住宅ローン減税はいくら戻る？令和8年度の借入限度額・控除額を解説

自宅を購入したら、多くの人が活用するのが住宅ローン減税（住宅ローン控除）です。

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して住宅を新築・増築・購入した場合に、一定の要件を満たせば利用できる制度で、住宅ローンの年末残高の合計額に控除率を掛けた金額を所得税額（一部は住民税）から控除できます。

この制度は令和8年度（2026年度）の税制改正で5年延長され、内容も一部見直されています。

この記事では、最新の制度内容にもとづいて解説しています。

この記事から分かること

• 住宅ローン減税（住宅ローン控除）の基本的な仕組み（控除率0.7%・税額控除）
• 令和8年度税制改正で何が変わったか（5年延長・中古住宅の控除期間拡充など）
• 住宅の性能・新築か中古か・世帯構成によって、借入限度額がどう変わるか
• 実際にいくら戻るのか、具体的な控除額のシミュレーション
• 適用を受けるための主な要件と、確定申告の流れ

住宅ローン減税とは｜制度の基本

住宅ローン減税の控除内容

住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高に対して控除率0.7%を掛けた金額を、所得税額から控除できる制度です（引ききれない分は翌年度の住民税から一部控除）。

• 控除率：0.7%
• 控除方式：税額控除（所得控除より効果が大きい）
• 控除期間：新築・買取再販は原則13年、中古（既存）住宅は原則10年（省エネ性能の高い中古住宅は13年に拡充）

「所得控除」ではなく「税額控除」である点がこの制度の強みです。

たとえば年末残高3,000万円であれば、その年の控除額は3,000万円×0.7%＝21万円となり、納めるべき所得税額からそのまま21万円が差し引かれます。

確定申告と年末調整が必要

1年目は確定申告が必要ですが、2年目からは年末調整で申告可能です。

自営業者は引き続き確定申告が必要です。

令和8年度税制改正のポイント

令和8年度（2026年度）の税制改正により、住宅ローン減税は次のように変わりました。

• 適用期限が5年延長（令和8年1月1日〜令和12年12月31日入居分まで対象）
• 中古（既存）住宅のうち、省エネ性能の高い住宅は控除期間が10年→13年に拡充
• 床面積要件が50㎡以上→40㎡以上に緩和（合計所得金額1,000万円超の方等は引き続き50㎡以上）
• 令和10年（2028年）以降に入居する新築住宅は、災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域等）に所在する場合、原則として対象外に

新築住宅は、2024年（令和6年）以降、原則として省エネ基準に適合しないと住宅ローン減税を受けられない点は従来通りです。

借入限度額と控除期間【令和8年度・新築】

住宅の環境性能・世帯構成によって、控除の対象となる借入限度額が異なります。

一般世帯と子育て・若者夫婦世帯で限度額が違います。

※省エネ基準適合住宅は、令和9年（2027年）以降に入居する場合は原則支援対象外ですが、令和9年末までに建築確認を受けた等の場合は借入限度額2,000万円・控除期間10年で適用を受けられます。

子育て世帯・若者夫婦世帯とは

借入限度額の上乗せを受けられるのは、次のいずれかに該当する世帯です（原則としてその年の12月31日時点で判定）。

• 19歳未満の扶養親族を有する世帯
• 夫婦のいずれかが40歳未満である世帯

共働きでそれぞれが住宅ローンを組む「ペアローン」の場合、それぞれが要件を満たせば、それぞれの借入分について上乗せ措置の対象になります。

借入限度額と控除期間【令和8年度・中古住宅】

令和8年度改正の大きな変更点の一つが、この中古住宅の控除期間拡充です。

省エネ性能の高い中古住宅であれば、新築と同じ13年間の控除が受けられるようになりました。

住宅ローン減税はいくら戻る？控除額の目安

新築住宅の控除額シミュレーション（借入限度額まで借りた場合の13年間合計）

中古住宅の控除額シミュレーション

実際は「毎年の年末残高」と「納税額」が上限になる点に注意

上記の金額は、借入限度額いっぱいまで借り、かつ13年間にわたって控除額をフルに使いきれた場合の理論上の上限です。

実際には、住宅ローンの年末残高は返済が進むにつれて年々減っていくため、実際の控除額の合計は、上記の理論上の上限より少なくなるのが一般的です。

また、住宅ローン減税は税額控除のため、その年に納めるべき所得税額を超える金額は控除されません。

所得税から引ききれない分は、翌年度の住民税から一定額（前年の課税総所得金額等の5%、上限9万7,500円）まで控除されます。

とはいえ、年間十数万円〜数十万円規模の減税効果が見込めるため、活用しない手はありません。

住宅ローン減税の主な適用要件

繰り上げ返済によって、当初からの返済期間が通算で10年未満になると、それ以降は住宅ローン減税を受けられなくなる点にも注意が必要です。

まとめ

• 住宅ローン減税は年末残高×0.7%を所得税額から控除できる制度（税額控除）
• 令和8年度税制改正で5年延長、中古住宅の控除期間も条件付きで13年に拡充
• 借入限度額は住宅の性能・新築か中古か・世帯構成（子育て世帯かどうか）で変わる
• シミュレーション上の控除額はあくまで理論上の上限で、実際は年末残高と納税額が上限になる
• 床面積40㎡以上・所得2,000万円以下・返済期間10年以上などの要件を満たす必要がある
• 制度は改正されることがあるため、住宅ローンを組む前に最新情報を確認する

【免責事項】
本記事は令和8年度（2026年度）税制改正の内容に基づいた一般的な情報提供を目的としており、個別の税務判断に代わるものではありません。借入限度額・控除期間・適用要件は住宅の性能・入居年・世帯構成・所得により異なります。制度内容は今後の法改正により変更される場合があるため、実際の申告にあたっては国税庁・国土交通省の最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。