変動金利は本当に怖い？仕組みを理解すれば過度に恐れる必要はない理由

不動産会社では、ファイナンシャルプランナーというより不動産営業でしたが、不動産探しの手伝いの他投資の相談からローンのアドバイスまで行っていました。

当時の店頭金利は、今の2.475％とそう変わらない2.375％でしたが、今のような2％といった優遇幅は取れず、せいぜい0.6～0.7％取れればいい方でした。

ちなみに銀行の店頭金利から優遇幅（優遇金利）が引かれ、実際に適用される金利が実質金利とか適用金利といわれる金利です。

店頭金利ー優遇金利＝適用金利

変動金利は、金利が変動する仕組みをいいますが、いきなり返済額が跳ね上がるわけではありません。

変動金利には、急激な負担増を抑える仕組みがあるので、過度に押される必要はありません。

この記事から分かること

「変動金利は怖い」というイメージの正体

住宅ローンの変動金利を選ぶ人の中には、その仕組みを正しく理解しないまま契約している人が少なからずいます。

金利が上がったら返済額が跳ね上がって家計が破綻するのではないか、というイメージを持っている方も多いのですが、実際には変動金利には返済負担が急激に増えないための仕組みがいくつも組み込まれています。

仕組みを知っておけば、必要以上に恐れる必要はありません。

変動金利は半年ごとに金利の見直しが行われますが、返済額そのものの見直しは5年ごとです。

金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が変わりません（元利均等返済の場合）。

さらに、5年ごとの見直し時も、次の返済額は直前の返済額の最大125%までに抑えられるというルールがあります。

例えば現在の返済額が10万円であれば、次の見直しでどれだけ金利が上がっていても、返済額は最大12.5万円までにしかなりません。

急激に家計を直撃する設計にはなっていないのです（※元金均等返済の場合はこのルールが適用されないため、返済方式の確認は必要です）。

ただし、注意しておきたい点もあります。

返済額が変わらなくても、その内訳（利息分と元本分の割合）は金利上昇に応じて変化しています。

金利が上がれば、同じ返済額の中で利息の占める割合が増え、元本の減りが遅くなります。

これがさらに進むと、支払うべき利息額が毎月の返済額そのものを上回ってしまう「未払い利息」が発生する可能性があります。

この状態になると、返済しているのに借入残高が減らない、あるいは増えてしまうことになります。

とはいえ、これは相当な金利急騰が起きた場合の話です。

現実的に起こりうる金利変動のペースであれば、5年ルール・125%ルールによって急激な負担増は緩和される設計になっている、という基本を押さえておけば、過度に恐れる材料ではありません。

長年続いた低金利時代を経て、2024年以降、日本銀行の利上げが進んでいます。

2025年12月・2026年6月と政策金利の引き上げが実施され、フラット35（全期間固定金利）は2026年8月時点で過去最高水準（3.29%）まで上昇しました。

変動金利についても、主要行の最優遇金利は2026年8月時点で年0.945%〜となっており、以前と比べて上昇傾向にあります。