住宅ローンを借りて不動産を購入すると、通常その不動産には「抵当権」が設定されます。
不動産の取引では、債務とか弁済とか担保とか、あまり普段生活していて馴染みのない言葉が出てきますが、この抵当権もその一つです。
住宅ローンの返済をしている人でも、名前は聞いたことがあるけどよく知らないという人は多いのではないでしょうか。
抵当権とは
住宅ローンの借り入れでは、不動産に抵当権を設定することが通常行われます。
債務者がローンを返済しない場合に備えて不動産に抵当権を設定しておくと、債権者は優先してローン回収をすることができます。
法律用語なので聞いたことがない人も多いかもしれませんが、お金を貸す人を債権者、お金を借りる人を債務者といいます。
債務者が住宅ローンの返済ができなくなったり、返済しなくなったとしても、抵当権を設定しているので、債権者は競売などにより回収することができるわけです。
また、抵当権は質権と違ってマイホームを引き渡す必要がありません。
質権では、担保となる物を引き渡すことになりますが、抵当権は引き渡さなくてもよいので、担保にしてもそのまま住むことができます。
債権者は、もし住宅ローンの返済がなければ、抵当権を実行して資金を回収できます。
具体的には競売といった方法で資金を回収する方法がとられています。
担保を提供した人が抵当権設定権者ですが、本人以外の第三者であっても抵当権設定権者になることができます。
また、抵当権は、同一の債権に複数の抵当権を設定することもできます。
登記の乙区欄には、住宅ローンの借り入れをした金融機関の抵当権が記載されています。
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抵当権の効力
1番順位者が優先的に抵当権で回収できる範囲は、元本と最後の2年分の利息、遅延損害金とされています。
抵当権は、抵当権の目的である不動産以外にも効果が及ぶ場合があります。例えば雨戸や抵当権設定時に存在した畳、建具等です。
抵当権が付いた不動産を購入したとしたら、せっかく購入したのに抵当権を実行されて不動産を失うかもしれません。
しかし、実際には不動産に抵当権が付いていることは多いです。
抵当権が付いている物件を購入するのであれば、売主に抵当権を抹消してもらう必要があります。
不動産の契約書に、以下のような抵当権等の抹消について書いてあるか確認が必要です。
「売主は、買主に対し、本物件について、所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します。」
抵当権が設定されている不動産を購入した人を第三取得者といいます。
購入した不動産に抵当権が設定されている場合は、抵当権者の請求により、第三取得者が代わって弁済することにより、抵当権を消滅させることができます。
また、第三取得者は、債権者全員の承諾を得たうえで弁済をし、抵当権を消滅させることもできます。
法定地上権と一括競売
日本の不動産は、建物と土地は一体として考えないので、それぞれ所有者が異なることがあります。
競売によって建物を取得した人と土地を取得した人とが異なる場合に法定地上権が成立する場合があります。
法定地上権は以下の場合に成立します。
- 抵当権設定当時に、土地の上に建物があること
- 抵当権設定当時に、土地と建物の所有者が同じであること
- 抵当権の行使によって、土地と建物の所有者が異なること
法定地上権が成立した場合は、建物を取得した人は、建物の利用のために土地を利用できます。
抵当権設定当時は建物が建っていなかったのに、抵当権を設定した後に建物が建てられた場合も考えられます。
このような場合に抵当権を行使した場合は、一括して競売できます。
ただし、土地と建物は別のものなので、代金の回収は土地によるものが対象です。
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競売で所有者が変わった場合、部屋を借りている人はどうなるのか
競売を経てアパートの所有者が変わることはあります。
こういった場合に借りている人の立場はどうなるのでしょう。
もし、競売でアパートの所有者が代わったとしても、直ぐに部屋を借りている人は出て行かなければいけないわけではありません。
法律では、競売開始前から建物を借りている賃借人は、買受時から６か月は引き渡す必要はないとされています。
アパートの購入目的は不動産投資が普通なので、あえて新しく入居者を募集するよりも、引き続き住んでもらって家賃収入を得たほうが新所有者にもよいはずです。
なので、引き続き住み続けられる可能性は高いと思います。
抵当権抹消手続き
住宅ローンを完済した後は、手続きをすることで抵当権を抹消することができます。
抵当権抹消登記申請書
終わりに
競売によって住宅を失った場合でも、売却金額が住宅ローンの残り借金に及ばなければ借金は残ります。
競売後は、債権回収会社に債権が譲渡されていることが多いので、別の会社に残りの借金を返していくことになります。
競売で家を失えば、借金もなくなると思っている人は多いようですが残ります。
ただ、担保のない借金なので、債権回収会社も実際の借金よりも低い価値をしてるはずです。
とはいえ、重要なのは無理のない範囲で住宅ローンを借りることです。
