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マンションはどこまでが自分の所有?

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一戸建ての場合は個人が建物全体を単独で保有するのが一般的ですが、分譲マンションの場合は一戸建てと違って建物全てを単独で個人が保有するわけではありません。

マンションは、一戸建てと違って複数の人が建物の所有者となるので、必ず共用部分があります。

一戸建てでも建物全体を複数の人で共有することがありますが、マンションはこの共有とは違い、マンションの各戸を独立した所有権(区分所有)として扱います。

 

分譲マンションの場合は、「区分所有法」という法律に基づいて区分所有者それぞれが議決権に基づいて運営に参加します。

マンションにかかわる法律「区分所有法」とは

マンションでは、建物の各戸を独立した所有権の対象とします。

マンションの権利や運営について規定した法律が「区分所有法」と一般的に呼ばれている法律ですが、正式には「建物の区分所有等に関する法律」といいます。

この法律に基づいてマンションのルールである規約や運営方法が決めらるので重要な法律です。

 

区分所有と認められるためには、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」がなければなりません。

これらの条件を満たせば、区分所有と認められます。

 

建物の区分所有等に関する法律の構成

第一章建物の区分所有第

・一節総則

・第二節共用部分等

・第三節敷地利用権

・第四節管理者

・第五節規約及び集会

・第六節管理組合法人

・第七節義務違反者に対する措置

・第八節復旧及び建替え

 

第二章団地

第三章罰則

附則

 

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マンションには専有部分と共用部分がある

マンションは、今まで一戸建てやアパートにしか住んだことがない人にとっては、区分所有という性質上、分かりにくい部分が多いと思います。

分譲マンションのそれぞれの所有者は、区分所有者といわれます。

 

マンションには、区分所有者が共同で利用する共用部分と区分所有者が専有で使える専有部分とがあります。

 

マンションの各住居部分については所有権の対象となるので、専有部分となります。

専有部分については、内装などは管理組合に届け出をすれば自分の好みに変更できます。

天井、梁、壁といったコンクリートの内側部分が原則的に専有部分になります。

 

共用部分は、階段や通路といったみんなで利用する部分をいいます。

階段や通路が一部の人しか使えないとなるとマンション生活に支障が出てしまいますからね。

 

2つの共用部分(法定共用部分と規約共用部分)

共用部分には、階段やエレベーター、通路といった当然に共用部分とされる法定共用部分と規約によって共用部分と定めた規約共用部分の2つがあります。

管理人室は、区分所有の条件を備えているので、本来であれば専有部分になりますが、規約で定めて共用部分(規約共用部分)として使うのが一般的です。

ただし、規約共用部分であることを第三者に対抗するためには、共用部分であることの登記が必要とされています。

 

法定共用部分は、法律上当然に共用部分とされます。

エレベーターや階段、通路は迷うことなく所有者一人一人が利用できます。

 

マンションはどこまでが自分の所有?

よく間違われるのが、バルコニー、1階の専用庭、ドアといったものですが、これらは共用部分になります。

 

バルコニーには非常用の避難口が設置されるのが普通ですが、火災が起きた場合等はバルコニーを使って避難しますから、バルコニーが専有部分だと非常時に上の階の人が逃げられなくなってしまいます。

なのでバルコニーは共用部分となっています。

共用部分なので、バルコニーには個人の荷物を置いておくことが基本的に出来ません。

 

1階等の専用庭については、庭を特定の人が占用して利用していることがあります。しかし、あくまでも庭は共用部分です。

マンションの広告等では、専用使用権付きと書いてあることがありますが、共用部分であることは同じです。

 

ドアについては、ドアの内側は専有部分ですが、外側は共用部分になります。

ドアの外側を勝手に塗り替えてマンションの美観を損なうことは認められません。

 

気になるのがメンテナンス等の費用をだれが負担するのかですが、専有部分のメンテナンス費用は所有者が負担するのが原則となっています。

共用部分については、原則として管理費や修繕積立金から支出するのが一般的です。

 

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マンション管理規約の変更について

マンションの運営は、管理規約によって運営されます。

例えば、マンションごとにペットが飼えたり、飼えなかったりするのは、マンションごとで管理規約の定めが異なるからです。

 

共用部分の変更については、区分所有法や規約に基づいて変更できます。

区分所有法第17条

1.共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

2.前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

共用部分の変更について、著しい変更をともなわないものは軽微の変更とされ、著しい変更を伴うものは重大な変更とされます。

ただ、著しい変更がどの程度かについて明確なわけではなく、あいまいな点も多かったりします。

 

 

また、マンションは一戸建てと違って、建物の所有権と土地の敷地利用権利を分けて処分することができないように登記することができます(敷地権)。

 

今回のまとめ

いかがだったでしょうか。

分譲マンションは、自分でお金を出して購入しても意外と共有部分が多かったりします。

 

区分所有法は、独特な部分も多く、居住者の中にも知らなかったということもあるので、管理規約も含めて見返してみるのもいいかもしれません。

 

  • この記事を書いた人

横浜ライフプラン

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