今更ですが、かなり前に話題となった本「人は見た目が9割」を読みました。
喋りはうまいのに信用できない人と、無口でも説得力にあふれた人の差はどこにあるのか。女性の嘘を見破りにくい理由とは何か。すべてを左右しているのは「見た目」だった！顔つき、仕草、目つき、匂い、色、温度、距離等々、私たちを取り巻く言葉以外の膨大な情報が持つ意味を考える。心理学、社会学からマンガ、演劇まであらゆるジャンルの知識を駆使した「日本人のための非言語コミュニケーション」入門。
注意をひくためのタイトルかもしれませんが、なかなか説得力のあるタイトルです。
これは他人に影響を及ぼすのが、「言語情報７％、聴覚情報３８％、視覚情報５５％」という「メラビアンの法則」をもとにしてるようです。
喋りはうまいのに信用できない人と、無口でも説得力にあふれた人の差……これらについては、営業をしている人なら思い当たる節があるのではないでしょうか。
見た目うんぬんよりも無口で相手の話に耳を傾ける人の方が、喋りはうまくても自分のことばかり話す人より信用されやすいことは、他の営業を見れば分かります。
「無意識のうちに他人を見た目で判断していませんか？」と問われたら否定できません。
確かに今までの経験で「こういう見た目の人は〇〇の人かな」などとラベリングしていることに気づくことがあります。
営業をしていると第一印象がいかに大事かを身をもって体験することがあります。
第一印象で悪い印象を与えてしまうと話を聞いてもらえなくなり、そうなってしまっては次の見込み客を探したほうが得策です。
だからこそ営業は第一印象をよくするために笑顔で話し、背筋を伸ばして話をするわけです。
不動産も見た目が9割？第一印象が価格に影響する？
実は、不動産も見た目で随分と印象が変わることがよくあります。
不動産の中古物件では所有者が居住中に案内することがありますが、部屋に入ってみると家が埃まみれだったり、床が傷だらけということがあります。
図面だけを見て期待していたお客様が、部屋を見て急にテンションが下がる瞬間を度々見てきました。
立地がよくて築年数も浅いのに、どうして決まらないかと思ったら、中は動物のフンだらけで足の踏み場がなく、逃げるように部屋を出たこともあります。
リフォームすれば見違えるようになるといっても、一度できたイメージはなかなか覆りません。
割高の物件であっても、リフォーム済みだとイメージしやすいのでお客様の反応は良くなります。
今まで長く売れなかった物件が、リフォームしただけですんなりと申し込みが入ったのは、第一印象が大事ということを物語ってるのではないでしょうか。
営業がいくら説明するより、実際にリフォームしてある物件を見た方がお客様は納得します。
賃貸でもそうです。
築30年、40年にもなると古さが見た目に出てきます。
外観にリフォーム工事をしても資金を回収することを考えて躊躇する大家さんがいます。
しかし、建物の見た目が変わるだけでお客さんの反応が目に見えて違うこともあります。
- 人は見た目が重要と言われるように、不動産でも第一印象は重要
- 内見時の印象は購入判断に直結する
- 「この家、きれい！」が即決に繋がることもある
売却前にできる５つの改善ポイント
１．室内の清掃と片付け
内見前に室内をきれいに片付けておくだけでも印象は違います。
既に退去して空室なら、清掃業者にクリーニングしてもらうだけで見違えるようになることもあります。
２．家具の配置とホームステージング
業者によるホームステージングという方法もあります。
ホームステージングは、空室に家具を配置してモデルルームのように演出するサービスです。
何もないより家具があったほうが見る方もイメージしやすいです。
３．壁紙や床の補修
中古で一番心配されるのは部屋の不具合と修理費用です。
壊れた箇所をリフォームすれば印象が良くなります。リフォームをして1,000万円以上高く売れたケースもあります。
もっともリフォームは費用がかかるので、予算の範囲内になります。
壁紙を張り替えるだけでも印象は違います。
４．水回りの清潔感アップ
中古物件で気にする人が多い一つが水回りです。トイレやキッチン、浴室など汚れが気になる場所なので、清潔感が重要です。
水回りは汚れることが多く、給湯器が古いと購入して直ぐに壊れることもあります。
また、交換となると費用が高額になる場所なので、水回りがリフォーム済み・キレイだと評価が高いす。
５．外観・エントランスまわりの整備
外観やエントランスは外なので劣化しやすいです。
サビや色褪せも多いので、サビを取ったり、ペンキを塗り替えれば印象が変わります。
ちなみに購入者が建て替え希望なら、建物自体は評価されません。
ただ、建て替え前提でも雰囲気はチェックされるので、きれいにしておくと評価が上がります。
実は見た目よりも大事なもの
住む人に影響するのは建物の方ですが、資産価値に影響しやすいのは土地や立地です。
建物は経年劣化がありますが、土地は基本的に劣化しません。
また、建物はリフォームや建て替えで変えられますが、立地を変えることはできません。
１．建物は劣化・減価する
- 建物は時間とともに老朽化していく→価値が下がる
- 木造住宅なら20年、マンションなら50年で価値がゼロに近くなることも
- 土地は減価しない（法律上も非減価）
２．資産価値は立地で決まる
- 土地の価値が高いエリア→駅近・東京エリア・ブランド力など
- 同じ仕様・広さの建物なら、土地の場所で資産価値が異なる
- 立地→後から変えられない
３．投資・再建築・売却は土地の影響大
建物が老朽化しても土地があれば建替えできる
土地が条件を満たさないと再建築できない
土地があると賃貸・駐車場・太陽光などに転用可
土地の形・接道などが売却に影響する
４．建物重視になる場合
- 今の住み心地を重視→建物の間取り・設備・快適性が重要
- 中古マンション→建物の管理状況が重要
- リフォーム・再販売→建物の状態がいいと低コスト→利益
まとめ
・不動産の売却では第一印象が大事
・第一印象が悪いと売れにくくなる
・内見前に部屋を清潔にすると印象アップ
・予算があればリフォームすると高く売れることも
・外観が悪いと内見すらしてもらえない
・不動産の資産価値は立地で決まる
・建物は劣化していく・土地は劣化しない（原則）