「今の家賃」から住宅ローンの適正額を逆算する方法

子供がいる世帯で将来的に住宅の購入を考えてるのであれば、住宅ローンの資金計画には注意が必要です。

住宅購入には、物件価格に加えて諸費用がかかりますし、頭金や住宅ローン金利といった頭を悩ます問題がたくさんあります。

特に購入した後にも維持費がかかることに注意し、限度額いっぱいでローンを組むのではなく、返していける金額かどうかを考えることが大事です。

今回は住宅ローンを無理なく返済していける金額を見極めるポイントについて触れていきます。

この記事から分かること

• 金融機関の「貸してくれる額」が、なぜ子育て世帯にとって危険な場合があるか
• 返済負担率から適正額を計算する方法
• 「今の家賃」から無理のない返済額を逆算する方法
• 毎月の返済額別に、借入可能額がどう変わるか（具体的な試算表）
• 将来の修繕費増額など、子育て世帯が見落としやすいポイント

住宅ローンの借りられる金額と返していける金額は違う

住宅ローンを借りる際は、金融機関が貸してくれる金額と自分が返していける金額を区別することが必要です。

なぜなら、金融機関が貸してくれる金額が安全な金額とは限らないからです。

金融機関の限度額は「安全ライン」ではない

金融機関は、借りる人の年収をもとに限度額を算出します。

ここに世帯年収700万円の家庭が２つあり、一方は子供がおらず、もう一方はまだ小さい子供が二人いたとすると、同じ年収額であっても、置かれた状況は当然異なります。

子供がいなければ限度額で借りても返していけるかもしれませんが、小さい子供がいる家庭ではこれから教育費がかかるので、限度額で借りたら返済が厳しくなるのは当たり前です。

このように住宅ローンの適正額は家族構成や今後のライフイベントで異なりますが、一つの目安として年収の25％に返済額を抑えるというものがあります。

また、現在払っていっている家賃水準に維持費も含めておさまるかだったり、年収の５倍・６倍までに収めるといったやり方もあります。

年収700万円でも限度額6,000万円は危険な理由

今の固定金利の金利は1.82％ですが、年収700万円をもとに限度額を計算すると6,000万円になります。

6,000万円で返済期間35年で元利均等返済で返していく場合、毎月の返済額は19万円を超えます。

手取りだと560万円くらいなので、毎月使えるお金は46万円となり、毎月4割が住宅費にもってかれることになるため、厳しいと思う人が多いでしょう。

一方で住宅ローン減税で手取り収入を増やせます。減税額が、その時の経済状況によって変化する制度ですが、利用しない手はありません。

無理なく返していける住宅ローン額の考え方

返済負担率25％を目安に考える

無理なく返済できる住宅ローンの金額は、毎月の返済額が年収の25%以下に収まるか、あるいは現在の家賃・維持費の水準に収まるかが、よく使われる目安です。

年収の25%以下にする場合、年収700万円であれば年間175万円、月額にするとおよそ14.6万円が住宅ローンに充てられる金額の目安になります。

家賃水準から逆算する方法

家賃水準を目安にした場合は、仮に現在の家賃が16万円の場合なら、購入後に係る維持費（管理費1万円、修繕積立金1万円、固定資産税等1万円の合計3万円と仮定）を控除した金額が無理なく返していける金額です。

別に住宅購入資金を積み立てていたのであれば、その分も返済額に上乗せできます。

家賃の他に毎月頭金を積立ててきたのであれば、購入後はその分が浮くからです。

シミュレーション例（年収700万円、家賃16万円、頭金積立て毎月3万円の場合）

• →家賃16万円＋頭金積立て3万円－維持費3万円（管理費、修繕積立金、駐車場代等）＝16万円

このケースでは、無理なく返していける金額は月16万円程度が目安になります。

将来の修繕費も住宅費として考える

さらに建物は経年劣化するので、将来の修繕費として毎月数万円を無理のない範囲で積み立て投資しておくといいかもしれません。  

• 返済負担率25％　14.6万円
• 家賃水準　16万円（家賃16万円＋住宅積立3万円－維持費3万円）

毎月の返済額から分かる借入額の目安

毎月16万円返済できる場合の借入額

金利、返済期間をもとに毎月の返済額を16万円にした場合の目安です。

◎ローン返済額16万円で借りられる金額（万円）

金利1.9％で35年のローンを組むのであれば、4,900万円以下のローンにするということです。

毎月10万円・14万円・20万円の場合の比較

◎毎月10万円の返済額と借入れ額 （単位：万円）

◎毎月14万円の場合の借入れ上限額（単位：万円）

◎毎月20万円の場合の上限額（単位：万円）

買える物件価格はこうして計算する

返済可能額＋頭金−諸費用＝購入可能額

返していける金額から算出できるのは、住宅ローンだけの金額です。

この金額に頭金をプラスして、諸費用を控除すると買える物件の目安の金額になります。

• 返していける金額＋頭金－諸費用＝買える物件額

仮に頭金500万円、諸費用350万円であれば、4,900万円＋500万円－350万円＝5,050万円となります。

おわりに|子育て世帯が特に注意すべき落とし穴

修繕積立金は将来増える前提で考える

区分所有マンションを購入する場合、修繕積立金の増額にも注意が必要です。

修繕積立金の増額は管理組合の総会で決議されるため、将来的に上がる可能性があることを織り込んでおく必要があります。

物価上昇（インフレ）も、管理費・修繕積立金の値上がり要因の一つです。

段階増額積立方式が多い理由

長期修繕計画作成ガイドラインでは、マンションの修繕積立金は均等積立て方式が望ましいとしてますが、ほとんどは段階増額積立て方式（新しいマンションほど多い）だからです。

均等積立て方式は、長期修繕積立計画の修繕費を計画的に均等に積み立てる方式をいい、段階増額積立て方式は、当初の積立額を抑えて段階的に積み立て額を増やす方式です。

そのかわり、築年数が古くなるほど均等積立方式が増えていきます。

管理費・修繕費高騰への備え方

コロナ後は、建築資材や人件費の高騰で管理費および修繕積立金が増額してるため、数千円でもいいので個別で別途運用しながら積立てていくとリスク回避につながります。

まとめ

☐ 金融機関の融資限度額が、そのまま「無理なく返せる金額」とは限らない

☐ 返済負担率25%の目安は、年収700万円なら月額約14.6万円

☐ 現在の家賃・積立額・維持費から逆算する方法もある

☐ 借入可能額は金利・返済期間によって大きく変わる

☐ マンション購入時は、将来の修繕積立金増額も見込んでおく

【免責事項】
本記事のシミュレーション数値は一定の前提条件に基づく試算であり、実際の借入可能額・返済額は金融機関の審査基準や金利により異なります。個別の資金計画については、最新の金利情報をご確認のうえ、ご自身の状況を踏まえてご判断いただくか、専門家にご相談ください。