平成30年度のマンション管理費の平均が約1.6万円でしたが、東京オリンピックやコロナ後も上昇を続け、管理費が５年で30％以上上昇したケースも出ています。

分譲マンションには管理費に加えて修繕積立金が毎月かかりますが、修繕積立金も年々上昇傾向にあります。

特に分譲マンションの多くは、修繕積立金の積立方式に段階増額積立方式を採用してるので、インフレに係わらず増額する仕組みになっています。

なぜ管理費や修繕積立金は上がり続けているのか？

長尾さん（仮称）は、４０代の子育て世代でしたが、上の子供が中学に進学するのを機にマンションを購入しました。

毎月の支払いは住宅ローンに加えて、管理費・修繕積立金がかかります。購入時に修繕積立金が将来値上がりする可能性があると説明を受けましたが、あまり深くは考えてませんでした。

しかし、昨今の人件費や物価高の影響により、総会の決議で管理費と修繕積立金が2割増えることが決定しました。

物価高は日用品や教育費にも影響し、生活にゆとりがない状況に追い込まれました。

区分所有マンションを購入するときに、何に気をつけなければいけなかったのか？

既に購入してしまったからには、どのような対策を取れるかを考えて行動できるかが重要になってきます。

管理費は「日常運営コストの高騰」が直撃

管理費と修繕積立金の目的はそれぞれ異なります。

目的が違うので法律上は区分して扱われています。

管理費……通常の管理に必要な経費（日常的に発生する費用）

管理費の例

• 管理員の人件費、管理組合が払う税金、共用設備の維持費・運転費、管理に必要な事務費、経常的な補修費用、清掃費、ごみ処理費、専門家の活用費、その他運営にかかる費用

修繕積立金は「将来修繕の不足」を防ぐために増額

修繕積立金は、主に十数年ごとに行われる修繕のための積立金です。それ以外にも不測の事故や建替えといった費用に使われるお金です。

修繕積立金……特別の管理に必要な経費（数年・十数年に一回程度必要な費用）

修繕積立金の例

• 十数年ごとに計画的に行う大規模修繕、敷地・共用部分の変更費用、不測の事故など特別の事由によって必要となる費用、建替え費用、売却費用、その他特別に必要となる費用

管理費が値上がりする理由

管理費は主に共用部分の維持管理に使われる費用ですが、清掃費や人件費、ごみ処理費用や水道光熱費が影響してきます。

水道光熱費や人件費が値上がりしている昨今では、管理会社との再契約で管理費が増額されるケースが増えています。

最近は管理費の値上げに応じないマンションが管理会社から契約更新を断られるケースが出ています。

• 管理組合が管理会社を選ぶ時代→管理会社に選ばれる時代へ

最近の管理費の主な値上げ理由

• 建築資材の高騰
• 人件費の高騰（人手不足含）

マンションの管理形態

特にマンションの管理員の人手不足は深刻化しており、管理費の高騰もあって常駐から巡回、清掃回数を減らすマンションも出ています。 

• 全部委託契約
• 一部委託契約
• 自主管理

修繕積立金が値上がりする理由

国土交通省が公表しているガイドラインでは、30年に2回以上の大規模修繕を含むとしており、30年に2回の大規模修繕実施に備えて修繕積立金を準備しなければいけません。

また、長期修繕積立計画および積立金の額は5年程度ごとに見直すことが想定されています。

修繕積立金が定期的に値上がりする理由の一つに、修繕金の積立方式があります。

修繕積立金の積立方式については、将来の大規模修繕費をもとに均等割にする均等積立方式と、段階的に増額していく段階増額積立方式がありますが、多くのマンションでは段階増額積立方式を採用しています。

5年程度ごとの計画の見直しによって、均等積立方式でも修繕積立金が増額する恐れはあります（インフレなど）が、段階増額積立方式は増額しなければ修繕費用が確実に不足します。

• 大規模修繕を怠る→資産価値の下落
• 修繕積立金の不足→借入金で賄う→将来的な負担増

段階増額積立方式は値上げ前提の仕組み

建築関係の知り合いと話すと建築資材の高騰は明らかで、建築資材や人件費の高騰で修繕積立金は確実に高くなると予想できます。

段階増額積立方式の場合は、積立方式による修繕積立金の増額に加えて、物価高による増額もあるので、特に注意が必要です。  

• 修繕積立金の積立方式が原因
• 建築費、資材、人件費の高騰
• 積立金不足
• 築40年を超えると給排水管、エレベーター、耐震補強などの高額修繕が重なる

修繕積立金が増額する理由

• インフレ
• 積立方式が段階増額積立方式（増額しなければ成り立たない前提）

管理費・修繕積立金が上がりやすいマンションの特徴

毎月修繕積立金が徴収されてることから、建て替えもスムーズに行われるだろうと思ってませんか？

実は区分所有マンションの３割が積立金不足といわれており、建替えをする場合に累計の修繕積立金が不足すれば、一時金として追加で資金が必要になる可能性が高いです。

小規模・築古・豪華設備は特に注意

マンションの維持費コストは管理組合全体で負担します。そのため、区分建物マンションでは以下のような共通点があります。

• 建築費と資材費は全国共通、人件費は都市部が高い
• 設備が豪華、居住者専用バスがあるマンションは管理費が高い

また、以下のようなマンションでは、一時金の徴収、大幅な値上げが行われるリスクが高いといえます。  

• 小規模マンション
• 築年数が古い
• 段階増額積立方式を採用している
• マンションの設備が不必要に豪華

組合員の高齢化で合意形成が難しいケースも

マンションは適切に修繕すれば100年以上持つといわれており、そのためには定期的な修繕が欠かせません。

マンションの資産価値を維持するには修繕が欠かせないのですが、老朽化したマンションの中には高齢化が進み、修繕積立金の適正化が図れないマンションが増えています。

組合員の高齢化が進めば、合意形成が難しくなることも増えます。

• 35年の住宅ローンを返済→マンションの老朽化→組合員の高齢化→合意形成が難しい

管理費や修繕積立金の負担を嫌って、マンションを相続しても通知しない人もいるそうです。管理費・修繕積立金が徴収できなければ、滞納率が増えて積立金が不足するので、資産価値の維持が難しくなります。

相続登記の義務化がスタートしましたが、マンションの運営に積極的でない人ばかりだと合意形成自体が難しくなります。

滞納率が高いと将来の一時金リスクが増える

修繕積立金の滞納が高ければ、適切な時期に修繕ができなくなり、結果として将来の修繕費の負担が増えるかもしれません。

• 人件費、建築費、資材費の高騰は値上げ要因
• 段階増額積立方式だと値上がりする前提
• 将来的に3万円を超えるマンションも（タワマンはもっと高い）
• 修繕積立金が不足すると将来に一時金徴収、増額するリスク

購入前に必ずチェックしたいポイント

  購入前にすること

• 管理費・修繕積立金の上昇することを考慮して資金計画を立てる
• ライフプランを立てて全体のバランスを見る

長期修繕計画と積立金額を確認する

• 予定工事と積立金額に無理がないか
• 管理費や修繕積立金の滞納をチェック
• 修繕積立金の積立方式が均等積立方式と段階増額積立方式のどちらか

  過去の修繕実績を確認する

• 修繕が適切に行われているか、先送りしていないか
• マンションの築年月はいつか（旧耐震基準か新耐震基準か）

管理組合の運営状況の確認

• マンションの所有者は必ず組合員になる
• マンションは多数決によって決議される
• どのような運営状況か総会議事録で確認
• 組合員が積極的に運営に参加→資産価値を維持しやすくなる

• 修繕積立金の値上がりを想定してライフプランを立ててみる

すでに住んでいる人が取れる対策

• 家計を見直す
• 将来の値上げを想定してシミュレーションをする→積立投資を取り入れる（インフレ）
• 現在の価値と比較して柔軟な行動をとれるようにする（売却など）

