不動産購入

新築マンションは購入するといきなり7割の資産価値になる?

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相変わらず都内の不動産市場ではマンション価格が高騰し続けています。

付き合いのあるマンション業者も価格の高騰によって仕入れがうまくいかずに困っているそうです。

 

都内ほどではありませんが、郊外でも街を歩いていると新築マンション工事をしているのを見かけます。

少し前に郊外に遊びに行った際にもマンションを建設してるのを見ましたが、販売予定価格を見たら驚くほど高かったです。

 

また、資産価値を語るうえで新築マンションにはいろいろと問題もあります。

 

新築マンションは値下がりが激しい

都内の不動産業界では、現在は昔のバブルのような状態になっており、不動産価格はバブル期を超えているそうです。

 

最近は不動産投資が人気のようで、不動産投資セミナーがなかなか盛況のようです。

付き合いのある不動産業者によると何億円ものビルがどんどん売れているそうです。

金額が高いと売れないと思っている人がいるかもしれませんが、利回りが良ければ高かろうが売れますし、反対に利回りが悪ければ安くても売れません。

 

以前と比べても明らかに銀行も融資をしたがっているようです。

人口減少で住宅ローンの融資先が減っているため、金融機関にとっての新たな貸出先と期待されているようです。

とはいえどの金融機関もマンション投資の融資に積極的というわけではなく、積極的な金融機関と消極的な金融機関に二極化しています。

不動産は銀行にとっても担保を確保できるので、下手な事業への融資よりもメリットがあるのかもしれません。

また、投資以上に相続対策目的で購入する人が増えています。

 

でも、過去のデータを見る限りでは新築マンションは値下がりが激しいようです。

ある経済評論家が「不動産と車は買うな」と声を荒げて某番組で訴えてましたが、どうやら新築マンションを購入して失敗したからのようです。

 

不動産の評論家の中には、新築マンションを購入した瞬間に資産価値が7割になるという人もいます。

郊外で建設された4,000万円のマンションが、個人が直ぐに3500万円で売りに出ましたが、半年経っても売れる気配がなさそうです。

新築マンション価格の3割は新築に住めるというプレミアム分と思えば、かなり高い気もします。

 

新築マンションは、他の不動産との比較が難しいため、相場より高くても気づきにくいのですが、周りの中古マンションと比較すると明らかに高かったりします。

 

不動産投資自体は、メリットとデメリットを理解していればとても有効な運用手段ですが、新築マンションで利益を出すのは困難です。

新築マンション自体の価格が高すぎるのでメリットは節税くらいです。

不動産を資産としてとらえるのであれば、マンションは中古がおすすめです。

 

一戸建ての場合は、建物価格が安いこと、土地は小規模宅地の特例によって固定資産税が優遇されているので、マンションより維持費が軽いです。

 

不動産の購入で重要なのは、どこに住みたいかとどういったライフデザインを希望するかです。

 

東京ではマンション価格が高騰していますが、郊外のマンション価格に目を向けると高騰どころか値下がりしています。

今後は、マンション市場でも二極化がより明確になっていくことでしょう。

 

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新築マンション販売の莫大な広告費は販売価格に含まれる

なぜ新築マンションは3割も高いのでしょう。

 

新築マンションが販売されると、大々的に広告展開が行われ、モデルルームや看板を持って立つ人の人件費がかかり、モデルルームの水道光熱費等もかかります。

これらの莫大な費用は、新築マンションの販売価格に含まれています。また、マンション業者の利益分も当然販売価格に含まれています。

新築マンションが購入した時点で資産価値が7割、8割になると言われているのはこういった理由によります。

 

今現在は、東京のマンション市場が好調でマンション価格も高騰しています。

全体的に不動産価格が高騰していますが、目立って高騰しているのはマンション価格です。

理由として挙げられるのは、相続税対策、オリンピック需要、材料費の高騰、職人不足といったものがあります。

 

相続税対策は、マンションの時価価格と相続税評価額が乖離するほど節税ができ、相続税を3分の1にしたという例も珍しくありません。

 

オリンピックに向けて建設ラッシュが続いているので、建設業界は景気が良いそうです。

1990年代は建設業界というと不景気で倒産が相次いでいて、半年くらい現場に入ると何社かの会社が倒産していたものですが、変われば変わるものです。

オリンピック終了後は、インフラやブーム時代に建てられたマンションの老朽化に対する需要が見込まれているので、今後も好景気は続きそうです。

 

材料費の高騰や職人不足もマンションが高騰する原因です。

 

以上の理由が相まって東京のマンション市場が高騰しています。

 

東京では、個人が転売している例も見受けられます。

マンション価格の高騰で転売益を出して人もいますが、今から始めても既に価格が高値になっています。

特に新築マンションは販売価格が高めに設定されているので、転売しても利益を出すのはほぼ無理だと思った方がいいでしょう。

 

ただし、人気のエリアは資産価値が下がりにくいので、購入するうえでどのエリアにするかは重要です。

 

おわりに

一部では、オリンピックの後に不動産が暴落するといった噂があります。

また、日本は人口減少時代を迎えていることから、将来的には不動産は値下がりを続けるといった声もあります。

 

確かに全体的にみれば値下がりするかもしれません。

しかし、オリンピック後も将来も、人気のエリアは需要があるでしょうから、値下がりし続けるといったことは考えにくいと言えます。

 

不動産はインフレに強いので、需要のあるエリアは今後も資産価値が落ちにくく、資産価値を維持できると思います。

反対に郊外は値下がりする可能性が高そうですね。

 

ただし、建物部分は基本的には経年劣化があります。

資産価値を維持できるマンションは、一部のエリア・建物だけだと思われます。




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横浜ライフプラン

株式会社ライフプラン 

横浜市にある不動産ファイナンシャルプランナーの会社です。

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