普通借家と定期借家の違いとは？契約前に必ず確認すべきポイントを宅建士が解説

賃貸物件を借りる際に結ぶ賃貸借契約には、大きく分けて普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

といっても国土交通省の調査（2020年度）によると、三大都市圏では95.5%が普通借家契約です。

多くの方が普通借家契約で部屋を借りていますが、定期借家契約の物件も増えており、契約前に違いを理解しておくことが重要です。

知らずに定期借家契約を結んでしまい、契約期間満了で退去を求められてトラブルになるケースもあります。

 

この記事で分かること

• 普通借家契約と定期借家契約の違い
• 定期借家契約で注意すべきポイント
• 定期借家が使われる主なケース
• 借主・貸主それぞれのメリット・デメリット
• 定期借地権の種類と概要
• 民法の賃貸借期間と借地借家法の関係

 

普通借家契約とは

普通借家契約は、一般的な賃貸物件で広く使われている契約形態です。

 

主な特徴

• 契約期間は通常2年（1年未満に設定すると期間の定めのない契約になる）
• 契約期間満了後も借主が希望すれば自動的に更新される
• 貸主が更新を拒絶するには正当な事由が必要（単に「自分で使いたい」だけでは認められない）
• 借主が解約しない限り、長く住み続けることができる

 

借地借家法は借主保護の観点が強く、普通借家契約では貸主が一方的に退去させることは非常に難しい設計になっています。

 

更新時にかかる費用

普通借家契約で更新する際には、以下の費用が発生することがあります。

• 更新料：契約で定めがある場合、家賃1か月分程度が必要（関東圏に多い慣行）
• 火災保険料：2年ごとに更新（1.5〜2万円程度）
• 保証会社更新料：年間1万円程度または2年ごと（プランによる）

 

更新料は法律で義務付けられているわけではなく、契約書の内容によります。

契約前に更新時の費用を確認しておくことが重要です。

 

定期借家契約とは

定期借家契約は、あらかじめ契約期間を定め、期間満了とともに契約が終了する賃貸借契約です。

 

主な特徴

• 契約期間に法律上の上限はなく、1年未満の設定も可能
• 更新がない（期間満了で契約終了）
• 再契約は貸主・借主の合意があれば可能だが、再契約は更新ではなく一から契約が必要
• 必ず書面で契約しなければならず、更新がない旨を書面で事前説明する義務がある

 

定期借家契約の重要な注意点

定期借家契約では、貸主は契約締結前に借主に対して「この契約は更新がなく、期間満了により終了する」旨を記載した書面を交付して説明する義務があります。

この説明がなかった場合は、定期借家契約としての効力がなく、普通借家契約となります。

2022年5月の借地借家法改正により、借主の承諾があれば電子書面（PDFメール添付など）での交付も可能になっています。

 

普通借家 vs 定期借家｜比較表

 

定期借家契約が使われる主なケース

定期借家契約は以下のような場面でよく利用されます。

 

貸主側の事情

• 転勤などで一時的に自宅を貸したい（将来戻る予定がある）
• 将来的に建て替え・売却を予定している
• 一定期間後に自分や家族が住む予定がある
• 企業の社宅・短期プロジェクト向けに貸す

 

借主側が選ぶケース

• 短期の転勤・留学・出向
• 割安な家賃で一定期間だけ住みたい

 

借主から見たメリット・デメリット

定期借家契約のメリット（借主）

• 家賃が普通借家より割安なケースが多い
• 初期費用が安いことがある

 

定期借家契約のデメリット（借主）

• 期間満了で退去しなければならない
• 再契約は貸主の意向次第（断られることもある）
• 再契約は一から手続きが必要（更新ではない）
• 長期で住むことができない

 

定期借家契約の物件を選ぶ場合は、契約期間満了後に再契約できるかどうかを確認しましょう。

確認せずに入居すると、期間満了で退去を求められるリスクがあります。

 

定期借地権とは

土地の賃借にも、通常の借地権と定期借地権があります。

旧法借地権では、一度土地を借りると半永久的に借り続けることができました（貸主の更新拒絶はほぼ認められない）。

これが貸主にとって不便だったため、期間を定めた定期借地制度が創設されました。

 

定期借地権の3種類

 

定期借地権付きのマンションは、地代がかかりますが、購入価格が抑えられるメリットがあります。

ただし借地期間終了後の取り扱い（更地返還・建物買取など）を事前に確認することが重要です。

 

民法の賃貸借期間と借地借家法の関係

民法上の賃貸借期間

2020年4月1日施行の民法改正により、賃貸借の存続期間の上限が20年から50年に引き上げられました。

ゴルフ場・太陽光発電など長期契約が必要な用途に対応するための改正といわれています。

 

借地借家法が優先される

ただし、建物の賃貸借（借家）および土地の賃貸借（借地）については借地借家法が民法に優先して適用されます。

• 建物の賃貸借：借地借家法が適用（借家権）
• 土地の賃貸借（建物所有目的）：借地借家法が適用（借地権）→借地権の存続期間は30年以上
• 土地の賃貸借（建物所有目的でない）・動産の賃貸借：民法の規定が適用

 

まとめ

• 賃貸契約は普通借家契約（更新あり・借主保護が強い）と定期借家契約（更新なし・期間満了で終了）の2種類
• 定期借家契約は知らずに契約するとリスクが高い。契約前に必ず確認する
• 定期借家契約では書面での事前説明が義務。説明がない場合は普通借家契約として扱われる
• 定期借家の再契約は更新ではなく、一から手続きが必要
• 定期借地権には一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3種類がある
• 2020年の民法改正で賃貸借期間の上限が50年に変更。ただし借家・借地には借地借家法が優先される

 

 

本記事は宅地建物取引士・1級ファイナンシャル・プランニング技能士・マンション管理士が監修しています。 詳細は各専門家にご確認ください。