総会に参加し、管理会社・契約内容も見直す

近所づきあいが嫌いだから区分マンションにしたという人は多いですが、実際は戸建て以上に近所づきあいが重要なのが区分建物マンションです。

• 他人任せにせず積極的に総会に参加することも重要
• 管理会社の見直し
• 近所づきあいは戸建てより重要

将来の値上げを前提にライフプランを組む

• 生活防衛資金や教育資金と区別して、マンションの予備資金を積み立てる
• NISAや投資信託を利用して長期的に運用し、将来の一時金・値上げに備える

現在、インフレが懸念されてますが、今後は投資を実践する人とそうでない人とで差がつきます。

• 投資しない人→インフレに対応できない
• 毎月１万円を積立投資（７％）→５年（71万円）→10年（171万円）
• 100万円を7％で運用→10年（213万円）→20年（433万円）
• 管理費・修繕積立金に備える→5年ごとに50％アップしても家計へのダメージが緩和

資産価値が下がる前に売却するという選択肢も

区分所有マンションで十分な修繕積立金が積立てられているのは3割といわれてますが、修繕積立金不足が大きく、将来的に負担増が見込まれるのであれば、資産価値が下落する前に売却して住み替えることも現実的な対策かもしれません。

• 所有権は放棄できない→老朽化で通行人がケガ→誰が責任を負う？

まとめ｜管理費・修繕積立金は上がる前提で準備しておけば怖くない

今後、マンションの管理費・修繕積立金は値上げが避けられませんが、購入前のチェック、住んでからの工夫、ライフプランでの備え、将来の住み替え判断でリスクが緩和・解消できます。  

管理費はその都度値上げ、修繕積立金の場合は5年程度に見直しといった違いもあります。

家計単位では、できる範囲でいいので毎月投資で積み立てをしてると将来のリスクに備えやすくなります。

特に都心は土地に限りがあることからマンションが増加しており、今や日本人の１割以上がマンション暮らしです。

マンションを購入した後に意外と負担に感じるのが管理費・修繕積立金です。

毎月の住宅ローンだけでなく、管理費や修繕積立金のことも意識しないと後から後悔することになりかねません。

住宅ローンは返済に終わりがありますが、管理費と修繕積立金には終わりがありません。

マンションを購入するのであれば、管理費と修繕積立金の仕組みを理解しておくことが大切です。

今回は、管理費と修繕積立金の違いや注意点について解説します。

管理費と修繕積立金の基本｜まずは違いを理解しよう

マンションには管理費と修繕積立金がありますが、どちらもマンションの維持・管理に必要な費用であるものの、それぞれの目的は異なります。

管理費とは？毎月の維持管理にかかるランニングコスト

管理費は住民が共同で使用する共用部分や施設、サービスの維持に充てられる費用です。

例えば、エレベーターの維持費、共用部分の清掃・点検、管理人の人件費、管理室の水道光熱費などです。毎月発生する費用をイメージすると分かりやすいかもしれません。

マンションの管理形態には、全部委託・一部委託・自主管理の３種類がありますが、ほとんどのマンションでは管理会社に業務を委託しています。

管理費には管理会社の経費や人件費だけでなく、利益も含まれていることになります。この管理会社への委託費が管理費の月額の多くを占めます。

管理費はインフレによっても高騰するので、最近は管理費の高騰が問題化しています。

管理費の高騰が原因で管理会社を変えたり、全部委託から一部委託や自主管理に変更する管理組合も出ています。

管理費（通常の管理に要する経費）の詳細

• 管理人の人件費
• 共用設備の維持・管理費
• 備品・通信費その他の事務費
• 管理組合が払う税金など
• 火災保険料・地震保険料
• 通常の管理に要する補修費
• 清掃費・ごみ処理費
• 委託業務費
• 管理組合の運営費
• 専門家の活用に関する費用
• その他費用（特別の管理に要する経費除く）

修繕積立金とは？将来の大規模修繕に備える積立金

修繕積立金は、10年、15年といった長期的な大規模修繕に備えて積立てるお金です。他にも不測の事故で必要になった修繕にも活用されます。

ポイントは日常的な補修ではない（特別な補修）という点です。

大規模修繕以外の例としては、エレベーターの交換や敷地・共用部分の変更などです。建替えや敷地売却の調査も対象です。

マンションは建物部分が資産価値に影響しますし、長く住み続けるには大規模修繕は必要不可欠です。

将来、修繕積立金が不足するのであれば、一時金を求められる可能性があります。

一般的なマンションでは、長期修繕計画は5年おきくらいに見直されています。

また、タワーマンションとそれ以外のマンションでも金額に開きがあります。タワーマンションは修繕方式が特殊なので、どうしても他のマンションと比べて高くなってしまいます。

修繕積立金（特別な管理に要する費用）の目的

• 一定年数ごとに行う大規模計画修繕
• 不測の事故により必要な修繕
• 敷地や共用部分の変更
• 建替えやマンション敷地売却に係る費用
• その他の特別に必要となる管理

修繕積立金と管理費の相場｜いくらが目安？

管理費の一般的な相場

一般的なマンションの管理費について金額の相場でいうと、１万円～１万５千円の層が18.7％、1万５千超２万円以下が26％となっています（国土交通省「平成30年度マンション総合調査」）。

修繕積立金は築年数・方式で大きく変わる

一方、修繕積立金は積立方式や築年数によって差があります。

築年数が新しいほど修繕積立金は低く、積立方式が均等積立方式よりも段階増額積立方式の割合が高くなっています。

均等積立方式と段階増額積立方式の違い

均等積立方式とは、修繕積立金の額を均等にする積立て方式をいいます。

一方、段階増額積立方式は、最初は安くしておき、5年ごとの計画の見直し時に増加させる積立方式をいいます。

修繕積立金は将来いくらになる？増額リスクを知る

なぜ修繕積立金は増額されるのか

最初から修繕積立金が高いと新築が売れないので、ほとんどの新築マンションでは段階増額積立方式が採用されています。

修繕積立金のガイドラインでは均等積立方式が推奨されてるので、築年数の経過によって均等方式に移行するマンションの比率が増加していきます。

• 新しいマンション（段階増額積立方式）→築年数が古くなるほど均等方式のマンションが増える

管理費の費用が値上がりする時はその都度、修繕積立金は数年ごとの見直し後に変わることが多いです。

管理費はインフレや物価高で、修繕積立金もインフレや物価高が原因で増額の可能性があります。

タワーマンションと小規模マンションで高額傾向にある

一般的に管理費と修繕積立金は、専有部分の割合によって決まります。

修繕積立金の平均額の目安は国土交通省の修繕積立金ガイドラインが参考になります。ガイドラインから小規模マンションとタワーマンションは修繕積立金が高額になる傾向があることが分かります。

（国土交通省「修繕積立金ガイドライン　令和6年6月改定」）

物件の規模や組合員数、築年数によっても管理費、修繕積立金は違います。

一般的に大規模マンションの方が小規模マンションよりも月額が安いといわれています。

大規模マンションだとスケールメリットを活かせるので、管理費および修繕積立金ともに費用を抑えられます。

◎タワーマンションと小規模マンションで管理費・修繕積立金が高い傾向にある理由

• タワーマンション→修繕コストが高い・足場が特殊
• 小規模マンション→まとめて修繕できない
• 一気に修繕する方が総合的な費用を抑えられる

マンション購入前に必ず確認すべきチェックポイント

管理費と修繕積立金は目的が異なるので、明確に分けなければなりません。

そのうえで管理費と修繕積立金の設定が適正か判断します。特に修繕積立金の積立方式の別（均等積立方式、段階増額積立方式）を確認することは重要です。

長期修繕計画の有無（作成や見直し、検討中について）など修繕計画がしっかりしているかも重要です。

滞納の有無および金額、将来的に修繕積立金の大幅な増額がないかのチェックも必要です。

◎マンションのチェックポイント

• 修繕積立金の積立方式
• 長期修繕計画の有無と内容
• 滞納額・滞納率
• 将来の大規模修繕の予定と積立残高
• 管理方式（全部委託・一部委託・自主管理）

まとめ｜管理費と修繕積立金は一生続く固定費

・管理費は経常的な費用をいい、値上げはその都度

・修繕積立金は計画的な修繕のための費用をいい、5年ごとを目安に見直される

・購入前には管理組合の運営状況をチェックすることが大切

・修繕積立金の積立方式の別を確認する

・将来的な費用も考えたうえでマンション購入を決める

賃貸暮らしを続けていると、月々の家賃が無駄に思えてくることがあります。そして、住宅ローンを終えた持家なら、働かずに生活していくことも不可能ではありません。

持ち家を持つことは、ただ居場所を確保するだけではありません。家計の固定費を抑え、資産を形成する手段にもなります。

少し前にファイナンシャルプランナー（以下FP）の勉強会に参加した際に老後のライフプランについて話題になったのですが、その時に持家と賃貸とはどちらをすすめるかについてアンケートを取りました。

