部屋を借りた場合、多くの賃貸借契約では２年の契約になっています。
部屋の賃貸借契約には、大きく「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
定期借家契約は、一定の期間で賃貸者契約が終了するという借家契約をいいます。
契約終了後に互いが合意して新たな定期借家契約を結ぶことはありますが、原則として定期借家契約に更新はありません。
法律上の更新には、合意更新と法定更新とがありますが、特約を定めることで自動的に更新する自動更新というものもあります。
今回は、部屋を借りた場合の更新についてまとめました。
この記事から分かること
- 賃貸借契約の更新には「合意更新」「法定更新」「自動更新」の3種類があること
- それぞれの更新で契約期間の定めの有無や、解約の予告期間がどう変わるか
- 法定更新の場合に更新料を支払う義務があるかどうか
更新の種類｜合意更新・法定更新・自動更新の違い
| 更新の種類 | 契約期間の定め | 更新の要件 | 更新料 |
| 合意更新 | あり（2年・3年など） | 貸主・借主双方の合意 | 発生することが多い（相場は1か月分程度） |
| 法定更新 | なし（期間の定めのない契約になる） | 更新拒絶通知等がなかった場合に自動的に成立（借地借家法26条） | 特約がなければ原則不要（法定更新にも及ぶ旨の特約があれば請求可） |
| 自動更新 | あり（従前と同一期間） | あらかじめ定めた特約により自動的に成立 | 特約の定めによる |
合意更新とは
合意更新は、２年や３年といった契約期間の定めがある賃貸契約の満了時に、賃貸人と賃借人が合意して更新することです。
契約期間満了した時に、家賃や契約内容を合意して更新するのですが、多くの場合は従前と同一の契約内容となることが多いです。
更新する場合は、最初に契約したときと同じように、新しい契約書に署名捺印します。
その際に更新料が必要となることが多く、更新事務手数料がかかることもあります。
更新料に関する事項については、いくらかかるか契約書に記載されていますが、多いのは更新料は1か月、更新事務手数料は半月分といったところです。
また、火災保険や保証料といった費用も最初の契約と同じように必要です。
法定更新とは
借家の更新時に合意が成立しなかったときに、借地借家法に基づいて契約更新されるのが法定更新です。
法定更新は、賃借人の保護を目的とした借地借家法によって規定されている更新です。
合意更新には２年や３年といった契約期間がありますが、法定更新の場合は「期間の定めがない」契約になる点が違います。
借地借家法第26条第1項
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
期間の定めがない点以外は従前の契約内容と同じになります。
期間の定めがない契約ですが、賃貸人からは6か月前の予告で、賃借人からは3か月前の予告で契約を解約できます。
ただし、賃貸人から解約する場合は「正当事由」が必要とされ、実際にはなかなか正当事由を認められることは難しいです。
従前の契約内容に、賃借人からは「明け渡しの1か月前までに書面による解約の申し入れを行うことにより、解約できる」といった記載があれば、1か月前の予告で解約できます。
自動更新とは
自動更新は、契約書の特約で「〇か月前までに賃貸人又は賃借人から意思表示がないときは、前と同一の期間・条件で自動的に更新される」といった定めによる更新です。
賃貸人と賃借人の双方が異議を申しない限り、自動で更新されるという特約を設けることで、合意更新と同じ効果が生じます。
自動更新は、合意更新の一つですが、特約が必要です。
自動更新と法定更新は、どちらも合意がないのに契約が更新される点では同じですが、自動更新は契約期間の定めがあるのに対して、法定更新には契約期間の定めがありません。
この点で更新料というのは、賃借人の地位を継続するための対価、といった解釈がされてます。
更新料の支払いについて｜法定更新のときはどうなる？
合意更新では、契約期間の更新の時に更新料が発生します。
しかし、法定更新の場合は期間の定めがありませんので、更新料はどうなるかという問題があります。
この点については、更新料の支払いについて合意がなければ、更新料の支払い義務はないといわれています。
つまり、法定更新されてしまうと賃借人は更新料を払わなくてよくなり、賃貸人は更新料を受け取れないことになります。
ただし、法定更新であっても、法定更新後は以後〇年ごとに支払うものとする、といったように更新料の支払いを特約で明確にしている場合は請求できることになります。
意図的に法定更新へ持ち込み、更新料を避けようとするケースに注意
法定更新は本来、賃借人保護のための制度ですが、これを逆手にとって、更新のタイミングであえて何もアクションを起こさず（更新書類にサインしない、貸主・管理会社からの連絡に応じないなど）、意図的に法定更新に持ち込んで更新料の支払いを避けようとする賃借人もいます。
更新料の支払い義務は「合意」がなければ発生しないのが原則です。
そのため、更新料特約の文言が「合意更新の場合に更新料を支払う」としか読み取れない内容になっていると、賃借人が意図的に法定更新へ流れ込んだ場合、貸主は更新料を請求できないおそれがあります。
この点は最高裁平成23年7月15日判決以降、更新料特約自体は不当に高額でない限り有効と判断される傾向にありますが、その特約が法定更新の場合にも及ぶかどうかは、あくまで契約書の文言解釈の問題として裁判例が分かれてきました。
貸主側としては、こうしたリスクを避けるために、契約書の更新料特約に「合意更新のみならず、法定更新の場合も更新料を支払うものとする」といった形で、法定更新にも及ぶことを明確に記載しておくことが有効な対策になります。
逆に賃借人側から見ると、更新料特約がどこまでの範囲をカバーしているかを確認しておくことは、契約内容を正しく理解するうえで意味があります。
まとめ
合意更新と自動更新には期間の定めがあり、法定更新には期間の定めはありません。
しかし、実際はいずれの場合も賃貸人からの更新拒絶や解約には正当事由が必要ですし、賃貸人と賃借人が双方納得すれば、契約期間中であっても契約を終了させることは可能です。
また、賃借人も契約期間中は途中で解約することは出来ませんが、一般的な借家契約では1か月、２か月前の中途解約条項が定められています。
この規定の通りに前もって通知するか、1か月、2か月分の賃料相当額を支払えば、通常は解約できます。
