賃貸物件探しでは、敷金と礼金が少ないものを選ぶことで初期費用を抑えられます。
店舗の場合は、「居抜き物件」や「フリーレント」を選ぶことで初期費用を抑えることが可能です。
居抜き物件は店舗、フリーレントはアパートやオフィスを対象にした物件で見かけます。
新しく事業を始める時に多くの人は初期費用で悩みます。
金融公庫や銀行から借りたとしても、最初はいろいろと費用がかかるのであっという間に資金は減っていきます。
事業を開始したばかりの時は、もてる資源でどうやって利益を出すかを考えなければいけません。
居抜き物件とは
居抜き物件というのは、直前の賃借人が店舗で使用していた内装や設備、備品などをそのまま引き継ぐという物件です。
飲食店やスナック、旅館等の業種では、最初から内装工事をすると結構な工事費用がかかります。
居抜き物件であれば、前の店舗の内装や設備、備品があるので、初期の費用を抑えることができます。
飲食店やキャバクラは廃業が多い
飲食店やキャバクラに限らず、在庫を抱えなければいけない業種は廃業率が高いといわれています。
在庫を抱える業種は、仕入れの経費が大きくなるからです。
特に飲食店だと食品材料に賞味期限があるので、常に売り上げがないと賞味期限切れによる食品廃棄のリスクもあります。
また、飲食店やキャバクラは、業務を始めるにあたって必要な設備や備品がありますので、大きな初期費用がかかります。
ほとんどの飲食店では、初期費用として数千万円を借り入れており、そうなると利息だけでもかなりの負担です。
開業してみると、当初予定していなかった費用がかかることに気づきます。
不動産業なので街や商店街の店舗もチェックしますが、好立地でも1年も経たずに廃業していることは多いです。
開業にはリスクがつきものなので、リスクを抑えるために、少しでも初期費用を抑えるという発想は大事かもしれません。
こだわりたいのであれば、ある程度売り上げが増えてからの方が失敗は少ないです。
大事なのは立地と集客
前の入居者が飲食店であれば次の入居者募集を居抜き物件とするのが一般的です。
そうなると次の入居者も似たような店となるケースが多く、前の設備、備品を利用できます。
問題は、前のオーナーが何故、退去したかかもしれません。
どんな業種でも会社や店舗の立地に影響されます。
特に飲食店は、ホームページやネット広告でいくら頑張って集客しても、立地の影響を大きく受けます。
駅前だと電車を利用した遠方からのお客さんを取り込めますし、エリアの主要道路沿いであれば多くの人に店の存在を気づいてもらえます。
味に自信があってもお客さんの来店がなければ廃業ですので、ネットが普及した現代でも場所は重要です。
フリーレント物件でも初期費用を節約できます
賃貸物件の中には、「フリーレント」と書いてある物件があります。
フリーレントとは、無料の賃貸の意味で、「フリーレント1か月」と書いてある場合は、1か月の家賃が無料になります。
フリーレント物件だと初期の家賃が無料なので初期費用を抑えられます。
賃貸人にとってはフリーレントにしてでもいいから早く入居してもらいたいとの思いがあります。
フリーレント物件だと短期解約ができない？
ほとんどのフリーレント物件には条件が付きます。
というのは、フリーレントにしてようやく入居してもらっても、解約が自由なら家賃がかかることなく短期間で退去されることもできてしまいます。
ほとんどのフリーレントでは「1年未満の退去は違約金として1か月分の賃料を頂きます」といった条件を契約につけます。
このようにフリーレント物件では、短期解約にペナルティをつけることが多いのですが、解約できないわけではありません。
契約書に書いてあるように、1か月分の賃料を支払うことになりますが、1年未満の短期解約ができるケースもあります。
こういった短期解約について違約金がかかるという物件は、他に「敷金０・礼金０」等の物件で見られます。
また、敷金を0にするかわりに退去時に費用として○○円頂きます、といった条件が付されることも多いです。
敷金0の物件では、ほとんどの場合に保証会社を利用します。
賃貸人は担保のために敷金を預かるのが一般的ですが、敷金がゼロの場合は担保がないため保証会社にリスクを肩代わりしてもらいます。
それと、フリーレント物件でも仲介手数料や鍵交換代金、保険料はかかりますので、契約前によくチェックすることも大切です。
ちなみに店舗でフリーレントの場合もあります。
ただし、フリーレント物件は基本的に人気がない物件が多いので注意が必要だと思います。
不人気で初期費用を賃貸人がもつという物件も
先日、賃貸物件を検索していたら、契約時に係る初期費用の「保証会社の加入金」「鍵交換費用」を賃貸人が負担するというものがありました。
費用の一部費用を賃貸人が負担してくれるので、初期費用を抑えることができます。
ただし、こういった物件の多くは、空室期間が長かったり、アパート全体の空室率が高かったりと苦肉の策として賃貸人が費用を負担することが多いです。
こういった物件ほどチェックが必要かもしれませんが、あまり気にしないお客様にはラッキーなのかもしれません。
まとめ
・居抜き物件は、前の契約者が使っていた店舗の設備、備品がそのまま残った物件で、残った設備、備品を利用できる。
・居抜き物件をうまく利用することで初期費用を抑えることが可能。
・前の契約者の設備や備品を引き継ぐので個性を出したいお店に向かないことも。
・在庫を抱える業種は廃業率が高いため、費用を少しでもかけないようにする心がけは大事かも。
・フリーレント物件は、「一定期間の家賃が無料」の物件をいう。
・フリーレント物件では短期解約に違約金をもうけることが多い。