20人程度の勉強会でしたが、ほとんど（8割）は持家派でした。

勉強会なので普段は会社員として働いてる人もいましたが、FPとして活動してる人はみんな持家を支持してました。

私はいくつかのFP団体に所属してますが、他のFP団体でも持家派のFPが多かったです。

このサイトでは、持家の方が住宅のグレードが良いので、その点も考慮したほうがよいと書いてきましたが、金銭的なことばかり目がいくFPでも持家派が多いのには理由があります。

FPが重視するのは「老後のキャッシュフロー」

FPソフトが前提にしている考え方

ライフプランはFP相談の中心となる部分ですが、ライフプランではFPソフトが一般的に使われています。

FPソフトでは数値を入力して将来を予測するので、良い悪いが数値でしか判断できません。

FPソフトによっては年金が本来の額より高額になるものもあります（多い）。

また、予測するインフレ率や利回りによって将来まったく違うものになります。定期的な見直しが必要なのは、将来の予測が難しいからです。

FPソフトでは現在の状況を前提に将来を予測するので、今の家賃が死ぬまで続く設定では基本的に持家が有利になります（修正はできる）。

キャッシュフロー構造の限界

• 数値で判断しがち
• 住み心地や価値観を数値化しにくい
• 将来のインフレ率の予測が難しい

こういった理由から、FPが持家の思想ではなく、キャッシュフローの構造を冷静に見た結果といえます。

高齢者は賃貸住宅を借りにくい現実

賃貸のメリットは、いつでも自由に住む場所を変えられるという点です。

賃貸であれば、隣人とトラブルがあっても直ぐに引越すことができますし、田舎に引っ越して老後を過ごすこともできます。

賃貸のデメリットとしてよく知られてるのは、一生家賃を支払い続けなければならず、また、いくら住み続けても自分の資産にならない点です。

実際に家賃に住んでる人に聞くと、家賃を支払い続けるということは自分が思っていたよりも大きな負担だとみんないいます。

高齢になると賃貸で不利になる理由

高齢者は部屋を借りにくいという点もあります。

高齢者は収入が少なかったり、孤独死を忌避されて断られることが多いからです。

また、親族がいないと何かあった時に管理会社や賃貸人は連絡できません。 

孤独死は事故物件として扱わなくてもよいとされてますが、長く放置された場合は事故物件として扱わなければいけないこともあります。

 ●高齢になると部屋が借りにくい理由

• 収入が少ない
• 孤独死を嫌がられる
• 親族がいないと連絡先がない

これらの理由から高齢者は部屋を断られがちです。

インフレ時代は借りる側が不利

物価が上がれば家賃も値上がりする可能性があります。

不動産はインフレに強いといわれてますが、これは所有者側には有利ですが、借りる側には不利になります。

老後視点で見た賃貸のデメリット

• インフレで家賃が上がる
• 一生家賃を支払い続ける
• 高齢者は借りにくい

持家のほうが住宅の質が高くなりやすい

賃貸は事業、持家は自己利用

不動産投資は事業として行うので利益が重視されます。

投資家としては、収入は多く費用は少なくが理想なので、部屋に費用をかけ過ぎると損をします。

このような理由を一因として持家の方が通常は家の質が良いとされています。

酷いアパートの中には、壁がベニヤかと疑うような音漏れもあります。

隣の部屋の音が丸聞こえという話は珍しくありません。先日見たテレビでは、隣が空室なのに二つ隣の部屋に住む人のおならもよく聞こえると放送されてましたが、そういうのも割と聞く話です。

• 賃貸＝利回り重視 → コストカット

• 持家＝住み心地・断熱・遮音重視

低金利時代の住宅効果

昔は金利が高かったため、家を買えるのは収入が高い人だけでした。

しかし、今は住宅ローンが低金利時代なので、賃貸より品質の良い住宅が安く手に入ります。

現在、1,780万円で売りに出てるマンションが12万円で貸し出されてます（空室）が、これを金利0.518％で購入すれば返済額は4万6347円です（35年ローン）。

貸し出さずに自分で住んだ場合、これに管理費と修繕積立金、固定資産税がかかりますが、それでも8万円程度です。

賃貸12万円 ＞ 持家（8万円）

注：あくまでも一例です

持家であっても住宅にお金はかかりますが、死ぬまで住み続けられる家を確保できると思えば安心を得られます。

◎持ち家の特徴

• 持ち家の方が質が良い
• 金利が低い場合→安く買える
• 修繕費・固定資産税を考慮しても安い
• 一方でインフラの問題や資産価値の下落も

持家は住む資産として活用できる

家は保有してる限り費用がかかるので、田舎にある家だとただでいいから引き取ってもらいたいという人がいます。

田舎への移住を考えてる人ならこういう話に乗ってもいいかもしれません（ほとんどは価値がない）。

しかし、田舎が不便で都心に戻る人は多く、また田舎になじめず戻る人も知っています。

売却・賃貸・資金化という選択肢

都心に持家があれば、それを売って田舎へ移住する時の資金にすることができます。

また、自宅を売って住み続けるリースバックというサービスもあります。リースバックは、所有権を売りますが、そのまま家賃を支払って住み続ける方法です。

また、自宅を担保に借入れるリバースモーゲージというサービスもあります。リバースモーゲージはその人が亡くなった時に自宅を売却して借入金の返済に充てる方法です。

もし、保有している自宅が不要になれば、貸せるのであれば賃貸に出してもいいですし、売却して処分することもできます。

• 売却して住み替え

• 賃貸に出す

• リースバック

• リバースモーゲージ

税制優遇がある

忘れてはならないのが、住宅ローンがある人や売却した場合は、様々な税制を利用できるメリットもあります。

• 持家→様々な税制がある（譲渡所得の特例、固定資産税の軽減措置、相続税の特例、住宅ローン控除など）

老後資金・介護資金として

自宅を売却して老後資金にしたり、老人ホームの資金に充てることもできます。

ただ、老人ホームに入居しようと思っても最近は倍率が高く、費用も高くてできない人が増えています。介護関係の副業をしたことがありますが、希望しても簡単には入居できないようでした。

• 持ち家を売却して老後資金・介護資金に
• 持家がある→住む家を確保

持家の注意点｜ローンと相続は早めに考える

住宅ローンは以下の点にも注意が必要です。

• 完済年齢の制限

• 返済期間の違いによる負担差

• 不動産特有のトラブル

年金生活でローンの返済は大変

賃貸にするか持家にするかはその人のライフプランや働き方にもよるので正解が一人一人違います。しかし、持家の場合はあまり先延ばしできない問題があります。

それは住宅ローンの返済がいつ終わるかの問題です。ちなみに住宅ローンは多くの金融機関で70歳以下、かつ完済時年齢80歳未満と設定されています。

借入れ期間が短ければ毎月の返済額は高額になりますし、審査も厳しくなります。

何より年金で住宅ローンを返済するのは大変です。

住宅ローンを2,000万円借りた場合の毎月の返済額

◎金利0.6％、返済期間20年と35年とを比較

• 返済期間20年の場合：88,454円（総額21,228,987円）
• 返済期間35年の場合：52,805円（総額22,178,427円）

毎月の返済額の差は35,649円なので、短い返済期間では大きな負担になります。

金利がもっと高ければ差も大きくなるでしょう。

相続トラブルの火種になりやすい

持ち家があるデメリットには、相続で不動産があるともめることが多いです。

認知症になると法律行為ができない（不動産を処分できない）ので、認知症になる前の対策も重要です。

まとめ｜持家か賃貸かの正解は一つではない

◎ファイナンシャルプランナーに持家派が多い理由

• キャッシュフローが安定する
• 高齢者は部屋を借りにくい
• 持家の方が家の質が高い
• 低金利時代は住宅コストを抑えやすい
• 持家が資産になる
• 有利な税制を利用できる

