人生で一番高い買い物といわれる不動産ですが、将来のことを深く考えずに購入して失敗してしまう人がいます。
不動産探しをしているお客様についてですが、不動産のことについては注意を払って細部まで見学しても、住宅ローンのことになると分かりにくいから業者任せという人は多いです。
住宅ローンの返済は、35年の期間に及びますから一生の付き合いです。そうであるならば、物件探しと同じくらい重要視して、住宅ローンについても考えてみてはいかがでしょう。
住宅ローンで失敗する原因は限度額まで借りてしまうから？意外に多いローンで失敗する人
かなりの年収があっても住宅ローンで失敗してしまう人は多いです。
住宅ローンは金額が大きいので、月々の家計に与える影響も大きく、かつ、返済期間が長期にわたります。さらに子供の教育時期と重なると住宅ローンが生活に重くのしかかってきます。
住宅ローンは何度も経験するものではないので、よく分からないまま契約するパターンも見かけます。
住宅ローンで失敗する人のほとんどが知識不足や業者のいいなりによるものです。
契約したら不動産業者とは終わりですが、住宅ローンは借りてからが始まりですから、契約前に最低限の知識を身に付けておいた方が良いでしょう。
よくある失敗例の一つに、家賃と同じ感覚で月々の返済額を決めてしまうケースがあります。
賃貸の場合は、家賃だけ支払っていれば済みますが、所有の場合は、毎月のローン返済額以外にも維持費がかかります。
賃貸の延長線として住宅ローンの返済を考えていては、所有することによって掛かる毎年の維持費やリフォーム費用が大きな負担となります。
所有することによって生じる維持費には、管理費、修繕積立金、リフォーム代金、固定資産税といったものがあります。
場合によってはこの維持費だけで月当たり5万円を超えることもあるから大変です。
住宅ローンの毎月の返済額の判断は、子供の教育費が多く掛かる時期と重なっても返していける金額であることが大切です。
失敗する人の家庭では、金融機関が貸してくれる限度額いっぱいまで借入するケースが多いです。
返済していける金額と貸してくれる金額は違うので、失敗しないためには両者を区別したうえで借り入れする必要があります。
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「借り入れ可能金額」と「返済可能金額」の違い
住宅ローンを借り入れる際に気を付けたいのが「借入可能額」と「返済可能額」の違いです。
「借入可能額」は、金融機関が借りる人の属性(年収、年齢、職業、物件、雇用形態等)を考慮して決めます。
借り入れ可能な金額は、金融機関と住宅金融支援機構のフラット35ではいくつか違う点があります。
借入可能額の算定については、独自の審査金利を適用するところ、そのときの実効金利によるところ、案件に次第というところ、というように金融機関によって基準がそれぞれ異なっており、明らかにされていません。
審査は住宅金融支援機構の方が基準が分かりやすいので対策しやすいといえます。
ただし、金融機関は借りた人のライフプランまで考えて貸し出すわけではありません。
つまり、金融機関が貸してくれる金額が無理のない返済というわけではないのです。
「返済可能額」は、管理費、修繕積立金、固定資産税などの住宅関連維持費を考慮して計算した返済額です。
住宅関連だけで考えると将来どのようなリスクがあるか把握しにくいため、ファイナンシャル・プランニングを行って、子供の教育時期や老後も含めて返済可能金額を計算するのがベストです。
借入可能額と返済可能額の比較
借り入れ可能金額と返済可能金額の違いを分かりやすくするため、例を挙げてみましょう。
例、年収５００万円、返済期間３５年、元利均等返済、ボーナス返済なし、実行金利２%
借入可能額の場合
借入可能額の計算では、金融機関が審査金利を４%に設定しているところが多いので、これをもとに借入可能額を計算します。
計算した結果、多くの金融機関では３，２９０万円程度が一つの目安となります。
住宅金融支援機構の場合は、適用金利を審査金利として計算しますので４，４００万円ほどになります。
ちなみに毎月の返済額は、３２９０万円なら月々１０万８９８５円になります。
４４００万円なら月々１４万５７５６円となります。
同じ年収をもとにした借入可能額でも、金利が違うとこれだけ違いますので注意が必要です。
返済可能額の場合
返済可能金額は、子供の数、生活費等の家庭の状況によって大きく異なるので一概には計算できません。
ただそれでは芸がないので、モデルケースとして、生活費が２０万円、子供の教育資金関連として毎月５万円、その他(娯楽費、洋服代とか)８万円 計３３万円の場合について一例を挙げてみます。
５００万÷１２＝４１．６万円 ４１．６万－３３万＝８．６万となるので、毎月の返済額が８万円でもカツカツです。
さらにこの８万円から管理費、修繕積立金、固定資産税(年１回)を用意しなければなりません。
一戸建てならリフォーム代を自分で積み立てていかなければなりません。
もっと詳しく知りたい人は、簡単なものでもいいのでキャッシュフロー表を作成してみるのがおすすめです。
夢のマイホームを夢にしないためにも
計算してみて借り入れ可能金額と返済可能金額では、金額に大きなさが出ることが分かったと思います。
不動産会社の多くは高い物件を紹介したほうが手数料が多いため、いまだ借り入れ可能額を目安に物件を紹介してくるところが多いです。
住宅ローンが返済できなければ金融機関は抵当権を実行して(住宅を売って)でもお金を回収してきます。
住宅ローンで破産した人も最初から破産するとは思っていなかったでしょう。
将来何があるかは現段階では誰にもわからないのです。
失敗した人と同じ轍を踏まないように、あなたは誰に何といわれようと将来にわたって返済していける金額で借りなければなりません。
まとめ
住宅ローンは借りてからが始まりですので、不動産購入で失敗しないためにも、不動産探しと同じくらい資金計画を重視するのがいいでしょう。
ざっくりとでもいいので、キャッシュフロー表を作成してみるだけでも違いますよ。
