最近の物価高に賃金の上昇が追い付かず、家計の負担が増しています。
家計の支出には変動費と固定費があるのですが、多くの人は変動費に目を向けて節約します。
家計の見直しには、月々の変動費よりも固定費を見直すのが実は効果的です。
この固定費の見直しで代表的なのが住宅ローンの借り換えです。
住宅ローンの借り換えとは
住宅ローンの借り換えとは、現在のA金融機関の住宅ローンを別のB金融機関で借り、今後はB金融機関のローンを返済していくというものです。
今の銀行から別の銀行に換えるので、住宅ローンの借り換えといわれています。
何でこんなことをするかというと、借り換えによって住宅ローンの負担が減るかもしれないからです。
変動金利の上昇が不安な人は固定金利に借り換えておけば、今後変動金利が上昇したとしても月の返済額は影響を受けません。
また、変動金利であっても借り入れた時期によって適用されている金利が違います。
民間金融機関の変動金利は25年以上にわたって2.375～2.475％の水準できましたが、実際に利用者に適用されるのは別の数字です。
「住宅金融公庫の民間金融機関の住宅ローン金利推移より」
店頭金利といわれる変動金利は2.475％ですが、ここから優遇金利が適用され、実際には実質金利で支払っていきます。
店頭金利－優遇金利＝実質金利
実質金利は1.575％だったり、今なら0.5％を下回ってることもあるので、変動金利を選択した人の間でも借りた時期によって1％以上の差があります。
一般的に借り換えの目安といわれるのが、①住宅ローンの残高が1000万円以上あり、②残りの返済期間が10年以上あり、③引き下げ後の金利差が1％以上ある、というものです。
残高が1000万円未満だったり、金利差が1％未満だとしても状況によってはメリットが出ることもあります。
住宅ローンの借り換えのメリット
住宅ローンの借り換えにはいくつかメリットがあるので、ここではそれらについて触れたいと思います。
・高い金利から低い金利に借り換えることで、毎月の住宅ローン返済額を減らすことができます。
・借り換えで毎月の住宅ローン返済額を減らせれば、結果として総返済額も減ります。
・借り換えによって減った分をそのまま同じにすれば、ローンの返済期間が短くなります。
・変動金利から固定金利にすれば、将来の金利上昇リスクを回避できます。
・以前よりも手厚くなった団体信用生命保険に加入できます。
・リフォーム費用を含めて借り換えができます。
低い金利に借り換えると残りの返済期間が同じなら月の返済額は少なくなります。ここで返済額を今までと同額にすると減った分返済期間が短縮できます。
団体信用生命保険は、以前のものより保障内容が充実していることもあるので、加入している保険の保障もカバーできることがあります。
リフォーム費用は、リフォームローンより借り換えで一本化した方が負担は少なくなります。
住宅ローンの借り換えのデメリット
住宅ローンの借り換えには、メリットばかりではなくデメリットもあります。
ここではいくつかある借り換えのデメリットについて触れていきます。
・借り換えには手数料がかかります。
・住宅ローンを新しく組むので審査があります。
・住宅ローンを新しく組むので金消契約があります。
・変動金利から固定金利にして適用金利が上がった場合は月の返済額、総返済額が増えます。
・住宅ローン控除額が減ることがあります。
借り換えようと思っても、不動産の方が大きく下落して審査に落ちる人もいます。
審査や契約があるのでいろいろと面倒です。
住宅ローン控除は、10年、13年にわたって年末のローン残高の0.7％が税額控除されます。所得控除と違って税額そのものからなので効果は大きいですが、ローン残高が減れば控除額が減ることがあります。また、返済期間が10年以上でないとローン控除が受けられません。
まとめ
借り換えのメリット
・毎月の返済額、総返済額を減らせる。
・返済額を下げず返済期間を短縮することもできる。
・固定金利にして金利上昇リスクを回避できる。
・団体信用生命保険の保障を厚くできる。
・リフォーム費用を含めた借り換えできる場合がある。
借り換えのデメリット
・手数料がかかる。
・審査、契約が面倒。
・固定金利から変動金利にすると返済額が増える。
・住宅ローン控除が減少するかもしれない。
