売主の責任が問われる「契約不適合責任」とは？

以前の民法には、瑕疵担保責任という売主の担保責任についての規定がありました。

不動産の売買の対象物件について、引き渡し時には売主と買主の双方が欠陥に気付かず、引き渡し後に買主が欠陥に気付いた時どうするかという問題が売主の担保責任です。

 

以前は瑕疵担保責任といわれてた売主の担保責任ですが、2020年の民法改正で契約不適合責任へ名称と内容が変更されてます。

契約不適合責任は民法の規定

かつての瑕疵担保責任もそうですが、契約不適合責任は民法の規定です。

民法は任意規定が多いのですが、この契約不適合責任も任意規定になります。

法律には強行規定と任意規定がありますが、任意規定は取引の実情などにあわせて当事者で法律と異なる特約を結ぶことが出来ます。特約がない契約では民法の規定通りになります。

 

引き渡された物件が種類、品質、数量について契約の内容に適合しないときを契約不適合といいます。

旧民法では、売主に対する担保責任の追及は欠陥が隠れたものであることが必要でしたが、新民法では隠れたという要件が削除されました。

 

売買の物件に契約内容と適合しない問題があれば、買主は売主に以下の追完請求をできます。

１．履行の追完請求

買主は、売主に対して、目的物の修補や代替物の引渡し、もしくは不足分の引渡し等を求め、履行の追完を請求することが出来ます。

 

２．代金減額請求

買主は、履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます。

ただし、次の場合は無催告で代金減額請求をできます。

①履行の追完が不能であるとき

②売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき

③契約の性質、当事者の意思表示により、特定の日時・一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合に、売主が履行の追完をしないでその時期が経過したとき。

 

３．契約の解除

買主は、履行の追完や代金減額により契約の目的を果たすことができないときは、債務不履行として契約の解除を申し立てることができます。

 

４．損害賠償請求

追完請求や代金減額請求では売主の過失は問われません（無過失責任）が、損害賠償請求では少なくても売主の過失が必要（過失責任）とされています。

 

担保責任を負う期間

民法では買主が契約不適合を知ってから１年以内にその旨を売主に通知しないと、担保責任の追及（追完請求、代金減額請求、契約の解除、損額賠償請求）はできなくなります。

旧民法の瑕疵担保責任では、具体的な瑕疵の内容と損害賠償請求をすることを表明し、売主に担保責任を問う意思を明確にする必要がありました。しかし、新民法では通知があればよいとされたので、買主の負担は軽くなりました。

買主は通知していれば１年を過ぎても権利行使できます。

また、売主が引渡しの時に不適合を知り、または重大な過失によって知らなかった場合には、１年の制限はありません。知っていたのに伝えなかった場合等です。

 

権利行使については債権の消滅時効が適用されるので、その点は注意が要ります。

・買主が契約不適合を知らずに過ぎた（１０年で時効）

・買主が契約不適合を知った時の通知期限（知ってから１年で時効）

・買主が契約不適合を知って１年以内に通知（知ってから５年または履行から１０年で時効）

 

一般の不動産取引では特約がある

売主が知らなかった事をどこまで責任を負わせるかは、人によって意見が分かれるかもしれませんが、民法の契約不適合責任の規定は一般的に売主の負担が重いといわれてます。

 

契約不適合責任は任意規定とされてるので、一般的な不動産の契約書では特約を結んで売主側の負担を軽減しています。

 

通知期間は特約で3ヶ月程度になってることが多いのではないかと思いますが、これも決まってるわけではないのでこれより短いことも長いこともあります。

 

２項で、契約の解除、代金減額請求、損害賠償請求はできないと規定してます。

結果、一般的な取引では、契約不適合でできるのは修補等の追完請求のみとなります。

 

まとめ

不動産取引では、民法とは異なる特約を結ぶことが多く、担保責任についても危険負担と同様に特約を結びます。

これは不動産業者が有利とかではなく、一般的に民法の規定が売主側の負担が重いからです。

結果として一般的な不動産取引では、契約不適合の通知期間を3ヶ月程度、対応する内容を修補等の追完請求のみとすることが多いです。

 

ちなみに宅地建物取引業者が売主のときは別の法律で定めがあって、買主の通知期間を1年とするか、引渡し日から２年以上になります。