 管理費等の滞納はどれくらいあるか
- 滞納を確認→10％を超えるとリスク
- 管理組合がどう対処してるかも重要
管理費等の滞納があるマンションを買うべきか？
●そのマンションの代わりはないか
- 周辺に売り出し中のマンションがないか
- 管理状態が良好な物件を選ぶようにする
●滞納管理費等をどうするか
- 売主は、滞納があるときはその額を告知する義務がある
- 売主に所有権移転までに一切の負担を消除させる
- 仮に買主が負担した時は当然に売主に請求できる
●売主の立場が弱い
- 滞納リスクを理由に価格交渉できるかも
- 売却代金で支払うことを確約させる
まとめ
区分所有法 第八条 前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
- 前条第一項に規定する債権 → 先取特権
- 特定承継人 → 買主、相続人など
・管理費・修繕積立金を滞納してる人が増えている
・管理費は、共用部分の維持管理のために使う
・修繕積立金は、大規模修繕・特別の費用のために積立てる
・管理費等を滞納した部屋を購入すると、買主も滞納管理費等の返済義務が生じる
・売主と買主が合意をしても支払い責任が生じる
・買主が滞納を知らなくても支払い責任が生じる
・売主が売却代金で返済すれば問題ない→買って大丈夫
・買主が返済した場合は売主に求償できる