定期借家契約とは？特徴や手続きの要件とは？

普通借家契約では、借地借家法という法律によって借主が強く保護されています。

例えば、ほとんどの普通借家契約には２年や３年といった契約期間がありますが、貸主が賃貸借契約の更新を望まなかったとしても、正当事由がなければ借地借家法によって更新されます。

正当事由制度は、戦時中に借家住まいの人が家を追い出されるといったことが起こったため、軍人家族の住まいを確保するためにできたといわれています。

その後、戦争は終わりましたが、正当事由制度だけは残って今に至っています。

 

このように普通借家契約だと、貸主に正当事由がなければ部屋を貸しても返ってこないことになります。

こういった問題を解消するため平成12年3月にできた制度が定期借家契約です。

定期借家契約について

一般の普通借家契約は契約期間の定めをしますが、契約期間の定めがあっても更新されるのが原則です。

しかし、定期借家契約は、契約期間が満了すると更新はなく、借家契約は終了します。

 

また、普通借家契約で１年未満の契約を定めると期間の定めのない契約になりますが、定期借家契約では１年未満の契約も可能です。

期間満了で契約が終了するので、立退料を支払わずに部屋を明け渡してもらえます。

 

普通借家契約では、契約期間の賃料は物価変動等により増減することがありますが、定期借家契約では固定させることが可能です。

ちなみに普通借家契約の特約で賃料を固定すると、増額は有効ですが減額は無効（借主保護により）になります。

 

こうみると定期借家契約は貸主ばかりにメリットに見えますが、契約期間がハッキリしてれば安心して貸せることから、良い物件が出てくる可能性を考えると借主側にとってもメリットのある制度といえます。

例えば、賃貸物件は分譲マンションや一戸建てに比べると設備が劣るのが一般的です。

分譲マンションでは、所有者が数年転勤するといったケースが時々あります。このような場合に定期借家契約なら所有者も安心して貸出すことができるので、借主はグレードの高い部屋を借りることができます。

 

定期借家契約の要件

定期借家契約は、期間満了で契約が終了するため、普通借家とは異なる規定があります。

 

要件を満たさないと契約書に定期借家と書いてあっても普通借家契約になってしまいます。

期間満了の通知について、通知期間経過後に遅れてその旨を通知したときは、通知の日から6か月が経過したときに終了するとされています。

 

必ず公正証書などの書面で契約する

法律上は、お互いが合意すれば契約が成立します。

普通借家契約であれば、口頭であっても契約は成立しますが、定期借家契約の場合は書面での契約が必要です。

書面であればよいので公正証書でなくても大丈夫です。

一般的に不動産業者には定期借家契約書のひな型が用意されてるので、それを使用することになります。

 

契約書には、定期借家であること、契約の期間、契約の更新がないこと等が記載されます。

期間満了により契約は終了するため、契約の更新はありませんが、再契約をして同じ人に賃貸借することは可能です。

同じ人を借主とする場合は、契約更新ではなく、再契約というところがポイントです。

 

あらかじめ更新がないことを説明し、書面を交付する

定期借家の事前説明書では、事前に契約書とは別に説明し、書面を交付することが必要です。

事前説明の書面には、定期借家契約であること、期間の満了で契約が終了すること、契約の期間等が記載されます。

書面による説明がないときは、契約は普通の賃貸借契約になります。

 

ただし、重要事項説明書に一定の事項を記載して、当該重要事項説明書を交付したうえ、貸主の代理として宅地建物取引士が説明を行うことでも可能とされています。

 

期間満了の6か月から1年前に終了の通知をする

契約期間が１年以上の定期借家契約の貸主は、期間満了の6か月前から1年前に、借主に対して契約が終了することの通知が必要です。

期間が１年未満の場合は通知の必要はありません。

また、終了の通知は書面で行わなくてもよいとされていますが、トラブル防止の観点から書面で行われるのが一般的です。

 

定期借家契約では、原則的に中途解約ができないことになっています。

ただし、一定の場合に限り、中途解約が認められています。

 

まとめ

・定期借家契約は、更新のない借家契約である。