ローン 不動産売却

不動産を売ろうにも売れない担保割れとは?

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ファイナンシャルプランナー(以下FP)への相談で最も多いのは、住宅ローンに関するものです。

 

不動産の購入では、ローンを利用して購入する人がほとんどです。

本来は、ローンの取次は不動産業者の仕事ではありませんが、多くの不動産業者は契約後にローンの取次もしてくれます。

ところがこれが曲者で、不動産業者の営業は、不動産について詳しくてもローンにまで詳しいとは限りません。

中にはローンを通すために書類の改ざんまでしてしまう営業もいます。

 

書類の改ざんは論外ですが、お客様の役に立とうという善意からローンを通そうと頑張ってくれる営業もいます。

とはいえ無理があるローンを組んでしまったり、リスクについて知らされないと、後々困ることにもなりかねません。

 

よくあるのが不動産の売却をしようと思っても売却ができないケースです。

不動産の売却額より、残りのローンの方が多額なため、売るに売れない状況のケースが該当します。

 

担保割れとは?

不動産の売却額より、残りのローンの方が多額なため、売るに売れない状況のケースを、担保割れとかオーバーローンといいます。

担保とは、お金を借りるかわりに差し出す物をいいますが、返せなかった場合に備えて差し出す保証です。

 

担保割れは、保有している不動産の価値が借金を下回っている状態をいいます。

 

住宅ローンを借りる場合には、もしもの時に備えて不動産に抵当権を設定します。回収できない場合は金融機関は抵当権を実行してお金を回収できます。

みなさんも競売にかけてお金を回収するのをテレビで見たことがあるのではないでしょうか。

 

担保割れの例をあげでみます。

抵当権が設定されている不動産の時価が2,000万円で、現在のローン残高が3,000万円だったとします。

この場合だと不動産を売却しても1,000万円のローンが残ることになります。

不足する1,000万円をどっかから用立てることができなければ、金融機関は納得しませんから売ろうと思っても売れません。

これが担保割れといわれるケースです。

 

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任意売却も担保割れ

任意売却とは、抵当権が実行されている状態において、金融機関の同意を得て競売ではなく不動産市場で売却する手続きをいいます。

一般的には、競売は不動産市場よりも低い価格で取引されるといわれてますので、不動産市場で売却したほうがお金を多く回収できます。。

 

抵当権が実行されると競売手続きが開始されますが、すぐに競売となるわけではありません。

落札まで数カ月の時間があるので、この間に不動産市場でお客さんを探して売却することで、競売よりも高く売ろうというのが任意売却を行う理由です。

 

不動産を売却した金額でローンが返済できるのであれば、任意売却業者の出番はありませんから、任意売却も担保割れといえます。

 

リバースモーゲージでも担保割れ

老後資金対策の一手段として注目されているリバースモーゲージでも担保割れの問題が出ているそうです。

リバースモーゲージとは、土地や建物を担保に金融機関から融資を受け、借入者が死亡したら土地や担保を売却して融資を返済する仕組みです。

借入者は、自宅での生活をつづけながらお金を借りられ、生存中は利息を支払うだけで済むとされています。

 

リバースモーゲージが問題なのは、利用期間中に土地や建物の価値が変動する可能性があるので、金融機関が将来の価値を予測しなければならないからです。

もし、利用期間中に土地や建物の価値が下落したら、融資が打ち切られることも考えられます。

 

本来は、リスクに備えて、不動産の評価額の数割程度(5割?)しか融資しません。

にもかかわらず、リバースモーゲージでも担保割れが起きているそうです。

 

持ち家がある人の中には、リバースモーゲージに過度に期待する人もいます。

しかし、5,000万円以上の価値ある不動産じゃないと対象外だったり、土地の評価がイマイチだと利用できない等、意外とハードルが高かったりします。

 

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必ずしも担保割れが悪いわけではない

住宅ローンの売却では、担保割れが起きているために売却できないという話を聞きます。

では、どのようにすれば担保割れを回避できるのでしょうか?

 

担保割れを回避するのに簡単な方法は、頭金を多く入れることです。

頭金を多く入れれば、必要とするローンが少なくなるので、担保割れが起きにくくなります。

例えば、5,000万円の不動産を購入するために頭金を1,000万円用意して、残りの4,000万円についてローンを利用するといった具合です。

 

住宅ローンの残りの目安

返済期間35年 金利1% 借入4,000万円

5年後 3,510万円

10年後 2,996万円

15年後 2,455万円

20年後 1,886万円

25年後 1,290万円

 

不動産は、建物と土地と分けて考えるべきで、土地に経年劣化はありませんが、建物については時間の経過とともに価値が下がっていきます。

価値が下がった建物と土地の合計の売却額が、5年後、10年後……とローンの残りを上回っていれば問題ないことになります。

 

しかし、頭金を用意するまで何年も何十年も待っていては、いつまで経っても不動産が買えません。

また、現在の低金利を活かすこともできません。

頭金を1割程度用意したら、返済に無理のない住宅ローンを組むほうが現実的だと思います。

家賃をいくら払っても資産にはなりませんし、今の低金利を享受できますからね。

 

  • この記事を書いた人

ライフプラン

横浜市にある不動産会社ライフプラン。

1級ファイナンシャルプランナーと年金の専門家が常駐しており、住宅ローンの相談から老後の生活相談まで対応しています。

URL https://tokyo-lifeplan.com

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