同じ不動産を所有していても、自分で住んだら消費ですが、他人に貸したら投資になります。
建物は経年劣化していきますが、他人に貸したら経費として処理できますが、自分で住んだら処理できません。
不動産投資とは、減価償却とレバレッジを使って資産を形成する仕組みですが、減価償却は会計関係の仕事をしてないと分かりにくい仕組みです。
減価償却とは
減価償却というのは、「会計における固定資産の費用の認識と計算処理方法です。長期間にわたって使用される固定資産を、適切に各期に分配して費用処理し、損益計算を適正に行います。」
減価償却を行わないと、固定資産を購入した時だけ費用処理することになり、購入時のみ多額の費用計上となります。そのくせ翌年度も使用できるため使用すると、収入に対する費用が計上されないことになります。
なので、固定資産では固定資産の耐用年数に応じてその期間で費用処理することになっています。
例えば、不動産投資と言ったら必ず出てくるのが減価償却費なので、建物を購入したと仮定して話を進めていきます。
減価償却費とは、購入した固定資産を費用配分する手続きのことをいいます。
建物は年月とともに劣化していきますが、この価値の減少を帳簿上も価値を減少させる会計処理で、1,000万円の建物を20年間使用するのであれば、20回ずつに分けることです。
つまり、1,000万円の建物を20年で使うと仮定すれば、20年で割ることになりますから、1年当たりに換算すると50万円の価値が減少するということになります。
減価償却とレバレッジを活用することで不動産投資では資産を築いていきます。
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減価償却と自己金融効果
自宅を自己所有していると分かりにくいかもしれませんが、耐久消費財の投資と消費との違いを理解しておくこと意外と役に立ったりします。
特に不動産投資では、借入金を活用して物件を購入するので、キャッシュアウトフローよりもキャッシュインフローが上回ることに目を付けるだけでは不十分です。
減価償却費の話をもう少し掘り下げて説明してみます。
例えば、ここに400万円があって100万円のタクシーを購入したとしましょう。
1台のタクシーを4年間使用するので、1年間の減価償却費は1台当たり100万円÷4年間で25万円です。
1台のタクシーが1年間で稼ぐのは25万円と仮定するとします。
そうすると、収入は1台25万円なので4台で年間100万円稼げます。
そして、減価償却費というのは費用ですが、1台25万円なので1年間の費用は合計で100万円です。
分かりやすくするためにガソリンとか人件費は無視しています。
利益というのは、収入から費用を引いたものですから、100万円－100万円で利益は0です。
ところが、手元には100万円が残っています。
現金の売上が100万円だからです。
最初に投資したものが減価償却の手続きを通して現金として残ることになります。これが自己金融効果といわれるものです。
この100万円を使ってもう1台のタクシーを購入すると、2年目は1台25万円の収入ですから125万円を稼げます。
費用も125万円ですから125万－125万円で利益は0円ですが、125万円は手元に残ります。
2年目が終了した時点では、現金が125万円です。
クルマで費用処理していない分の残額は、｛100万円－(25万円×2年分)｝×４台＋１００万円－２５万円の２７５万円になります。
つまり、帳簿上の資産は、275万円のクルマと125万円の現金の合計400万円があることになります。
資産の価格は帳簿上は変わっていませんが、クルマは５台になっています。
このまま３年目も１台購入すれば、タクシーは６台になりますが、帳簿上の価額は４００万円で変わりません。
ただし、固定資産の全部を減価償却して配分し終わったとすると、収入の全てが利益となるので全部が課税対象になってしまいます。
このため不動産投資をする人は、物件を探し続けるなり、建て替えをするなりすることになります。
償却資産の法定耐用年数
建物や建物に付属する設備は年月とともに劣化していきます。
このように経年劣化していく資産を減価償却資産といいます。
土地の場合は、100年経っても使用できますので、土地に減価償却は行ないません。
固定資産の耐用年数は、法律で定められています。
主な減価償却資産の耐用年数（建物・建物附属設備）
主な減価償却資産の耐用年数は以下の通りとなっています。
| 構造・用途 | 細 目 | 耐用 年数 |
| 木造・合成樹脂造のもの | 事務所用のもの 店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの 旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 公衆浴場用のもの 工場用・倉庫用のもの（一般用） |
24 22 20 17 12 15 |
| 木骨モルタル造の もの |
事務所用のもの 店舗用・住宅用のもの 飲食店用のもの 旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 公衆浴場用のもの 工場用・倉庫用のもの（一般用） |
22 20 19 15 11 14 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの | 事務所用のもの 住宅用のもの 飲食店用のもの |
50 47 34 |
| れんが造・石造・ブロック造のもの | 事務所用のもの 店舗用・住宅用・飲食店用のもの 旅館用・ホテル用・病院用のもの 車庫用のもの 公衆浴場用のもの 工場用・倉庫用のもの（一般用） |
41 38 36 34 30 34 |
横浜市のサイト http://www.city.yokohama.lg.jp/zaisei/citytax/shizei/pdf/beppyou1-0all.pdf
PDFになります。