重要なのは持家か賃貸ではなく、老後まで見据えた住まいの設計をしているかどうかです。

毎月支払う家賃と住宅ローン、将来の売却価値、修繕費、税金……これらを長期視点で比べないと、住み心地ではなくお金の損得で損してしまうこともあります。

最近は人口減少、空き家増加、建物の老朽化などの事情が絡み、かつてのように家が資産という常識が通用しなくなってきました。

日本では、長く賃貸派と持家派の間で議論が続いていますが、これらを比較してもほとんど意味がありません。

費用面で生涯コストは同じくらいというFPもいますが、そもそも比較する前提が間違ってることが多く、同じということはあり得ません。

過去に私が見た例では、月12万円のアパートと住宅ローン12万円とを比較したものがありましたが、ボロアパートの２LDKと新築の４LDKとを比較した時点で、誰が見ても無理があります。

持家は住宅ローンの他にも修繕費や税金がかかるので、せめてコストを合わせる必要がありますが、それでも建物のグレードに差が出てしまいます（持家の方がグレードが上）。

また、持家であっても一戸建てと分譲マンションを比較した場合は総コストに大きく差が出ます。

一戸建ては土地が資産として残りますが、外壁や屋根などの修繕が個人負担です。

分譲マンションも修繕積立金や管理費が継続的にかかりますが、長い目で見ると一戸建てよりコスト面で高額になりやすいです。

賃貸か持家かを月々いくら支払うかだけで比べるよりも、ライフプラン全体を見て、その人にとって何が最適かが重要です。

賃貸住宅のメリット・デメリット｜賃貸で暮らす場合の注意点

賃貸住宅のメリット

一般的に賃貸のメリットとして以下のようなものがあると言われます。

• 気軽に引越ができる（通知だけ、審査が緩い）
• 維持コストが分かりやすい（家賃、更新料、更新時保険料、保証費、管理費）
• 初期費用が安い（頭金・諸費用がない）
• 設備の修理費を負担しなくてよい
• 資産価値を気にしなくてよい

特に引っ越しが気軽にできる点は大きなメリットです。

気軽に引越できれば住む場所の選択肢も多くなり、駅前のマンションも借りやすいです（持家は出にくい・少ない）。

また、近隣トラブルで引っ越しを考える人は多く、持家でトラブルが起きると大変です。

その点、賃貸ならトラブルがあっても引越せば済みます。

賃貸住宅のデメリット

賃貸住宅のデメリットには以下のようなものがあります。

• 資産が残らない
• 一生賃貸料が発生する
• 持家と比べて建物が貧相
• 家賃の値上がりリスクがある（インフレ）
• 楽器やペットに制限がある
• 高齢者だと借りにくい

一生賃貸料が発生するのはデメリットですが、賃料が安いエリアに引越しが可能です。

年金はどこに住んでも同額なので、田舎に家を買ってしまうというのも手です。

ただ、田舎に引っ越したものの馴染めず戻る人も多いです。

持家（マイホーム）のメリット・デメリット｜購入前に知るべき点

持家のメリット

持家のメリットには以下のようなものがあります。

• 資産として残る
• 子供に相続させることができる
• 住宅ローンを完済すれば年金生活でもやっていける
• 税金で優遇されている（住宅ローン控除、買い替え特例、3000万円特別控除）
• 一戸建ては楽器とペットの飼育が自由（マンションは規約次第）
• 一戸建ては駐車場の費用がかからない（駐車場有）

資産として残せるのはメリットですが、田舎の場合は資産にならないこともあります。

また、持家であっても一戸建てとマンションとでは随分と違うので、自身のライフスタイルに合っているかも重要です。

持家のデメリット

一方で持家にもデメリットはあります。

• 購入するのに頭金や諸費用が必要
• 引越しに手間がかかる
• 設備の修理やリフォーム代がかかる
• 管理費、修繕積立金がかかり、インフレリスクがある
• マンションのほとんどは修繕積立金が値上がりする前提
• 災害のリスクがある
• 場所が悪いとコストだけがかかる負債のような存在になる

分譲マンションは強制的に修繕積立金が徴収されますが、一戸建てであっても修繕は必要です。

資産価値の低い田舎の場合は、早く手放すことがリスク回避になることがあります。

賃貸と持家の生涯コスト比較｜同じ家で比べるとどうなる？

以前、不動産会社で現地販売会をしていた時のことですが、そこでは8棟の建物が売りに出ていました。

そこの建物は土地付きで3,580万円から4,280万円で売りに出ましたが、3,580万円の2棟だけが売れ残りました。

そのうちの１棟が売れたと思ったら、数日して賃貸物件として貸し出し募集がされました。

この場合の賃貸と一戸建てはどちらも同じグレードの物件になるので、比較ができると思い例として取り上げます。

◎持家の場合（35年ローン・金利0.625％）

• 月々95,000円
• 固定資産税：月あたり10,000円
• 修繕費の積立投資：月13,000円(→7％で10年後220万円)
• 合計：118,000円

 ◎賃貸の場合

• 家賃：165,000円（駐車場付き）
• 更新料・保険料・保証料など：1月あたり換算→14,000円
• 合計：179,000円

募集していた家賃は180,000円でしたが、その後の経年劣化による値下がりリスクや空室リスクを考慮して165,000円にしました。

自身が損する契約をする投資家はいないので、コスト面に限れば持家が有利なのは間違いありません。

持家の場合は変動金利なので金利が上がるリスクがありますが、賃貸に住み続けるよりは安く済むのが普通です。

◎同じ建物（戸建て）での持家と賃貸のコスト比較

• 持家　118,000円（金利リスクあり・将来のリフォーム費用）
• 賃貸　179,000円（老朽化すれば家賃が安くなる可能性）

最近、住宅ローンの金利が上がったことが話題になりましたが、その一方で賃貸の家賃が１.５倍になったことも話題になりました。

値上がりした家賃の額が適正かは議論の余地がありますが、インフレ時代はこのように家賃が上がるリスクがあります。

家賃の上昇により、特に都内では今後、学生や若い世代が一人暮らしできなくなるといった懸念もされています。

マンションであっても自分が損して賃貸に出す人はいないので、賃貸はコストの面で最も不利です。

• 持家→金利・維持費が上昇していくリスク
• 賃貸→家賃が値上がりするリスク
• 基本的には賃貸より持家がコストで有利

一戸建てと分譲マンションの違い｜コスト・修繕・将来リスク

一戸建てと区分建物は生涯コストに差がある

持家といっても一戸建てと区分建物の分譲マンションとではコストに大きな開きが出ます。

分譲マンションは利便性や防犯性にメリットがありますが、コストという面ではむしろ賃貸に近い（コスト高い）かもしれません。

一戸建てと分譲マンションは全然違うので単純に比較できませんが、分譲マンションは固定資産税が少し高く、何より管理費と修繕積立金が毎月かかります。

インフレは管理費と修繕積立金の値上がり要因となりますし、そもそも修繕積立金は5年ごとの見直しで値上がりすることも多いです。

• 生涯コストは一戸建てより区分建物の方が高い

修繕積立金の２つの積立方式

修繕積立金の積立方法には、均等積立方式と段階増額積立方式の２つがありますが、多くのマンションでは段階増額積立方式を採用しています。

均等積立方式が長期修繕計画で計画される工事費用を計画期間内に均等に積み立てる方式なのに対して、段階増額積立方式は最初の修繕費を抑えて段階的に積立て額を増額する方式だからです。

均等積立方式が本来は望ましいのですが、最初から修繕積立金が高いとマンションが売れないので、多くのマンションでは段階増額積立方式になっています。中には最初に一時金を徴収したり、金融機関から借入をすることを前提として積立計画を立てることもありますが、それでも原則的に値上がりしていくと見た方がいいでしょう。

また、修繕積立金を徴収していても、建替えでは資金が不足するのが普通なので、建替え費用が徴収されるリスクも考えられます（資金不足で建替えができないことがほとんど）。

このような理由から分譲マンションは賃貸より安く、一戸建てより総コストがかかるといわれています。

一方でマンションは戸建てよりも防犯性が高く、修繕は自分で考える必要がない等メリットもあります。

戸建て・マンション・賃貸のリスク

• 一戸建て→建て替えのタイミングは自分で決められる
• マンション→建て替えのタイミングを自分で決められない
• マンションの建替え→最低2,000万円以上必要といわれている（売却可）
• 賃貸は生涯コストが高額になる傾向
• 賃貸→働き続ける・家賃の安い場所に引越す

