当社は、会社が移転する前は、横浜市金沢区の金沢八景駅にありました。
金沢八景駅は、関東学院大学と横浜市立大学の最寄り駅なので、大学進学をきっかけに部屋探しを始めるお客さんは多いです。
このブログを書いている時点では成人は20歳からですが、2022年からは18歳から成人となります。
成人になれば1人で有効に契約をできますが、部屋を借りるには不動産会社や貸主、保証会社の入居審査があります。
審査では、入居した後も家賃を支払っていけるかどうかが見られるため、働いてない学生には不利になります。
未成年が部屋を探して借りるには
未成年者が単独で契約をした場合は、親の同意が必要になります。
ただ、年齢的には未成年者であっても、結婚した場合は成年とみなされるので別です。成人年齢が引き下げられれば、婚姻できる年齢（18歳）と同じになります。
未成年者は入居審査に落ちやすい？
親の同意を得ないで契約した場合は、後から取り消せることになっています。これは、民法という法律で決められています。
未成年は、まだ世の中の仕組みについて分からないことが多く、判断能力が不十分の未成年が単独で取引をすると権利が侵害される可能性があるからです。
未成年者が親の同意を得ないで契約をした場合、後から契約を取り消すことができますし、入居審査では収入が見られることから未成年者単独での契約は難しくなります。
相手側を保護する制度として、法律上は催告権、詐術、法定追認、取消権の期間制限といったものが認められてますが、貸主側としてはわざわざ面倒な契約をするより収入がある借主を選ぶのが普通です。
貸主は賃貸経営を普通は事業として行ってるので、家賃を滞納されるのを嫌がります。
家賃滞納者を退去させるために裁判で訴えても数か月以上かかるので、未成年者や収入がない人だと審査が落ちやすくなります。成人しても学生や無職だと連帯保証人を求められるのが一般的です。
学生より親が契約者になる方が審査に通りやすい
未成年者が部屋を借りる際の契約で一般的なのは、両親のうちどちらかを契約者にして、契約者とは別に連帯保証人をたてるケースです。
学生さんの一人暮らしであれば、借主と入居者が違っても問題ありません。
例として、父親を契約者にして、母親を連帯保証人にするとか、連帯保証人の代わりに保証会社をたてるとかです。
2020年から民法改正で成人年齢が引き下げられるので、それからは18歳でも契約者になれます。
成人してる学生でも、収入がなかったり、低いのが普通なので、親に連帯保証人となってもらうことが多いですが、不動産会社によっては親に借主と連帯保証人になるよう求めてくるケースもあります。
中には奥様が専業主婦というケースもありますが、そういう場合は連帯保証人の代わりに保証会社を使うのが一般的です。
民法改正では、個人の保証人契約で極度額（上限）を定めなければいけなくなるので、貸主側は少しでも保証を欲しがるかもしれません。
今までは保証会社を立てたら連帯保証人を立てないことがほとんどでしたが、今後は保証会社と連帯保証人が必須になる契約も増えるかもしれません。
最近の賃貸借契約では保証会社の利用が必須になりつつある
借主が家賃を滞納した場合は、連帯保証人に連絡をしますが、連帯保証人に連絡したからといって必ずしも家賃を回収できるとは限りません。
「名前を貸しただけ」「知らないよ」といった返答も多く、現在使われてない、連絡がつかないことも少なくありません。
最近の賃貸では、敷金をゼロにして募集している物件が増えているように、そういった物件は間違いなく保証会社を利用することになります。
最近の賃貸借契約では、連帯保証人から家賃を回収することが困難なので、連帯保証人を探さずに最初から保証会社を通すことが増えています。連帯保証人も保証会社も求めてくる貸主、不動産会社もあります。
保証会社を利用した場合の費用については、当社の場合の例を挙げると、「初回に月額賃料の50%を支払い、その後1年毎に1万円支払っていくプラン」か「初回に月額賃料の80%を支払ってその後は費用負担なし」から選択できます。
保証会社は何社もあるので、不動産会社によって費用も違います。参考の目安にしてください。
部屋が見つからないとき
引っ越しシーズンになると、周りの人も一斉に動きます。
少し出遅れただけなのに、希望通りの部屋が見つからない、なんてことはよくあります。
特に人気の沿線や学生街では、学生だけでなく社会人も一緒になって部屋探しを始めるので、物件の内見中に他の人から申し込みが入ってしまうことはよくあります。
大学生のときに東急東横線沿線の不動産会社で働かせてもらいましたが、引っ越しシーズンに同じ人の案内中に3件続けて申し込みが入ったことがあります。
引っ越しシーズンは、探す人も多いのですが、出ていく人も多いです。
この時季を逃すと一気に空室が減ってましたが、今は当時と違って人口減少がひどく、空室もどんどん増えています。
学生さんの中には4月にのんびりと引越しする人も多いので、それを待ってもいいと思います。
昔と違って部屋が見つからないということは少ないと思います。
マンスリーマンション
国公立大学を受験する学生さんだと試験が遅いことがあります。
試験の結果がギリギリの学生さんは、マンスリー物件にとりあえず住んで学校に通うのも仕方ないと思います。
最近の賃貸物件は、敷金・礼金がゼロの物件が増えてきましたが、敷金ゼロの物件だと1年未満の短期解約を対象に違約金を1か月分支払わされることがあります。
その点マンスリーマンションだと、1か月あたりの値段が少し高くなりますが、1日、1週間、1か月といった短期契約が可能です。
4月に入ると3月末で退去した物件が出てくるので、4月、5月になればそれなりに物件も出てきます。
少し時期がずれることになりますが、とりあえずの住まいを確保して、ゆっくり新しい住まいを探すのも一つの方法だと思います。
現地確認は必要
引っ越しシーズンの案内では、物件の内見中に他の人から申し込みが入ってしまうことがよくあります。
物件が少ない状況になったり、内見中に他から申し込みが入ったりすると、お客さんの中には物件を見ずに申し込みをする人がいます。
物件によっては、工事中の物件や、居住中の退去予定の物件もあります。
そういった物件は室内を見ることができませんが、最低でも現地周辺や日当たり等の確認はトラブル回避のためにもした方がよいです。
不動産は図面だけを見ていても分からないことが多い
不動産を何件かまわってみると、間取り図面と実際の物件とのイメージが全然違うということがあります。
ワンルームといった単身向けの物件では、間取りがどこも似てますが、環境や交通の便は物件によって違います。
不動産の価値は、建物ではなく立地といわれるように、室内は慣れても立地が悪いとどうにもなりません。
建物の外観、周りの雰囲気だけでも、現地に行って確認はしてください。
最低でも物件から駅までは実際に歩いてみて、周辺環境を確認しておくことは必要だと思います。
まとめ
・未成年者が部屋を借りる場合は、親の同意が必要。
・2020年から成人が18歳になる。
・部屋の審査では、借主の収入や支払っていけるかを見る。
・学生が部屋を借りる場合は、親が借主になる方が審査が通りやすい。
・最近の賃貸借契約では、連帯保証人制度を使わずに保証会社を利用することが一般的。
・マンスリーマンションに住みながら部屋を探すという手もある。
・内見ができない物件でも現地確認だけは必要。