動産と違って不動産は誰が所有しているかは見た目では分かりません。
誰の所有か分からなければ、自分が所有する土地に、勝手に他人が入ってきたり、使われたりしてしまいます。
不動産の状況や権利関係を公示する制度が登記制度です。
登記は、手数料を支払えば、誰でも閲覧することができます。
登記されている記録は、一般的に登記簿謄本と呼ばれています。
登記簿謄本には、土地の利用状況を表す地目というものが記載されています。
今回は、この地目について解説します。
この記事から分かること
- 「地目」とは何か、登記制度における位置づけ
- 地目23種類の一覧
- 登記簿上の「地目」と実際の利用状況が異なることがある理由
- 固定資産税は「現況地目」で課税される仕組み
地目とは
地目とは、土地の主な用途を一言で表したものです。
土地の用途はさまざまで、建物が建っている土地もあれば、駐車場、竹や木が生えている土地、田畑、公園なども存在します。
不動産の土地は一筆ごとに登記されており、地目も一筆ごとに登記されています。
法務局で登記簿謄本を閲覧すれば、誰でも自由に調べることができます。
登記簿上の地目は、不動産登記規則第99条や不動産登記事務取扱手続準則第68条などに基づいて定められており、23種類に区分されています。
同準則では「土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとする」とされています。
なお、田や畑といった農地は農地法によって保護されており、農地を農地以外の用途に変更する場合は、原則として農地転用の許可手続きが必要です。
地目の種類(23種類)
１．宅地:建物が立っている土地。住宅だけでなく、ビルや車庫などが建っている土地も含まれます
２．田:用水を利用して耕作する土地(主に稲作)
３．畑:用水を利用せずに耕作する土地
４．山林:竹や木が生えている土地
５．原野:雑草や灌木が生えている土地
６．用悪水路:灌漑用または排水用の水路
７．公衆用道路:一般交通の用に供する道路
８．公園:公衆の遊楽のために供する土地
９．境内地:本殿、拝殿、社務所などの建築物がある、境内に属する土地
１０．学校用地:校舎だけでなく、附属施設や運動場を含む敷地
１１．鉄道用地:駅舎、線路など、鉄道事業の用に供する土地
１２．牧場:家畜を放牧する土地
１３．保安林:森林法に基づき農林水産大臣が指定した土地
１４．鉱泉地:鉱泉(温泉を含む)の湧出口およびその維持に必要な土地
１５．池沼:灌漑用水ではない水の貯留池
１６．墓地:遺体または遺骨を埋葬する土地
１７．水道用地:給水目的の水源地・貯水池・浄水場・水道線路等の土地
１８．運河用地:運河法に基づく水路用地等
１９．堤:防水のために築造した堤防
２０．ため池:耕地灌漑用の用水貯留池
２１．塩田:海水を引き入れて塩を採取する土地
２２．井溝:田畝または村落の間にある通水路
２３．雑種地:上記22種類のいずれにも該当しない土地
実際に日常でよく目にするのは、このうち一部の地目に限られます。
登記簿上の地目と、実際の利用状況が異なることもある
登記簿上の地目は、当初は実態と一致していても、その後に用途が変わると、登記簿上の記載と実際の利用状況が食い違うことがあります。
たとえば、宅地として登記された土地の建物が経年で朽ち果てた場合、実際には雑種地に近い状態でも、登記簿上は宅地のままということがあります。
逆に、田や畑に建物を建てれば、実質的には宅地としての利用になります。
法律上、地目に変更があった場合は、変更から1ヶ月以内に地目変更登記の申請をする必要があります。
申請をしないと10万円以下の過料の対象となる場合がありますが、実際に過料が科されるケースは少ないため、変更登記をせずに放置されているケースも見られます。
登記簿上の地目を「登記地目」、実際の利用状況による地目を「現況地目」と呼びます。
なお、金融機関から融資を受ける際には、地目を宅地に変更するよう求められることがあります。
固定資産税は「現況地目」で課税される
宅地と山林とでは、課税される固定資産税の額に大きな差があります。
ただし、課税は登記簿上の地目ではなく、現況地目に基づいて判断されます。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税される仕組みです。
固定資産税の計算は役所の事務作業によって行われるため、まれに誤りが生じることもあります。
登記簿などの資料上の記載と実際の状態が異なることは珍しくないため、気になる場合は現地での確認をおすすめします。
地目のまとめ
- 地目とは、登記簿に記載される土地の用途を表す情報
- 地目は23種類に区分されている
- 登記簿上の地目(登記地目)と、実際の利用状況(現況地目)が一致しないことがある
- 固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して、現況地目に基づいて課税される