まとめ｜賃貸か持家かは得ではなくライフプランで決める

• 賃貸と持家論争は意味がない→お金の面では持家が有利
• 賃貸と持家にはそれぞれのメリットとデメリットがある
• 賃貸は気軽に引越しできる
• 家を購入すればよかったと後悔している賃貸派が多い
• 持家は資産になる一方、田舎だと負債になりかねない
• 持家は住宅ローンのリスクがあるが、賃貸は家賃値上げのリスクがある
• 持家の一戸建てはコストを抑えられ、分譲マンションは防犯、管理が楽
• 生涯コストの面では、一戸建て、分譲マンション、賃貸の順に優れる

引越す前提だったら賃貸が有利ですが、住み続けるとなったらもう結果は出ています。

◎持家か賃貸のどちらにするかを選ぶポイント

• 初期費用・維持費
• 流動性・住みやすさ
• 将来の資産価値・売却価格
• 管理・修繕費の負担
• ライフプランとの整合性（引っ越し・住み続けるなど）

「どう運用したらいいかわからない」という声をよく聞きます。

このサイトでは投資信託についての記事が多いですが、投資信託は株券や債券などを組み合わせた商品です。

金融商品には株式・債券・投資信託・ETF・外国株・外国債券などさまざまな種類があり、それぞれリスク・流動性・収益性が異なります。

投資の世界では、現金預金だけでも株券だけでもリスクが高いので、様々な商品に分散して投資することが重要とされています。

投資の基本は分散投資

日本人は現金預金に偏りやすい

現在の日本人は、多くの人が現金預金で資産を保有しているといわれています（50％超）。

過去の日本は３０年以上デフレだったので現金で保有していても問題ありませんでした。

デフレであれば物価が下がるので、現金を保有してるだけで価値が上がるからです。

インフレ時代に現金預金が不利な理由

ところが今後、日本がインフレになったら現金預金では対応が難しくなります。

数年前から物価は上昇してるため現金が目減りしており、このまま現金預金での保有を続けると資産の価値がどんどん減っていくことになります。

例え２％であってもインフレが２０年続けば、その時の現金預金の実質価値は３分の２（約７割）になっています。

このようにインフレ時代には現金預金は不利なので、現金預金以外の金融商品で運用することを考えることが必要です。

分散投資でリスクを抑える考え

ただ、投資にはリスクがつきものなので、リスクに備えて各投資商品にバランスよく分散することが投資の王道と言われています。

分散投資しておけば一つの商品が値下がりしても被害は限定的です。

投資は理論上は全体でプラスとなるのが原則（プラスサム）なので、一つの会社に投資するのではなく、複数の会社に投資すれば全体としてそれなりのリターン（平均リターン）が期待できます。

株式、債券、不動産などへの投資比率によって総合的なリターンは決まると言われており、これらを流動的に効果的に変化させることでリターンを伸ばすことができます。

企業の将来に投資する株券

株式会社は世の中にたくさんありますが、金融機関で買える株式は上場企業のものです。

株式投資の仕組み

株券を保有してると、企業が活動して獲得した利益を配当金といった形で受け取ることができます。

株主優待として自社の商品や割引券を株主に送ってる企業もあります。

また、企業の株価が値上がりすれば、その株券を売却して譲渡益を得ることができます。

株式投資のリスクと注意点

株式はリターンが期待できる一方で、下落によるリスクも高いです。

株価が下落してロスカットができず、塩漬けになってる人も多いです。

最悪なのは倒産や粉飾決算などで、企業が倒産すると価値がなくなってしまいます。

多くの株式には単元株（売買単位）が設けられており、始めるには最低でも数万円が必要で、高い企業の株式だと数十万円が必要です。

利息と償還額が決まってる債券

債券とは何か

債券は、将来の利息、額面の償還金額が確定した金融商品です。

保有してれば利息を受け取れ、償還期限には額面金額を受け取れます。国や企業が発行する借用書みたいなものです。

国債の特徴

国が発行する債券は国債、企業が発行する債券は社債といわれています。

債券は発行する時に利率と額面額が決められ、国債は信用が高いとされています。

国債には、満期が１０年の変動１０年、５年の固定５年、満期が３年の固定３年があります。

固定５年と固定３年は金利が固定されますが、変動１０年は半年ごとに金利が変わります。

１年経過すれば中途解約ができ、元本割れのリスクもない仕組みになってます。

社債の特徴とリスク

一方、社債などは償還期限前に売却すると元本割れすることもあります。

購入金額は国債は１万円からですが、社債は債券によって違います。

外国の企業が発行する外国株式

外国株式の特徴

外国株式は、外国の企業が発行している株式をいいます。

国内の債券および株式だけよりも外国株式にも投資することで、国際的な分散投資になります。

昔は情報量が少なかったですが、今はネットや証券会社のおかげで情報を得やすくなりました。

為替リスクと税金

外国株式には、為替リスクがあります。

国内の配当金には約２０％の税金が徴収されますが、外国株式の場合はまずその国で源泉徴収され、残りの金額に国内で再び課税されます。この場合は確定申告を行えば外国税額控除の適用があります。

外国株式の配当金の課税についてはNISAでも課税（１０％）されます。

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為替の影響を受ける外国債券

債券の発行主体、発行通貨、発行場所のどれかが外国のものを外国債券といいます。

外国債券は利率が高いのが魅力ですが、外貨なので為替の影響を受けます。

デュアルカレンシー債やコーラブル債、EB債やノックイン型日経平均リンク債といった仕組債が活発に発売されています。

仕組債は高い利率の一方で仕組みが複雑のため、理解せずに買ってる人も多いと問題視されています。

投資信託とETF

投資信託の特徴

投資信託は、たくさんの投資家から集めた資金をプロが運用する商品です。

投資信託で投資する商品は債券から株式、それこそ外国株式、外国債券まであります。

複数の商品で運用することから、一つの投資信託で分散投資の効果を得ることも可能です。

株式と違って投資信託は数百円からなど、少額から始めることもできるので投資初心者向きです。

投資信託は中身の投資先が様々なので、購入前に目論見書に目を通すことは必要です。

ETFの特徴

ETFは、日経平均株価やS＆Pといった指数などに連動する上場投資信託です。

投資信託と違ってETFは上場してるので、株式と同じように時価で購入することができます。

ETFも一つの商品で分散投資の効果を得ることができます。

まとめ｜金融商品の特徴を理解して分散投資を

• インフレ時代は預貯金では価値が失われていく
• 投資商品の基本になるのは株式、債券、外国株式、外国債券
• バランスよく投資するとリスクを分散できる
• 国内の金融商品だけだとリスク対策が不十分
• 外国株式や外国債券は為替の影響を受けやすい
• 投資信託やETFは一つの商品でも分散投資の効果がある

不動産を売却するとかかる税金の種類

「４年前に購入したマンションが値上がりしてたので、儲かったと思ったら税金でごっそり持ってかれて何だか損した気分」というのは、東京に住むMさんの話です。

ここ数年はマンションが高騰してるので、値上がり狙いで購入する人もいます。新築マンションを購入して直ぐに売りに出す転売目的の個人もいます。

不動産を売却したときにかかる税金には、所得税、住民税、復興特別所得税といったものがあります。

所得税

売却して利益が出たら、不動産も所得税の対象になるのが原則です。

 所得税は個人に課税される税金です。

利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得の１０の所得があり、それぞれ計算式があります。

不動産所得は家賃収入等の不動産の賃貸で得られる所得をいい、不動産を売った時は譲渡所得です。

借地権であっても一定の場合は譲渡所得とみなされることがあります。

住民税

不動産を売却して利益があるときは住民税もかかります。

住民税は所有期間が長期の場合は５％、短期の場合は９％の税率です。

復興特別所得税

２０３７年まで所得税額の2.1％が復興特別所得税として課税されます。

不動産を売却したときも所得税とあわせて基準所得税額に復興特別所得税がかかります。

所有期間で税率が変わる【5年】

不動産は、売却した建物や土地の所有期間が１月１日において５年を超えるかどうかで適用される税率が異なります。

長期譲渡所得とは

建物や土地を売った年の１月１日現在で、所有期間が５年を超えると長期譲渡所得に該当します。

たとえば、令和６年１２月１日にマイホームを売った場合は、マイホームを取得したのが令和１年１月１日よりも前であれば長期譲渡所得です。

長期譲渡所得の場合の所得税は１５％です。

短期譲渡所得とは

建物や土地を売った年の１月１日現在で、所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得に該当します。

