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フラット35の利用について悪用が発覚か

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2019年8月30日のYahooニュースを見ていたら、「フラット35 投資目的で悪用」というニュースがありました。

そのニュースで住宅金融支援機構は、フラット35が投資目的で不正に利用されており、105件の不正と49件の不正疑惑があると発表しました。

今回発覚した不正利用は、東京都の不動産業者が関わったもののみだそうで、住宅金融支援機構は利用者に対してローン残金の一括返済を求めるとともに、不動産業者とローン利用者に対して法的措置を検討しているとのことです。

 

私もお客様から、住宅ローンでマンションを買って転売したらどうかと相談を受けたことがあり、住宅ローンは投資目的では利用できないことになっていると回答したことがあります。

また、実際に住宅ローンを利用して不動産を購入して賃貸に貸し出している人は多いと思いますし、今回のことは氷山の一角だと思っています。

フラット35は個人の住宅取得のため

フラット35は、住宅ローンの一つで、住宅金融支援機構が行っている長期固定金利の住宅ローンです。

フラット35に限らず、そもそも住宅ローンは個人の住宅を後押しするために低金利で貸し出されているので、個人が自分で住むための利用に限定されています。

 

個人が不動産の投資目的でローンを利用する場合は、事業ローンやアパートローンといったものがあり、本来であればこちらを利用しなければなりません。

住宅ローンと投資目的のローンとでは、一般的に住宅ローンの方が金利が低いため、住宅ローンの金利で借りれば借り手にとっては有利です。

しかし、住宅ローンを利用して賃貸住宅として貸し出せば、契約違反となってしまいます。

 

フラット35のホームページでも、投資目的でのローンの利用を禁止しており、「フラット35はお申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金、中古住宅の購入資金等にご利用いただけます。」と記載されています。

また、「第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合がありますのでご注意ください。」とも書いてあります。

 

住宅金融支援機構は、2018年末における完済分を除いて契約した全てを点検するそうで、今後はさらに多くの不正利用が発覚する可能性が出てきました。

 

フラット35は、住宅金融支援機構が銀行から債権を買い取る仕組みですが、国からの補助金も出ている制度です。

投資家がリスクを負うため、今までは銀行が扱うローンよりも審査が緩いと言われてましたが、今回の件で厳しくなるかもしれません。

 

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不動産業者の手口

今回の件では、不動産業者が借り手に対して居住用として借りるように指示したそうです。

また、購入金額を水増しして借り入れを多く引き出していたようです。

調査によると、借り手の多くは20代~30代前半の単身会社員で、東京近郊の1千万円~2千万円の中古マンションを購入していた。

17年前後の融資契約が大半だった。

(2019年8月31日 神奈川新聞) 

 

この不動産業者は113件で関わっており、そのうちの105件で不正が確認されたそうです。

わんこ
ほとんど不正利用だねえ

 

マンション投資は審査が厳しい?

少し前にかぼちゃの馬車事件がありましたが、金融機関でローンの審査が厳しくなっています。

また、マンションは一棟物件と比べて資産性が低いため以前から審査が厳しく、頭金を多めに用意する必要があります。

 

ところがこれがフラット35であれば、頭金が少しでも収入があれば審査が通る可能性があり、購入額を水増しすれば自己資金がない人でも購入が可能です。

これならお金がない人でも不動産投資を始めることができます。

 

また、一般的には事業ローンやアパートローンよりも、住宅ローンの方が金利が低いので、利益も出しやすくなります。

 

例えば、事業ローンが3%、フラット35が1.4%だった場合を取り上げてみます。

仮に2,000万円を35年の期間で、それぞれの金利で借りたとしたらどうなるでしょう。

 

金利が3%の場合は、月々の返済額が約7万7千円、金利が1.4%の場合は月々の返済額は約6万円となり、かなりの差が出ました。

 

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住宅ローンの返済中に転勤になった

住宅ローンを利用している人の中には、最初は自分で住んでいても、転勤になったので賃貸として貸し出そうと考える人もいるかと思います。

しかし、こういったパターンでも勝手に賃貸に貸し出すのは契約違反となる恐れがあります。

やむをえないと賃貸に貸し出すことを認めてくれるケースがあれば、金融機関によっては賃貸に出す場合はアパートローンに借り換えるよう提案してくることもあります。

 

住宅ローンで借りて賃貸に貸し出すといった問題は過去にもありましたが、容易に不正利用に手を出すと後が怖いですね。

一括返済を求められた場合に、売却額で返済できればいいのですが、担保割れで借金だけが残るなんてことにならないとも限りません。

 

おわりに

住宅ローンを利用して不動産投資を行うのは契約違反なので注意しましょう。

なお、完済し終わった後は抵当権がなくなるので、賃貸物件として貸し出しても問題ありません。

 

  • この記事を書いた人

横浜ライフプラン

株式会社ライフプラン 

横浜市にある不動産ファイナンシャルプランナーの会社です。

社内には、1級ファイナンシャルプランナーと年金の専門家が常駐しています。
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