マイホーム取得でかかる税金まとめ【令和8年度改正版】

今まで賃貸に住んでた人が始めて不動産を購入すると、こんなに税金がかかるのかと驚く人がいます。

不動産は身近なのに、不動産に関する法律は専門用語が多いことから、ややこしいと感じる人は多いです。

不動産の価格にも、時価、公示価格、基準地価格があり、また、不動産の税金を計算するときの固定資産課税や路線価といった基準になる価格が複数あることも分かりにくくしています。

 

マイホームを取得すると様々な税金がかかりますが、一方で軽減措置や控除が用意されているものも多くあります。

代表的なのは住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）ですが、それ以外にも、住宅の性能や取得のタイミングによって税負担が軽くなる仕組みがいくつもあります。

 

この記事から分かること

• 不動産登記にかかる登録免許税と、現在の軽減税率
• 固定資産税・都市計画税の計算方法と軽減措置
• 令和8年度税制改正による住宅ローン控除の借入限度額（2026年〜2030年入居分）
• 不動産取得税の概要（詳細は別記事で解説）

 

不動産の登記をした時にかかる登録免許税

土地や建物の所有権を登記した場合にかかる税金が登録免許税です。

登録免許税は、固定資産課税台帳に登録された評価額（以下不動産価格）に税率をかけて求めます。

登録免許税の原則上の税率は以下のようになっています。

登記の原因	税率
所有権の保存	4/1000
売買・贈与	20/1000
相続	4/1000

住宅ローンを借り入れた際の抵当権設定登記にも4/1000の登録免許税がかかりますが、こちらは債権額（借入額）が課税価格になります。

評価額のない建物については、法務局が定める課税標準認定基準をもとに計算されます。

横浜地方法務局ホームページ

 

登録免許税の軽減措置（現行）

登録免許税には、次のような軽減税率が設けられています。

• 土地売買による所有権移転登記：1.5%（本則2.0%）。令和8年度税制改正で3年延長され、令和11年（2029年）3月31日まで適用されます
• 住宅用家屋（一般）：所有権保存登記0.15%（本則0.4%）、所有権移転登記0.3%（本則2.0%）
• 認定長期優良住宅：一戸建て0.2%、マンション0.1%
• 認定低炭素住宅：0.1%

 

住宅用家屋に関する軽減は、令和9年（2027年）3月31日までに新築・取得し、1年以内に登記を受けることが条件です（令和6年度税制改正による延長）。

 

なお、不動産が新築されると、所有権を取得した人は1か月以内に表題登記を行う義務があります。

その後、所有権保存登記、売買があれば移転登記という流れで手続きが進みます。

 

不動産取得税（概要）

土地や建物を取得した際には、都道府県税である「不動産取得税」もかかります。

原則の税率は4%ですが、土地・住宅の取得には3%の軽減税率が適用されており、宅地評価土地については課税標準を1/2にする特例もあります。

 

新築住宅では1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）の控除、中古住宅では新築時期に応じた控除が受けられるなど、細かな軽減制度が用意されています。

床面積要件や控除額、適用期限は令和8年度税制改正でも見直されているため、詳しくは「不動産取得税とは？計算方法と軽減措置を解説【令和8年版】」の記事をあわせてご覧ください。

不動産取得税とは？計算方法と軽減措置を解説【令和8年版】

 

 

固定資産税と都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課される市区町村税です。

横浜市の場合、計算式は次のとおりです。

• 固定資産税：不動産の価格 × 1.4%
• 都市計画税：不動産の価格 × 0.3%

 

固定資産税額の軽減措置

新築住宅で、住宅部分の床面積が全体の1/2以上、かつ床面積が50㎡以上280㎡以下の場合、床面積120㎡以下の部分について、新築後3年間（一般住宅）または5年間（認定長期優良住宅は5年間、条件によっては7年間）、税額が1/2に軽減されます。

 

この軽減措置の適用期限は、当初「令和8年3月31日まで」とされていましたが、令和8年度税制改正でさらに5年間延長され、令和13年（2031年）3月31日まで新築された住宅が対象になる見込みです。

 

住宅の敷地についても軽減があり、住宅用地の価格が1/3（200㎡までの部分は1/6）に軽減されます。

併用住宅の場合は、住宅部分の割合に応じて軽減の対象が変わります。

参考　横浜市ホームページ　固定資産税・都市計画税

 

住宅ローン控除（令和8年度改正版）

住宅ローンを利用してマイホームを新築・購入・増改築した場合に利用できるのが、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）です。

数ある軽減制度の中でも、最もよく知られている制度と言えます。

 

控除を受けるには、最初の年に確定申告が必要です。

会社員の場合、初年度に確定申告をすれば、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。

 

控除率は年末ローン残高の0.7%、控除期間は原則13年間です。

令和8年度税制改正により、適用期限が令和12年（2030年）12月31日入居分まで5年延長されました。

 

2026年〜2030年入居の借入限度額（新築・買取再販住宅）

省エネ基準適合住宅の借入限度額は、令和6・7年入居（3,000万円／4,000万円）と比べて引き下げられている点に注意が必要です。

また、令和8年以降に新築される住宅は、省エネ基準への適合が住宅ローン控除の要件として原則必須になっています。

 

既存住宅（中古）の借入限度額

既存住宅の控除期間は、いずれも13年です（従来の10年から延長）。

子育て世帯・若者夫婦世帯とは、19歳未満の扶養親族がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。

 

住宅ローン控除を受けるための主な要件

• 住宅取得後6か月以内に入居し、適用を受ける各年の年末まで引き続き住んでいること
• 登記簿上の床面積が50㎡以上であること（合計所得1,000万円以下の場合は40㎡以上50㎡未満でも対象になる特例あり）
• 建物の1/2以上が居住用であること
• 控除を受ける年分の合計所得が2,000万円以下であること
• 個人間の貸し借りではなく、金融機関等からの住宅ローンを利用していること
• 返済期間が10年以上の分割返済であること

 

中古住宅の場合は、上記に加えて「昭和57年1月1日以降に建築されたもの」または「新耐震基準への適合が証明されたもの」のいずれかを満たす必要があります。

買取再販住宅の場合は、宅建業者による取得からリフォーム後の再販までが2年以内であることなど、追加の要件があります。

 

なお、所得税から控除しきれなかった額は、個人住民税から控除される仕組みになっています。

 

まとめ

• 登録免許税の土地軽減（1.5%）は、令和8年度改正でさらに延長され、令和11年3月31日まで適用される
• 固定資産税の新築住宅軽減は、令和13年3月31日まで延長される見込み
• 住宅ローン控除は令和12年12月31日入居分まで5年延長され、借入限度額は住宅の省エネ性能によって大きく異なる
• 不動産取得税の詳しい内容は、別記事「不動産取得税とは？」で解説している

 

マイホーム取得にかかる税金は、軽減措置の期限や要件が頻繁に見直されます。

取得のタイミングによって適用される内容が変わるため、実際に取得を検討する際は、最新の情報を専門家に確認することをおすすめします。

 

 

免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税額計算や適用要件は状況により異なります。実際の取得にあたっては、最新の税制および専門家の助言をご確認ください。本記事の内容は令和8年度税制改正の情報に基づいています。