令和６年１２月１日にマイホームを売った場合は、マイホームを取得したのが令和１年１月１日以後であれば短期譲渡所得になります。

短期譲渡所得の場合の所得税は３０％になります。

譲渡所得の税率

ただし、マイホームを売った場合には、３０００万円特別控除や軽減税率の特例、買換え特例といった特例があります。

また、マイホームを売って損失がある場合には損益通算や繰越控除ができます。

課税譲渡所得金額の計算

課税譲渡所得の計算は以下のようになります。

◎譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額＝課税譲渡所得金額

取得費とは

取得費は、土地や建物の購入代金、仲介手数料等の不動産を手に入れるのにかかった合計金額のことです。

取得費の金額が譲渡価額の５％未満のときは、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算できます。

譲渡費用とは

譲渡費用は不動産を売却するときにかかった費用です。

仲介手数料や建物取り壊し費用、測量費、契約にかかった費用などです。

特別控除（3,000万円控除）

特別控除額は、マイホームを売った時の３０００万円特別控除の特例などです。

マイホームを売ったときの特例

３０００万円特別控除の特例は一定の要件に該当すれば長期譲渡所得と短期譲渡所得のどちらでも控除されます。

課税譲渡所得金額に所有期間に応じた税率をかけて税額を計算します。

マイホームを売ったときは軽減税率の特例があります。１月１日現在で所有期間が１０年を超えている場合に対象です。

◎買い替え特例 一定の要件に該当する場合は、買換え特例があります。

買換え特例は、マイホームを売った年の前年から翌年までの３年間に買い替えをした場合に、一定の要件に該当したら譲渡益の課税を繰り延べられます。

ただし、買換え特例は、３０００万円特別控除、軽減税率の特例と選択適用になります。

マイホームを売って損失がある場合

マイホームを売却した年の１月１日において、所有期間が５年を超える場合に譲渡損失があるときは、新たにマイホームを買い替える場合の特例、新たにマイホームを買い替えない場合の特例により、その譲渡損失をその年の他の所得と損益通算できます。

その年で通算しきれなかった譲渡損失は、翌年以後３年内の各年分の所得から繰越控除できます。

今回のまとめ

• 不動産の譲渡益には所得税、住民税、復興特別所得税が課税される
• 課税譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費）−特別控除額
• 不動産は所有期間が５年を超えるかで適用される税率が異なる
• マイホームの譲渡損益には特例がある

住宅購入にはいくらかかる？物件価格以外に必要なお金

物件価格と頭金の基本的な考え方

不動産の購入には、まず物件価格がかかります。

頭金は、この物件価格に入れるお金を指します。

例えば、物件価格が5000万円であれば、頭金が１割なら500万円が必要です。残りの4500万円については住宅ローンで借ります。

5000万円（頭金500万円、住宅ローン4500万円）に加えて、不動産の購入時には物件価格の３％～１０％の諸費用がかかるといわれています。

３％～１０％とは幅がありますが、この違いは利用する司法書士への手数料、火災保険料、ローン手数料や保証料によって違います。

司法書士にも報酬が高い事務所と安い事務所があり、手数料がかからない金融機関があったり、保証料が不要な金融機関があるからです。

頭金ゼロで買えると言われる仕組みと誤解

今は見なくなりましたが、昔は自宅に帰ると「頭金ゼロで家が買えます」といったチラシがポストに投函されてました。

ところが実際に不動産屋に行ってみると、営業に頭金ゼロでもその他に費用がかかることと言われます。

このように不動産を購入する時には、土地と建物以外にも様々な費用がかかります。

この費用は業界では諸費用といわれてるもので、諸費用には不動産会社に支払う手数料や登録免許税といった税金などがあります。

住宅購入時にかかる諸費用の内訳

不動産を購入するときにかかる諸費用は結構多いです。

購入時にかかる主な諸費用

• 仲介手数料
• 司法書士報酬
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税（売買契約書、金銭消費貸借契約書等）
• 固定資産税精算金
• 適合証明書の手数料
• ローン事務手数料
• ローン保証料
• 火災保険料
• 地震保険料
• 団体信用生命保険料（金利含）
• 抵当権設定費用
• 引っ越し代
• 家具購入費
• つなぎ融資の利息など

中古不動産を購入するとかかるのが不動産仲介会社に支払う仲介手数料です。

登録免許税や印紙税、不動産取得税といった税金もあります。建物は消費税が価格に含まれます。

普通は登記を司法書士に頼むので、司法書士への報酬も必要です。

購入時には普通は住宅ローンを借りるので、ローン手数料やローン保証料もかかります。抵当権設定の費用もかかります。

火災保険や地震保険、団体信用生命保険の費用もかかります。

意外と忘れがちですが、引っ越し代金もかかります。

新築と中古で諸費用が変わる理由

新築と中古で差が出る理由の一つが、不動産屋に支払う仲介手数料（物件価格の3％程度）です。

新築マンションであれば売主から直接購入するため、100万円以上の仲介手数料が発生しないからです。

こう見ると新築マンションは中古マンションと違い、手数料がかからなくてお得に思うかもしれませんが、新築マンションはそれ以上に不動産会社の利益分が価格に上乗せされています。

新築マンションを買った時点で8割、9割に下がるというのはこのような理由です。

住宅を買ったあとにかかる維持費・税金

さらに住宅を購入した後も維持費や税金がかかります。

購入後に毎年かかる維持費（税金・保険料など）

◎戸建てマンション共通

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険料
• 地震保険料
• 団体信用生命保険料
• リフォーム代（設備修理費・内装費）
• など

◎マンションのみ

• マンション（修繕積立金一時金・管理費、修繕積立金、駐車場代、駐輪場代、）
• など

マンションと戸建てで違う維持費の考え方

新築マンションの場合に修繕積立金一時金が必要なこともあります。

一戸建てでもマンションでも修繕費用は必要です。マンションだったら修繕積立金がほぼ強制的に必要ですが、一戸建てでも積立しておいた方が安心です。

戸建てだと駐車場と駐輪場があるのが普通（無料）ですが、マンションだと駐車場代は別途かかります。

駐輪場もかかるのが普通です。

結構知らない人が多いですが、マンションの専有部分の修繕は修繕積立金とは別に必要です（自己負担）。

一戸建ては修繕が自分のタイミングで出来ますが、マンションは総会の決議で決めていきます。

頭金を入れる前に必ず考えたい資金の優先順位

不動産を購入するときに諸費用は原則としてかかりますが、頭金をいくらにするか決めるのは本人です。

頭金を入れすぎないことも大切

頭金が多い方が住宅ローンの金利負担を減らせますが、手元にある資金を全部頭金にしてしまうと病気やリストラ等の緊急時に対応できません。

住宅ローンの返済が滞れば、せっかく購入したマイホームを手放すことにもなりかねません。

緊急時に備えて生活費半年〜1年分を残す

緊急時に備えて最低でも生活費の半年～1年分は手元に残しておくのがおすすめです。

• 生活費が500万円、物件価格5000万円、頭金1割
• 頭金約500万円（住宅ローン借入約4500万円）
• 諸費用（新築約150万円～350万円、中古約300万円～500万円）
• 緊急時生活費300～500万円

