不動産賃貸借の個人の連帯保証人で極度額の定めが必要になる？極度額のルールと保証人の権利

不動産の賃貸借契約では、賃借人（借りる人）の債務を連帯して保証するという保証契約を結びます。

この保証契約は根保証契約といわれる契約で、契約によって賃借人の債務を保証人は保証しなければならなくなります。

この根保証契約のうち、保証人が会社等でないものを個人根保証契約といいます。

 

この記事から分かること

• 賃貸借契約の連帯保証が「個人根保証契約」に該当し、極度額の定めがないと無効になること
• 極度額の目安（国土交通省の参考資料に基づくデータ）
• 主債務者や保証人が死亡した場合に元本が確定する仕組み
• 保証人が主債務の支払い状況について情報提供を求められる根拠

 

個人の根保証契約が保護へ

部屋の賃貸借の保証の契約は根保証契約になります。

賃貸人と賃借人が結ぶ借家の賃貸借契約から発生する賃借人の一切の債務について、保証人が責任を負うのが根保証契約です。

通常の保証契約では、保証人が保証する債務は特定されていますが、根保証契約は将来発生する金額が決まってません。

 

兄弟姉妹や甥が部屋を借りる際に保証人になる、といったことはよくある話ですが、親族ということもあって保証人になるのに見返りを求めないことが多いです（対価がない）。

保証人も、保証額といっても「家賃の数か月程度だろう」と過小に評価している人が多いこともトラブルの一因でした。

しかし、禁煙のアパートで弟が寝タバコにより失火してしまい、アパートが全焼してしまったとしたら、何千万、何億という保証をしなければならなくなります。

他にも父親の保証人になった場合に、父親が家賃を滞納して数か月後に管理会社の連絡で訪れたら孤独死しており、滞納家賃や原状回復費用で数百万円請求された、なんてこともあるかもしれません。

トラブルが多かったことから、個人の根保証契約について2020年に改正がされました。

 

個人根保証契約では極度額の定めが必要

極度額というのは保証する上限額をいいます。

上の例で挙げたように、契約の段階では、家賃の滞納があるとは分かりませんし、将来いくらまで滞納するかもわかりません。

極度額の定めがない場合に、「滞納しても家賃（10万円）の3か月分程度だろう」と思っていたら、裁判や原状回復で20ヶ月かかって200万円以上請求されるなんてことも起こりえます。

このように賃借人の保証人になっても主債務の金額が未定だと、いつ多額の債務を負わされるか分かりません。

 

民法改正前は、個人の保証人が保証する範囲の上限がありませんでしたが、改正後は保証の上限（極度額）を定めていない個人根保証契約は契約が無効になります。

また、「家賃24か月分」といった記載は、金額が確定していないため無効と判断されるリスクがあるとされています。

明確な判例の蓄積はまだありませんが、トラブルを避けるためには、10万円の10か月なら100万円、24か月なら240万円というように、具体的な金額（円）で書面に明記しておくのが望ましいとされています。

100万円でも240万円でも上限額を定めておけば、それを超える債務が発生しても、個人根保証人の保証の範囲は上限額までになります。

 

 

個人根保証契約の元本確定自由

いつまでも保証人が保証しなくていいよう、元本確定についても規定されています。

 

個人根保証契約の元本確定事由

1. 債権者が保証人の財産について、強制執行または担保権の実行を申し立てたとき
2. 保証人が破産手続き開始の決定を受けたとき
3. 主たる債務者または保証人が死亡したとき

 

賃借人が死亡したら、その時点で元本が確定し、その後に債務が発生しても保証しなくてよいことになります。

 

また、保証人が死亡した時も元本が確定し、その後に発生した賃借人の主債務について保証しなくてよくなります。

つまり、保証人の相続人は死亡後に発生する主債務の責任を負わないことになります。

 

保証人への情報提供義務

保証人は、主債務についての支払い状況について情報の提供を求めることができます。

 

たとえば、兄弟の賃貸借契約の保証人になった場合、兄弟が家賃の支払いを滞納してないか等、賃料の支払い状況を尋ねることができます。

これは民法第458条の2（主たる債務の履行状況に関する情報の提供義務）に基づくもので、事業性の有無を問わず、委託を受けた保証人であれば請求できる一般的な規定です。

民法第458条の2（主たる債務の履行状況に関する情報の提供義務）
保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、保証人の請求があったときは、債権者は、保証人に対し、遅滞なく、主たる債務の元本及び主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのものについての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのうち弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供しなければならない。

 

なお、似た条文に民法第465条の10（契約締結時の情報提供義務）がありますが、こちらは「事業のために負担する債務」についての保証（事業用テナントの賃貸借の保証など）に限って適用されるものであり、通常の居住用の賃貸借契約の保証人には適用されません。

両者は混同しやすいので注意が必要です。

 

賃借人が家賃を滞納した場合に、滞納家賃については毎月の家賃に上乗せして分割して支払えばよいとし、そのかわり再び家賃を滞納したら一括して家賃を支払い、遅延利息も支払うといった合意をすることがあります。

 

その後賃借人が再び滞納してしまったときは、期限の利益を喪失した場合における情報の提供義務にあたるので、賃借人は2か月以内に保証人への通知が必要となります。

民法第458条の3（主たる債務者が期限の利益を喪失した場合における情報の提供義務）

1. 主たる債務者（借主）が期限の利益を有する場合において、主たる債務者がその利益を喪失したときは、債権者（貸主）は、保証人（法人を除く。）に対し、主たる債務者（借主）がその利益を喪失したことを知った時から2箇月以内に、その旨を通知しなければならない。
2. 前項の期間内に同項の通知をしなかったときは、債権者（貸主）は、保証人に対し、主たる債務者が期限の利益を喪失した時から同項の通知を現にするまでに生じた遅延損害金（期限の利益を喪失しなかったとしても生ずべきものを除く。）に係る保証債務の履行を請求することができない。
3. 前二項の規定は、保証人が法人である場合には、適用しない。

 

まとめ

• 個人根保証契約では、上限額（極度額）を設けなければならず、書面（または電磁的記録）でする
• 極度額は具体的な金額で明記するのが望ましい（「家賃◯か月分」だけの記載はリスクがある）
• 主債務者または保証人が死亡すると元本が確定する
• 保証人は、家賃の支払い状況に関する情報提供を求めることができる（民法458条の2）

 

上限額の定めが必要になったことから、たとえ連帯保証人がいても家賃保証会社の利用が必須になる可能性が高くなります。

更新後の契約については、新たに保証契約を結ぶのでない限り、保証人の保証契約は更新後も及ぶとされています。