不動産業者でない一般の人が不動産の売買や交換をするには、一般的には不動産業者に代理や媒介の依頼をします。
その際は、一般の依頼者と不動産業者の間で代理契約や媒介契約を結びます。
この代理契約や媒介契約に基づいて不動産業者は規制された中で業務を行います。
ちなみに賃貸については、法律の規制の対象外とされています。
媒介契約や代理契約は、不動産売買契約とは別の契約
普通の人はそう何度も不動産取引を経験しないので、不動産取引について分からないことだらけだと思いますが、不動産取引では様々な相手と様々な契約を結びます。
買主と売主の間で締結する売買契約、住宅ローンの借り入れをする金銭消費貸借契約等の契約とは別に、不動産業者と依頼者との間で契約が必要なのですが、これが媒介契約です。
不動産業者の物件調査や資料の取得などでは媒介契約書が必要になることがあるので、売主にとっては媒介契約をして初めて売却活動がスタートします。
売買でも賃貸でも不動産会社が媒介するわけですが、賃貸は売買のように代理・媒介契約の規制がないだけです。
規制がないので大家さんと不動産業者との間でのトラブルになることもよくあります。
賃貸の場合は、必ずしも貸主が書面にして不動産会社と媒介契約を結ぶわけではありませんが、ポータルサイトや雑誌の不動産広告には取引態様の欄に掲載があります。
そして、売買の場合は、不動産業者が依頼者と不動産の売買・交換の媒介契約を締結した時は、遅滞なく媒介契約書を書面にして作成し、依頼者に交付するように法律で定められています。
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媒介・代理契約の書面で何を決めるのか
媒介・代理契約書面に何を記載するかは宅地建物取引業法という法律で定められています。
宅地建物取引業法34条の2 1項
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一 宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示または当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二 当該宅地建物を売買すべき価額またはその評価額
三 宅地建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することの拒否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
五 宅地建物の指定流通機構への登録に関する事項
六 報酬に関する事項
七 その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
一 宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示または当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
これは、どの宅地建物について媒介・代理契約を締結するかを明らかにしなければいけません。
二 当該宅地建物を売買すべき価額またはその評価額
売り出し価額をいくらにするかは、売主が決めます。
不動産業者が売買すべき価額またはその評価額についてアドバイスする場合は、合理的な説明が必要とされます。
合理的な説明は、過去の取引事例などを引き合いに出して説明することです。
三 宅地建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することの拒否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
これは、どのような媒介契約にするかをいいます。
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三種類があります。
四 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
一般媒介契約については、契約の有効期間に制限はありませんが、専任媒介契約と専属専任媒介契約には最大で3か月の有効期間があります。
3か月を超える有効期間を定めた場合は、3か月の有効期間になります。
ただし、3か月の有効期間経過後は、再び媒介契約をすることができます。
もし仮に不動産業者の囲い込みの疑いがある場合であっても、媒介契約の有効期間終了を待たなければなりません。
五 宅地建物の指定流通機構への登録に関する事項
指定流通機への登録とは、レインズへの登録のことです。
指定流通機構は、通称レインズといわれる不動産業者間の流通情報でいいます。
レインズに登録すれば、他の不動産業者も登録した物件について知ることができます。
その結果、依頼者の物件について早期売却が可能となるわけです。
一般媒介では、不動産業者に対するレインズへの登録義務はありません。
専任媒介は媒介契約から7日以内、専属専任では媒介契約から5日以内に不動産業者はレインズに登録しなければなりません。
専任媒介と専属専任媒介で登録した場合は、不動産業者は登録証を依頼主に引き渡します。
六 報酬に関する事項
1,000万円以上の物件が成約した場合の報酬については、「3%+6万円×(１＋税率)」が上限になります。
消費税が上昇すれば、報酬額の上限も上がります。
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三種類の媒介契約
媒介契約には、「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の三種類があります。
それぞれ内容が違います。依頼する場合はそれぞれの特徴に注意して不動産業者に依頼します。
一般媒介契約について
一般媒介は、依頼主が複数の不動産会社に依頼できる媒介契約です。
そのかわり不動産会社も依頼者に報告する義務がありません。
依頼者が複数の不動産会社に依頼するので、不動産会社もお金のかかる広告は積極的に行いません。
一般媒介契約には、明示型と非明示型とがあります
明示型では、他の不動産業者に依頼することを明示する義務があります。
いわゆる明示義務のある一般媒介契約です。
非明示型では、他の不動産業者に依頼することを明示する義務がありません。
明示義務のない一般媒介契約といいます。
また、買い替えや任意売却といった複雑なケースには不向きです。
専任媒介について
専任媒介契約では、依頼者は一つの不動産会社にしか依頼できませんが、自分で買主を探すことは出来ます。
専任媒介契約を締結した場合は、不動産会社は依頼者に2週間に1回の報告が義務付けられます。
また、専任媒介も専属媒介と同様に、レインズへの登録が義務付けられます。
一般的な不動産の売却だと専任媒介が多いです。
専属専任媒介について
専属専任媒介契約では、依頼者は一つの不動産会社にしか依頼できず、自分で買主を探すこともできません。
専属専任媒介契約の場合は、不動産会社は依頼者に1週間に1度の報告義務があります。
また、専属専任媒介契約を締結した場合もレインズへの登録が義務付けられます。
任意売却の場合のような特殊なケースでは専属専任媒介になります。