まとめ｜住宅購入では諸費用と手元資金を必ず確認する

・新築マンションの諸費用の目安３％～７％、中古不動産の諸費用の目安5％～10％

・不動産の購入時にかかる諸費用には、仲介手数料、税金、司法書士報酬、保険料、ローン関連費用などがある。

・不動産購入後の維持費も考えておくとリスクが少ない。

・頭金をすべて住宅資金に充てず、緊急時の備えとして生活費半年から1年分程度を手元に残しておく。

円安と物価高で日本人の資産は確実に目減りしている

岸田さんが総理になってから円安が止まりません。また、急速に景気悪化しています。

政府は収入が上がったと言ってますが、こういうのは実質で見ないと意味がなく、実質で見た場合の賃金は25か月連続のマイナスです。

また、世界的なインフレが日本にも波及し、物価の上昇が毎月起きています。

今の日本を象徴するように、空腹で万引きする日本人が連日のようにニュースになってるのも、日本の生活がそれだけ厳しくなった象徴と言えるでしょう。

何もしなければインフレで資産が減っていく

今のように物価の上昇が続く時代では、資産を現金、預金で保有してると価値が時間とともに下がっていきます。

日本は長年デフレだったので現金や預金で保有してもそれほど影響はありませんでしたが、物価高が続くこれからはそうはいきません。

運用というと富裕層をイメージする人は多いですが、たとえ100万円でも3％のインフレで20年後には約半分（54万）の価値になってしまいます。

政府が目標にしてる２％のインフレでも、20年も経てば2/3の価値になってしまいます。

• インフレ3％ →100万円の価値は20年後に54万円

• インフレ2％ →100万円は67万円

日本人が現金比率が高すぎる問題

日本人が保有する資産の半数以上は現金預金といわれてますが、これではインフレに対処できません。

日本よりインフレが高い他の国では、現金を宝石や金属に換えてインフレに備えるということが当たり前のように行われています。

そうしないとインフレでどんどん実質価値が下がって買えるものが買えなくなるからです。

日本人だけが現金を持ち続けるというリスクを理解していません。

老後2000万円問題どころか、今のままでは「気づかないうちに資産を奪われる時代」に入っています。

投資初心者が老後対策を始めるなら投資信託とETFが最適解

老後の資産形成におすすめなのが投資信託やETFです。

投資信託が初心者に向いている理由

投資信託とETFは、複数の資産に分散投資をしてるので、個別株のように倒産がありません。

投資信託は、投資家から集めた資金をファンドマネージャー（投資の専門家）が株式や債券、金融商品などに投資、運用します。

また、定額積立が可能で金額を指定して解約もできます。 投資信託の投資対象は様々で、日本株、欧米株、海外債券、全世界株式などがあります。

• 個別株のように倒産リスクが低い

• 世界中に自動で分散投資できる

• 少額から積み立て可能

• プロが運用するため手間がかからない

投資信託は、売買や保有によって手数料が発生しますが、最近は販売手数料無料のものも増えており、保有の際にかかる手数料も割安化傾向です。

ETFとの違い

ETFは、証券取引所に上場する投資信託をいいます。

ETFは投資信託よりも手数料が安いので人気ですが、最近は投資信託もかなり手数料が安くなっています。

投資信託は毎日公表される基準価額をもとに取引しますが、ETFは常に価格が変動します。

• ETF：株のようにリアルタイムで売買できる

• 投資信託：基準価額で取引

• 一般的にはETFの方が手数料が安い

インデックス型でいい理由

日経平均株価やS&P500といった指数に連動した成果を目指すインデックス型と市場平均を上回る運用を目指すアクティブ型があります。  

インデックス投信は市場平均に連動するので、世界株の平均成長（年率5〜7％程度）を獲得しやすいため初心者と相性が良いです（オールカントリー）。

逆にアクティブファンドは、コストが高く、成績がインデックスに負けるものも多いため、初心者向きとは言えません。

老後不安に最も効果的なのはiDeCoとNISA

iDeCoは、国民年金や厚生年金に上乗せして給付を受けられる確定拠出年金の個人型です。投資対象は定期預金や投資信託などですが、運用する商品と掛け金は自分で選択します（上限あり）。

NISAは、2024年に新しくなり、投資枠が拡大されました。 以前は一般NISAとつみたてNISAの選択制でしたが、今は上限はありますがどちらも利用できます。

iDeCoは節税 × 年金上乗せの最強制度

通常の株式や積立投資では、利益が出ても売却した時に20.315％の税金がかかります。

100万円の利益であれば、約20万円が税金で引かれるということです。

その点iDeCoであれば、掛け金、運用益、受取時に税制優遇があります。

• 掛金 → 全額所得控除

• 運用益 → 非課税

• 受取 → 税制優遇あり

会社員にも自営業にもメリットがありますが、60歳まで引き出せない点は要注意です。

新NISAは一生使える非課税制度

2024年から拡充され、成長投資枠とつみたて投資枠を同時に利用できるようになりました。

つみたてNISAの商品は金融庁が認めた投資信託から選択するので、長期の積立投資に向いた商品が並んでいます。

NISAは、非課税なのは運用益だけですが、売却すれば翌年に非課税枠の再利用ができます。

NISAとiDeCoの使い分け

• ・老後資金を確実に作りたい → iDeCo
• 人生のどこかでつかう予定がある→NISA
• 初心者におすすめ→NISAで全世界株の積立

インフレ時代に強い資産の特徴を知る

 今は世界的なインフレですが、このインフレに対処するのにおすすめの一つが投資信託です。

投資信託は現在、6千以上の商品があるといわれており、この中から自分に合った商品が選べます（まともな商品は少ない）。

世界株への分散投資（オールカントリーなど）

投資初心者には、特定の国や新興国に集中したタイプでなく、先進国株式やオールカントリーに投資するタイプが向いてます。

• 日本だけに投資するのはリスクが高い
• 将来性・人口動態を考えても、アメリカ・ヨーロッパ・新興国を含む世界株への分散がインフレに強い

投資信託選びで役立つのが目論見書ですが、最低でも以下のものは確認してから購入します。

• 投資対象（地域、資産）
• 投資リスクについて
• 運用方法（インデックス・アクティブ、追加型、為替ヘッジ、信託期間など）
• コスト（購入時、保有時、換金時）

金・不動産などの代替資産も有効

• 金 → リスクヘッジに優れる

• 不動産 → インフレと相関するケースが多い

ただし初心者はまず世界株式の積立から始めるのが王道です。

為替リスクと外貨の考え方

今の日本では外国製品は当たり前なので、円安も円高も私たちの生活に影響を与えます。 死ぬまで日本で生活する場合でも資産を円だけで保有してればリスクはあります。

外貨預金の金利は定期預金なら1％を超えるものも多く、ほとんど意味のない日本の預金よりも魅力的です。

円安局面では外貨の価値が上がるため、外貨預金・MMFは一つの選択肢になります。

また、短期の為替差益狙いとしてFXがありますが、FXはリスクが大きいので初心者向きではありません。

海外市場に分散投資する投資信託には、為替ヘッジに対応したものとそうでないものとがありますが、積立投資なら為替ヘッジしてなくてもリスクが緩和されます。

家計改善はノーリスクで即効果の資産防衛

リスクなくできる節約術は家計の見直し、住宅ローンの見直しです。

物価高に対処するために買い物を控えたり、おかずを一品減らす人がいますが、あまり効果的とはいえません。

年収が増えると税金や社会保険料も増えるように、年収が高い人ほど節税対策をした方が効果的なことが多いです。

スマホ代・保険・サブスクの見直しが効果的

2年くらい前に通信会社を格安プランにしたら、1万円から2000円になりました。スマホを仕事（Google）とプライベート（iPhone）の二台持ちにしても毎月の料金は半分以下です。

また、毎月定額サービス（サブスクリプション）を見直したら月1万円以上節約できました。

生命保険や損害保険を見直すことで支出を抑えられることも多いです。

• 格安SIMへ変更 → 年間6〜10万円削減

• サブスク整理 → 毎月1万円以上削減も普通

• 保険料の見直し → 生命保険は見直ししやすい

住宅ローンの見直しは最大級の効果

住宅ローンの見直しは、少しの金利差でも借り入れが多いほど何百万円もの節約になります。

今は低金利時代にもかかわらず、0.3％違うだけで毎月5千円安くなることもあります（5000万円を10年後に1％→0.7％）。

これから固定金利になると思う人は、高くなりますが変動金利を固定金利に借り換えれば将来の金利リスクを固定できます。

• 固定 → 返済額を安定

• 変動 → 当面は安いが上昇リスクあり

変動金利で借りた場合は、毎月の返済額が15万円で変わらなくても、金利が上がると支払の内訳が変わります。

• 現在の内訳（利息5万円・元金10万円）
• 金利上昇→利息6万円・元金9万円
• →同じ15万円返しても元金の減りが遅くなる

つまり、金利が上がると、返済額が変わらないので、返済額15万円の多くが銀行の利息に吸われ、借金が減りにくい状態になるという仕組みです。

おわりに｜政治に関心を持つことも資産防衛の一つ

最近の自民党がやったことといえば、増税と社会保険料増額、自分たちが裏金で捕まらないための法律を作っただけです。

こんな状況だと運用以上に政治に興味持って投票行った方が身を守るためにはいいかもしれません。

家計を守るためにできることは、

• 投票する

• 投資リテラシーを身につける

• 家計の固定費を見直す

• 積立投資を継続する

今ならこの4つに尽きます。

少し前に母に積立投資を設定したいと言われたので、旧NISAの時に毎月数万円で設定しましたが、最近の株高でそこそこ殖えたようで、崩しながら旅行を楽しんでるようです。

