不動産売却

不動産の「囲い込み問題」、大手不動産の不正行為に関する記事について

更新日:

不動産・城

今日は、不動産業界では当たり前のように行われていた「囲い込み」についてです。

このことに触れようと思ったのは、下の記事を読んだからです。

大手不動産が不正行為か 流出する“爆弾データ”の衝撃」

 

ここで記事にされた不正行為について簡単に書くと、大手不動産が売主から預かった不動産について、自分の手数料稼ぎのために、同業者が連れてきた購入希望者には物件を紹介しないというものです。

売却を希望している人は、不動産会社に売却の依頼をし、媒介契約を締結します。

宅地建物取引業法では、専任媒介といった契約を締結したら、レインズ(指定流通機構)に登録しなければならず、レインズに登録すれば不動産業者全体で情報を共有できることになるので、早く売却できることになります。

しかし、こういった不正行為をされると、ほかの業者はお手上げです。

 

どうして大手不動産会社がこういった行為をするかというと、仲介手数料を売主だけでなく買主からも受け取りたいからです。

仲介業者の営業マンには、売上目標がありますし、売上が給料に影響することから、少しでも仲介手数料を増やそうとこういった行為に及ぶわけです。

人としての倫理の問題ですね。

売主と買主を自分で見つければ倍の報酬になる、両手(ダブル)報酬とは

今回の問題行為となったのは、いわゆる「囲い込み」といわれる行為です。

 

その前に、まずは売却の流れについてお話しします。

 

売主が不動産の売却を思い立った時は、まず、不動産会社にいくはずです。

売主は不動産会社に売却の依頼をして、そのときに媒介契約を締結します。

販売を依頼された不動産会社は、レインズという不動産の登録サイトへ物件を登録します。レインズは、不動産業者しか見れない不動産のネットワークです。売主にとっては、レインズに登録することで物件が広く知れ渡るので早く購入者を探すことができます。

レインズへ登録すると他の業者と情報が共有されるので、ほかの業者も物件を見ることができるようになり、その物件を購入希望者に紹介できるようになります。

 

大手不動産会社にとっては、ほかの業者が購入者を見つけた場合は仲介手数料が売主からしか受け取れません。

しかし、購入者を自分で見つければ、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れます。

この売主と買主双方から報酬を受け取ることは「両手報酬」とかダブ手と言われています。

 

問題となっている囲い込み行為

普通の業者は、ほかの業者から問い合わせがあれば、紹介してくれます。

しかし、囲い込み業者は、両手報酬を得るために、ほかの業者には物件を紹介しません。

 

囲い込みの場合は、ほかの業者が購入希望者を見つけてきても、購入者がいないのにもかかわらず、「契約予定」「申し込みあり」と返答して他の業者に紹介しません。

 

不動産会社が囲い込みをしても、売主はそのことを知るのは難しいです。

ほかの業者の案内が全くないという場合は疑わしいですが、囲い込みをしている場合でも、ときどきほかの業者に案内させればアリバイ工作になります。

 

問題なのは、囲い込みをすることで売主にとっては契約の機会を逃すことです。

契約予定とか売り止めと言われた他の仲介業者は、お客さんがいても紹介できません。

本来であれば売主は契約し終わっていたかもしれないのに、囲い込みによって物件は何時までも放置され、価格を値下げしなければならない……なんてこともあります。

 

不動産の特徴には、流動性といった問題があります。不動産は流動性に難ありといわれています。

流動性とは他の資産へ換えることの難易度をいいますが、不動産を売却してお金に換えるには、買主を見つけなければならないので、売却までに1年かかることもあります。

囲い込み業者にとっては、売れなくても売出価格が下がれば売りやすくなりますし、ほかの業者からの問い合わせは断っておけばいいので、痛くもかゆくもありません。

不動産は、取引の機会がそう多くはないので、囲い込みによって機会を逃すことは、売出価格を下げることにつながります。

 

もし、売却する理由が実は緊急性を有するものであればいかがでしょう。

専任媒介の契約をしたら、もし別の業者に変えたくても3か月を待たなければならなくなります。

 

囲い込みがあるのは、分かっててもそれを証明することは難しいとでしょう。

このニュースによって囲い込みの問題がクローズアップされても、アリバイ作りは簡単だからです。

もしも、囲い込みの疑いがる場合は、ほかの不動産業者に問い合わせてみれば分かります。

ただ、電話に出た人次第で変わることもあるので、確実に知る手段はありません。

 

囲い込みを避けるには、信頼できる不動産業者に依頼することが大切としか言えません。

 

ニュースで問題が暴露された後に、実際に問い合わせてみましたが、今も相変わらず囲い込みが行われていると分かります。

 

囲い込み問題についてのまとめ

仲介会社というのは、毎日のように物件確認をしますので、私も営業時代はレインズを見て何度も大手仲介会社に確認を取っていました。

しかし、確認をする物件の多くは契約予定でした。

一度、5件くらいまとめて問い合わせをしたら、全て契約予定と言われたことがります。そのくせ次の日に確認を取ったら全て紹介できますと言われました。

電話に出た相手次第でも結果が違うというのは大問題です。

 

お客さんを案内してその物件を気に入ってもらえたとしても、担当者によって物件を紹介できるか分からないようでは自信をもって紹介できません。

なにより不動産会社を信頼してマイホームの売却を依頼した売主さんが可哀想です。

 

国土交通省が率先してもっと厳格に対処べきだと思います。

 

  • この記事を書いた人

ライフプラン

横浜市にある不動産会社ライフプラン。

1級ファイナンシャルプランナーと年金の専門家が常駐しており、住宅ローンの相談から老後の生活相談まで対応しています。

URL https://tokyo-lifeplan.com

-不動産売却
-,

Copyright© 横浜ライフプラン , 2020 All Rights Reserved.