欲しい住宅が見つかり、いざ申し込もうと思ったときに不安になるのが住宅ローンに関することではないでしょうか。
住宅ローンの審査が通らなければ住宅は手に入りませんし、何より現在の収入でどれくらいの住宅ローンを借りられるか気になると思います。
住宅ローンを借りるうえで、何より重要になるのが借入する人の年収がいくらかということです。
金融機関も利用者の年収を重要視してるので、少しでも良い家に住むためには年収は高い方がいいということになります。
ところが、少しでも良い家に住むためにギリギリまで借り入れをすると、返済も厳しいことになりますから、最悪の場合は将来家を手放すなんてことに……。
住宅ローンの適正な借入額を考えましょう
住宅ローンの適正な借入額を知るうえで重要なのが将来のリスクを考えるということです。
住宅ローンは完済まで長期間にわたるので、その間に不測の事態が起こりえます。
今から10年前のことを想像してみてください。スマホ、対話型AI、Amazon、ヤフオクがなかったように、人生には想定していなかった出来事が起こります。
会社の業績が悪化して賃金が下がったり、ボーナスが減少したり、最悪の場合は失業なんてこともありえます。
また、病気で休業して収入がなくなったり、インフレで家計が苦しくなるかもしれません（インフレはローンにとって必ずしもマイナスではない）。
変動金利を選択している人であれば、ローンの金利が上昇するリスクもあります。
住宅ローンの適正な額を考えるうえで重要なのは、返済比率、可処分所得で見る、ボーナスは含めない、頭金を増やす、収入を増やすといったことを知っておくことです。
返済比率とは
返済比率とは、ローンの返済額に対する収入の割合をいいます。
住宅ローン年間返済額÷年収 = 返済比率
例外もありますが一般的に返済比率は年収によって25％～35％が上限の目安といわれています。
たとえば、年収500万円であれば35％は175万円となるので、審査金利3.5％だったらローンが借りられる上限は約3500万円になります。
しかし、上で述べたように返済比率ギリギリだと不測の事態への対処が難しくなります。
将来の不測の事態で収入減や支出増が起きても対処できるよう、返済比率には余裕を持たせることが大切です。
子供の数や働く業界によって（賃金アップが見込める等）変わりますが、20～30％に抑えるのが理想とされてます。
ちなみに2020年のフラット35利用者の平均は22.2％でした。
可処分所得で見る
可処分所得というのは、給料から社会保険料や所得税を控除した手取りをいいます。
社会保険料や税金は源泉から徴収されるので、受け取る時には既に差し引かれており本人がどうかできるものではありません。
どれくらい源泉徴収されてるかは源泉徴収票に記載されてます。
社会保険料には、厚生年金保険、健康保険、雇用保険、介護保険といったものがあり、だいたい15、6％といったところです。
税金は収入に応じて所得税が累進課税でかかり、住民税は10％かかります。
この可処分所得から住宅ローンを返済していくことを思えば、返済比率は30％未満に抑えたいところです。
ボーナスは含めない
住宅ローンの返済を考えるうえでボーナスは含めない方がいいかもしれません。
ボーナスは会社の成績によって金額が変わったり、場合によってはないときもあります。
ボーナスありきでローンの返済計画を立てていると、景気が悪くなってボーナスが減ったり、なくなったりすれば一気に生活が苦しくなります。
適性な借入額を考える時にボーナスがなくても返済していけるかどうかで決めておけば、何かあった時でも対処しやすいです。
頭金を増やす
住宅ローンを借りる時に頭金をいくら用意するかは重要です。
頭金は2割用意するということがよくいわれますが、頭金が多いとローンに頼る金額が減ります。
また、住宅ローンの審査に通りやすくなったり、ローンの金利が優遇されることもあります。
不動産の購入はフルローンでも可能ですが、頭金があれば余裕ができ、担保割れも防げます。
担保割れというのは、不動産の価値より借金の方が多い状態をいいます。
担保割れだと不動産を売却しても借金が返せないので、売却自体が難しくなります。
収入を増やす
収入を増やすというのは、夫婦共働きの場合等にそれぞれが住宅ローンの利用者となることです。
一般にペアローンといわれたりしますが、ペアローンを使えば借入額を増やすことができ、また住宅ローン控除もそれぞれ利用できます。
デメリットは諸費用が2人分かかったり、一方が亡くなった時はその人の債務のみが団信の対象になる等です。
他にも、その名のとおり副業をすることで収入を増やせます。
これはローンを借りた後の話ですが、副業が許される環境ならおすすめです。
収入が増えれば繰り上げ返済ができるので早く完済できます。結果として利息の負担も軽減されて家計も改善します。
住宅ローン以外にかかる費用も知っておく
住宅の購入に必要な費用は物件代金だけではありません。
いわゆる諸費用といわれるものがそれで、諸費用は物件価格の５～10％かかるといわれています。
諸費用には、住宅ローンにかかるものと、住宅取得にかかるものとがあります。
住宅ローンの諸費用
・融資手数料
・ローン保証料
・ローン契約（金銭消費貸借契約）に貼る印紙
・抵当権設定費用
・火災保険料
住宅取得にかかる諸費用
・不動産会社への仲介手数料
・不動産取得税、固定資産税、都市計画税
・管理費・修繕積立金
・契約書に貼る印紙
・団体信用生命保険
・インスペクション
まとめ
今回紹介した以下のことを考えることで無理のない住宅ローンの借入額に近づけることが出来ます。
・返済比率
・可処分所得
・ボーナス
・頭金
・収入を増やす
・諸費用を把握する
不動産業界などで昔からいわれてるものに年収5倍ルールというものがあります。
これは住宅ローンの借り入れを年収の5倍以内に抑えるというものです。
不動産業界では支持されてるみたいです。