積立投資は、少額でも毎月コツコツやればそれなりの額になるので、利益抜きにしても無理なくお金が貯めやすい方法です。

資産を不動産、預貯金、有価証券の三つに分散して運用する手法は、財産三分法といわれています。

それぞれの資産は特徴が異なり、価格の値動きも違うことから、リスク分散の目的で財産三分法が用いられてきました。しかし、現在の日本人の資産構成は、不動産の占める割合が高いといわれています。

日本では資産の中で不動産が占める割合が高いので、資産形成を考える上でも不動産は重要な役割を果たします。ライフプランがうまくいくかは不動産がカギと言っても過言ではないので、不動産の特徴を理解し、うまく活用することが必要です。

不動産とライフプランの関係

• 自分で住む → 住み心地・利便性
• 部屋を借りる → 世の中の変化に合わせやすい
• 不動産の売却 → 高く売れる・売れるのに時間がかかる
• 不動産投資として活用する → 安定収支・インフレに強い・節税対策

不動産とは？

法律では、不動産は土地及びその定着物とされています。

具体的には土地と建物ですが、建物には一戸建て・アパート・分譲マンション・賃貸マンションが代表的です（工場・学校・ホテルなども）。

• 土地 →居住用・商業用（店舗、ホテル、オフィス）・工業用（工場、倉庫）・公共用（学校・役所・病院）・駐車場など
• 建物 →戸建て・集合住宅→
• 集合住宅 →アパート・マンション（分譲、賃貸）・長屋・テラスハウス

不動産の権利の種類

• →所有権・借地権・借家権・地上権・使用貸借権・地役権など

不動産の特徴

価格が高い

不動産は、安くても何百万、高額な物件になると億を超えます。また、個人にとって不動産取引は何度も経験するものではないので、その価格の妥当性を知る機会が限られます。何よりも時間の経過とともに相場が変化することが珍しくありません。

いわゆる公示価格と時価が乖離することは当たり前に起きているのが不動産市場といえます。  

• 不動産は価格が高い
• 個別性が高く価格が分かりにくい
• 時価が変動する
• 計算の基礎になる価格が複数存在（時価・路線価・公示価格など）

同じ物がない（個別性が強い）

不動産は、個別性が強く、似たような物件があっても全く同じ物件はありません。

隣接している場合でも一方は資産価値が大きいのに、もう一方は資産価値があまりないという物件もあります。また、一方は日当たりがよく、もう一方は日当たりが悪かったりは常にあります。このように不動産は個別的な要因が高く、市場の影響も受けます。

場所によっては、年月とともに周辺環境が変化することもあります。  

• 完全な同じ物がない → 代替物はある
• 不動産は個別性が強い
• 隣り合う土地でも価値が高い物と低い物がある
• 時間の経過で周辺環境が変化することも（隣が雑種地→戸建て・マンションなど）

自分の物なのに自由に処分できない

高額のお金を支払って不動産を購入しても、自分の好き勝手に家を建てれないことがあります。

不動産には関連する法規が多くあり、建物を建てる際にも法律上の基準を満たさなければ違法建築となることがあります。

もし、自分で建てた家が違法建築であれば、その家の資産価値も下がってしまいます。

• 不動産は公共性が高い→建築基準法・都市計画法・国土利用計画法など、法律の制限
• 建物を建築する→建築基準法・都市計画法など
• マンションに住む→区分所有法・適正化法など、組合に届出が必要なことも
• 賃貸借 →借地借家法・民法など

流動性の問題

不動産が資産価値があるといっても、現金にするには時間がかかります。買い取り業者に売却すればすぐに換金できますが、時間をかけるよりも安い値段での売却となります。

この現金化するのに時間がかかることが「流動性の問題」です。すぐに換金できる場合もありますが、その場合は市場価格を下回ることが多いです。

売却しようにも１年以上売れず、最初の売り出し価格からどんどん下げてようやく売れることもあります。このケースでは、最初の価格が高いことも一因です。

• 不動産は換金しにくい・時間がかかる
• 数カ月かかるのが普通
• 業者に買い取ってもらう→安くなる

見えない部分が大事

建物がきれいかどうかは見れば分かりますが、土地の権利や埋設管を調べてみると賃借権やら地役権やら抵当権が設定されていたりします。

建物が立派に見えても再建築不可だったり、実は資産価値はとなりのぼろ家の方があったりすることもあります。  

• 不動産は権利関係が複雑のことが多い
• →土地の所有者A・借地権者B・建物の賃借権者C・抵当権者D・根抵当権者E
• 再建築不可・建ぺい率オーバーなどある

戸建てとマンション

一戸建てと分譲マンションとでは、特徴に違いがあります。

分譲マンションは、区分所有法という法律によって運用管理について規定されており、一戸建てとでは様々な点で扱いが異なるので、分けて考えたほうがいいのではと思うこともあります。  

◎戸建ての特徴

• 自由に増築・建て替え・リフォームができる
• 建物を自由に設計できる（法律の範囲で）
• マンションより独立性が高い
• 土地が残るから建物だけの費用で建替えできる
• 防犯・維持・管理に手間がかかる

◎区分マンションの特徴

• 防犯性が高い
• 利便性の高い場所に住める
• 管理費・修繕積立金がかかる
• 建て替えが難しい
• 新しいと早く売れやすい
• 負動産になりやすい

不動産投資の特徴

不動産は、資産形成を考える上でも重要な資産なので、不動産投資についても触れておきます。

◎不動産投資の特徴

• 収益性 →比較的高い→家賃収入・値上がり益 （株式より低く、債券より高い）
• 安全性 →高い→ 実物資産・登記制度
• コスト → 高い →購入に諸費用・維持コスト
• 流動性 →悪い→時間がかかる
• インフレ→強い

家賃収入と譲渡利益

不動産投資では、借主からの家賃収入が継続的な収入になります。また、不動産を売却した時に発生する譲渡利益も収入です。

家賃や不動産価格は物価に連動するので、インフレに強い資産といわれています。

維持コスト

不動産は保有しているだけでコストがかかります。

固定資産税と都市計画税といった税金や、経年劣化に伴う建物、設備の修繕費用がコストです。つまり、不動産は運用していくことではじめて有効な資産となります。

• 資産 →現在または将来お金を生む
• コストだけかかって売れない（キャッシュを生まない）→資産とはいえない

長期的な視点が必要

不動産投資では、資金の投資を最初に行い、投資事業を通して投下資金を長期にわたって回収していきます。

• 減価償却→支出を伴わない費用

ローンを利用することでレバレッジが効くのも不動産投資の特徴です。

• 自己資金1,000万円＋借入金9,000万円→10倍の取引が可能

時代遅れの間取り、利便性の悪い土地など、これらは空室が増える原因になります。だからといって建物を簡単には撤去できません。

• 立地が悪い→後で苦労する→将来の売却のことも考える

不動産投資では、今後の日本の課題や市場調査も重要になります。

• 投資計画→実際の収支→見直し
• 付加価値→改善

まとめ

不動産の特徴

• 現物資産→価値がゼロにならない
• 利用できる
• 個別性が強い→完全な代替不動産はない
• 法律の制約が多い→建築基準法・都市計画法・区分所有法など
• 高額な資金が必要→住宅ローン
• 住宅ローン控除利用できる
• 資産価値が変動する→建物は劣化
• インフレに強い

不動産投資の特徴

• インカムゲイン（家賃）とキャピタルゲイン（売却益）がある
• 維持コスト
• 購入コストがかかる
• レバレッジが効く