法律上は口約束でも契約は有効とされてますが、実際にはトラブル防止のために契約書を作ります。
賃貸物件を契約する際、借主は多くの書類にサインを求められます。
内容を十分に理解しないまま署名してしまうケースも少なくありませんが、契約書の内容は後のトラブルに直結します。
賃貸借契約書は「宅地建物取引業法（宅建業法）」という法律によって、記載しなければならない事項が定められています。
不動産会社が独自に内容を決めているわけではなく、法律に基づいて作成されています。
この記事では、賃貸借契約書の内容・管理会社の役割・解約手続き・契約違反と家賃滞納の対処法を解説します。
この記事で分かること
- 賃貸借契約書（37条書面）に記載される内容
- 仲介会社と管理会社の違い・困ったときの相談先
- 解約手続きの方法と通知期限
- 契約違反となる主な行為
- 家賃滞納時の解決方法（和解・調停・少額訴訟・強制執行）
賃貸借契約書（37条書面）とは
宅建業法では、賃貸借契約が成立した場合に、貸主・借主の双方に対して一定事項を記載した書面を交付することが義務付けられています。
この書面は宅建業法37条に規定されているため、37条書面とも呼ばれます。
実務上は、37条書面の代わりに賃貸借契約書を交付するのが一般的です。
賃貸借契約書に記載される主な内容
| 記載事項 | 内容 |
| 貸主・借主の氏名・住所 | 契約当事者の特定 |
| 対象物件の情報 | 所在地・構造・広さなど |
| 引き渡し日 | 入居可能日 |
| 賃料・支払時期・支払方法 | 毎月いくらをいつどうやって払うか |
| 契約の解除に関すること | 解約条件・違約金など |
| 損害賠償額・違約金 | 契約違反時のペナルティ |
| 天災などの不可抗力への対応 | 自然災害による損害の取り扱い |
| 特約事項 | 当事者間で定めた特別な取り決め |
特約事項は、法律の範囲内で当事者が自由に決めた内容が記載されます。
「退去時のクリーニング費用は借主負担」「ペット飼育不可」などが典型例です。特約の内容は署名前に確認するようにしましょう。
重要事項説明書と賃貸借契約書の違い
賃貸契約の際には「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」の2種類の書類が交付されます。
| 書類 | タイミング | 目的 |
| 重要事項説明書 | 契約締結前 | 物件・契約条件の事前説明 |
| 賃貸借契約書（37条書面） | 契約締結時 | 契約内容の確定・証明 |
重要事項説明は、宅建士が口頭で行う義務があります。
分からないことがあれば、その都度質問するようにします。署名後に「知らなかった」は原則として通じないからです。
仲介会社と管理会社の違い
賃貸に関わる不動産会社には「仲介会社」と「管理会社」の2種類があります。
役割が異なるため、困ったときの相談先は違うのが原則です。
仲介会社（賃貸仲介業者）
部屋を借りたい方に物件を紹介し、契約を成立させることが仕事です。
契約成立時に仲介手数料を受け取り、それ以降は基本的に関与しません。
入居後のトラブルは仲介会社ではなく管理会社に相談するのが基本です。
管理会社
貸主（オーナー）から建物の管理を委託されている会社です。管理会社を使わない貸主もいます。
入居後の困りごとはすべて管理会社が窓口になります。
管理会社が対応する主な業務
- 設備の故障・水漏れなどの修繕対応
- 家賃の回収・督促
- 入居者からのクレーム・近隣トラブルの対応
- 退去手続き・敷金の精算
- 契約更新の手続き
管理会社の連絡先は賃貸借契約書に記載されています。
入居後に困ったことが起きたら、まず管理会社に連絡してください。
解約手続きの方法
借主からの解約
賃貸借契約を解約したい場合、一般的に解約希望日の1か月前までに解約通知を管理会社または貸主に送ることが必要です。
店舗・事務所など事業用物件では、3か月前の通知が必要なケースもあります。
契約書の解約条項で確認できます。
解約通知の方法は、書面（郵送・FAX）または管理会社への持参が一般的です。
多くの管理会社では解約通知書の様式を用意しています。
解約通知後の注意点
解約通知を出した後も、通知から1か月間は家賃が発生します。
次の住居の契約時期と合わせて計画的に手続きを進めてください。
契約違反となる主な行為
賃貸借契約では、借主が守るべきルールが定められています。
以下のような行為は契約違反となり、最終的には契約解除の原因になります。
- 家賃の滞納
- 無断でのペット飼育
- 無断転貸（又貸し）：貸主に無断で第三者に貸すこと
- 管理規約・使用細則の違反（分譲マンションの場合）
- 契約の目的外使用：住居として借りているのに事業用として使うなど
契約違反があっても即座に解除できるわけではない
借主が契約違反をした場合でも、貸主はすぐに契約を解除できるわけではありません。
過去の裁判例では、貸主と借主の信頼関係が破壊されたかどうかが判断基準とされています。
たとえば家賃の滞納では、1〜2か月程度では即時解除は認められにくく、相当期間を定めた催告が必要です。
ただしこれは裁判になった場合の話であり、多くのケースは貸主・借主の交渉によって解決されています。
家賃滞納時の解決方法
家賃を滞納した場合、貸主には以下の解決手段があります。
1. 和解（話し合い）
貸主と借主が話し合いで解決する方法です。
分割払いの合意・滞納分の返済計画の取り決めなど、最もケースが多い解決方法です。
2. 裁判所の調停
裁判所の調停委員が仲介して話し合いで解決する方法です。
訴訟まではいかずに解決できるため、費用・時間の負担が比較的少ないです。
3. 少額訴訟
原則1回の審理で判決が出る、簡易な訴訟手続きです。
60万円以下の金銭請求に利用できます。
判決に不服がある場合は通常の裁判手続きに移行できます。
4. 強制執行
督促を行っても対応がない場合、支払督促を債務名義として強制執行の申立てができます。
建物の明け渡しを求める場合は通常の訴訟が必要になります。
まとめ
- 賃貸借契約書（37条書面）は宅建業法に基づき、記載事項が法律で定められている
- 特約事項は署名前に必ず確認する
- 入居後の困りごとは仲介会社ではなく管理会社に相談する
- 解約は一般的に1か月前の通知が必要
- 無断ペット飼育・無断転貸・家賃滞納などは契約違反となる
- 契約違反があっても即時解除は難しく、信頼関係の破壊が判断基準
- 家賃滞納の解決方法は和解→調停→少額訴訟→強制執行の順で対応が進む
本記事は宅地建物取引士・1級ファイナンシャル・プランニング技能士・マンション管理士が監修しています。 詳細は各専門家にご確認ください。
