バブルの頃は家庭を持って自分の住宅を購入することがサラリーマンの平均像と言われてたそうです。
しかし、今は順調な人生を歩んでいても、住宅購入がきっかけで生活に追われるようになる人もいます。
毎月のローン返済額が適切であれば問題ありませんが、無理のある資金計画だと大変です。
１０年以上前、住宅ローンが返せない人から相談を受けてアドバイスする仕事をしていました。
ローンが返せない人に共通するのは最初から無理がある返済計画でお金を借りているからです。
不動産会社の営業さんは売上を上げることが第一優先なので、無理のある資金計画だとしても契約を勧めてきます。
営業さんのいわれるまま無理のあるローンを組んでいる人は多いです。
不動産屋は住宅ローンに詳しいとは限らない
家を探してる人にとって頼りになるのが不動産業者なのですが、不動産業者だからといって住宅ローンまで詳しいとは限りません。
不動産は専門性が高く、住宅ローンも専門性が必要なため、短期間ではこれらの知識は身につきません。
不動産会社は、社員の出入りが激しく、入社1週間の新人でも普通に営業しています。
そもそも不動産会社の営業さんは不動産取引の専門家であって、住宅ローンについてはあくまでもサービスで行っています。
基本的に営業さんは金融機関から借りられる金額を計算できれば仕事に差し支えないので、不動産会社は住宅ローンを将来も支払っていけるかどうかまではお客さんに教えてくれません。
バブル後もローン破綻が減らないのは、こういったことが影響しているのかもしれません。
住宅ローン利用者に大きな影響力をもつ不動産業者や住宅販売業者
住宅金融支援機構による「2017年の住宅ローン調査」によれば、「利用した住宅ローンを知るきっかけとして影響が大きかった媒体等」の第1位は「住宅・販売事業者」となっています。
住宅・販売業者と答えたのは34.6%に及んでおり、3人に1人が不動産業者によって住宅ローンを利用することになったと答えています。
次に多いのが「インターネット」で18.7%、その後に「金融機関」12.5%、「クチコミ」11.7%と続いてます。
一方で住宅ローンの専門家といわれる「ファイナンシャルプランナー・住宅ローン・アドバイザー等の専門家」は、4.7%でした。
何千万円という借金をするのにもかかわらず、ほとんどの人は専門家に相談していないことになります。
ファイナンシャルプランナーの全部が必ずしもローンに詳しいとは限りませんが、不動産業者や住宅販売業者よりはローンに対する知識があるはずです。
何より第三者の視点からアドバイスを受けられるのは貴重だと思います。
住宅ローンの返済額は簡単に計算できる
住宅ローンを借りたときの月々の返済額は、金融電卓を使えば簡単に計算できます。
金融電卓を使えば、借りる金額、金利、返済期間、を入力するだけで月々の返済額が求められるので、3秒あれば誰でも計算できます。ネットにも数値を入力するだけで計算してくれるサイトがあります。
金融電卓を用いて住宅ローンの金額を出すだけであれば、当然ですが住宅ローンの仕組みや知識は不要です。
売れてる営業マンだからといって住宅ローンに詳しいかというと、実はそうとは限りません。
知り合いのトップ営業マンには、よく使う金融機関の金利について知らないどころか金利が何かもよく分かってない人もいます。
不動産会社の仕事は、不動産取引が円滑にできることなので、住宅ローンに関する諸手続きは付随業務です。
多くの不動産会社が住宅ローンの手続きをお客さんに代わって行うのは、住宅ローンが通らないと報酬を得られないからです。
いい方は悪いですが、不動産会社にとっては住宅ローンの審査がOKならばお客さんが破綻しようが関係ないことになります。
不動産会社の中には、仲介手数料とは別に住宅ローンあっせん料として何十万円も請求する会社も多いです。そういう会社は避けたほうがいいかもしれません。
借りられる金額と返していける金額
住宅ローンの借り入れでは、借りられる金額と返していける金額とを分けて考える必要があります。
借りられる金額とは、借りる人の返済能力や購入する不動産の担保評価等を参考にした金融機関が貸してくれる上限額をいいます。
一方、返していける金額とは、その人が将来にわたって無理なく返済していける金額をいいます。
住宅ローンは、今は無理がなく返済できたとしても、子供が進学する時期や老後生活の時期に破綻する人は多いので、将来も無理なく返済していける金額で借りる必要があります。
ローンが将来に与える影響は大きく、退職後にローン破産する人もいます。
無理な資金計画だと、定年退職した後に生活が激変することもあるので、無理なく返していけるという考えは重要です。
年収5倍の法則を知っていますか
世の中には年収の〇倍までといった、年収5倍、年収6倍の法則があります。
とはいえ年収の5倍で借りた人でも破綻する人はいます。
個人ごとに異なる価値観を過去の経験で求めた法則に当てはめても意味がありません。
ライフプランはその人の価値観を基にして設計するので、年収5倍の法則、6倍の法則よりは効果的な資金計画を立てられます。
若いうちなら年収5倍でもうまくいくかもしれませんが、ある程度年齢を重ねた人がローンを組むときは返済額だけでなく、完済時年齢も重要なポイントです。
例えば、年収700万円で夫婦に子供2人の家庭があったとします。
他にローンがなければ借りられる金額は、フラット35なら7,000万円といったところでしょうか。一般的な金融機関でも4500万円くらいは借りられるそうです。
5倍の原則であれば3500万円、6倍の原則なら4200万円となります。
しかし、人によっては3500万円でも厳しい人もいます。
特に子供の進学に私立を希望して大学の資金も援助するのであれば、3,000万円でも厳しいかもしれません。
今は余裕で住宅ローンの返済ができたとしても、子供の教育資金と老後資金の準備が必要です。
将来も含めた収入には限りがあるので、収入を何に使うかうまく配分しなければ老後資金を準備できない可能性もあります。
何より誰もが家を重視するとは限らず、家よりも旅行を重視したい人、車を重視したい人だっています。
今回のまとめ
不動産会社の営業の全員が、借りられる金額と返していける金額の違いについて理解してるとは限りません。
そもそも不動産会社は住宅ローンの審査に通る上限の借りられる金額だけ把握しておけば問題ありません。
世の中には、ネット、雑誌、新聞と様々な情報が氾濫していますが、実際は違うことも多いです。
住宅ローンを使って不動産の購入をするのであれば、買う前にファイナンシャルプランナー等の住宅ローンの専門家に相談したほうがいいかもしれません。
ちなみに老後のリスクがあるといわれるのは以下のようなケースです。
１．地方でローンに頼って新築マンションを購入した人
２．賃貸生活なのに首都圏に住み続けたい人
３．借りられる金額で借りてしまった人
４．建物にお金をかける人
５．投資より貯金
「理由もあげときます」
１．長く担保割れがつきまとう
２．首都圏は家賃が高く、年金だけでは暮らせない
３．無理のある住宅ローンを組んでいる
４．現状ではお金をかけても古い建物は評価されにくい
５．インフレに勝てない