日本の住宅ローンはリコースローンが基本|返済できなくなった時に借金はどうなるか | 横浜の不動産・ライフプラン相談なら株式会社ライフプラン

住宅ローンの返済が困難になった時、担保にした不動産を手放せば借金もなくなるのでしょうか？

これは「ノンリコースローン」の場合の話であり、日本の住宅ローンはほぼ「リコースローン」です。

担保不動産を失っても、残りの借金が消えるわけではありません。

この違いを事前に知っておくことで、住宅ローンのリスクをより正確に理解することができます。

この記事では、横浜で1級FP・宅建士・マンション管理士の立場から、リコースローンとノンリコースローンの違い・日本で返済が滞った場合の流れ・任意売却との関係を整理して解説します。

この記事で分かること

サブプライムローンと証券化の仕組み

2008年のリーマンショックの引き金となったのが、アメリカの「サブプライムローン問題」といわれています。

リーマンショックの問題は世界に波及し、この事件をきっかけに世界全体の景気が悪化しました。

サブプライムローンは、ローンの債権を証券化して多数の投資家に売り出すことで、信用力の低い借り手でも住宅ローンを利用できる仕組みを作ったものです。

最初の数年間は低金利が適用されますが、その後は金利が見直される仕組みであったため、景気が停滞すると返済が困難になる借り手が続出しました。

住宅ローンの債権を証券化してリスクを投資家に分散させる仕組みは、利用者の選択肢を広げる一方で、審査が緩くなるとローン返済できなくなる人も増えます。

サブプライムローン問題では、リスクが認識された時点で多くの人が返済不能な状況になっており、世界的な金融危機へと波及しました。

住宅ローンを返済できなくなった場合、日本では以下のような流れで手続きが進みます。

住宅を失った後、残りの住宅ローンがどうなるかは「リコースローン」か「ノンリコースローンか」によって異なります。

リコースローン(recourse loan)とは、担保となる不動産がなくなった後も、借り手に返済義務が残るローンです。

日本の金融機関の住宅ローンは、ほぼすべてリコースローンです。

競売の手続きを経て自宅を失ったとしても、借金の返済義務が残るということです。

この場合は、500万円ほど借金の方が多いので、住宅ローンは住宅を売却しても500万円分残ることになります。

このようにリコースローンの場合は、抵当権が設定された担保以外にも返済義務が及ぶことになります。

住宅ローンを組む際、借入金に対する担保として住宅に抵当権が設定されます。

抵当権があることで、返済が滞った場合に金融機関は担保の住宅を競売にかけて債権を回収できます。

ただし競売価格が残債を下回る場合、差額分の借金はリコースローンでは消滅しません。

任意売却でも競売でも、基本的に差額分の借金が残ります。

ノンリコースローン(non-recourse loan)とは、担保となる不動産の範囲でしか返済義務が及ばないローンのことです。

リコースローンとは異なり、競売で住宅を失った後に差額の500万円の借金が残りません。

担保不動産を失えば、借金の返済義務も消滅します。

ノンリコースローンは借り手にとってリスクが低い反面、貸し手にとってはリスクが高いため、審査が厳しく金利も高くなる傾向があります。

住宅ローンの返済が困難になった場合、競売ではなく任意売却という選択肢があります。

任意売却とは、金融機関の同意を得た上で、競売によらず市場で住宅を売却する方法です。