不動産探しの契約までの流れとしては、物件の内見をして気に入ったら、申込みをして売主（貸主）の審査を受け、数日後に売主の売却の承認（賃貸なら貸主や保証会社の承認）を得て、次は契約となります。
実際には、契約の前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けることになっています。
不動産の取引は、権利関係や条件が複雑なことが多く、不動産取引に不慣れな人が契約すると、予想外の損害を受けることがあるためです。
何度も契約を経験してるお客様の中には、重要事項説明を面倒くさがる人もいますが、説明が義務なので必ず行います。
この記事から分かること
- 重要事項説明とは何か、なぜ義務付けられているのか
- 重要事項説明書に記載される項目（宅地建物・取引条件・マンション関連）
- 契約前に自分でも確認しておきたいチェックポイント
- 「だめな重要事項説明」の実例と、正しい説明の受け方
重要事項説明とは何か
不動産探しの一般的な流れは、内見→申込み→審査→承認→契約という順序で進みます。
契約の前には、宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引士による「重要事項説明」を受けることが義務付けられています。
不動産取引は権利関係や条件が複雑になりやすく、取引に不慣れな人がそのまま契約すると、予想外の不利益を受けることがあります。
そのため、宅地建物取引士が事前に物件情報や取引条件を調査し、重要事項説明書を交付したうえで説明することが法律で定められています。
| 契約の種類 | 説明を受ける人 |
| 売買契約 | 買主 |
| 賃貸借契約 | 借主 |
| 交換契約 | 双方（両当事者） |
説明の際は、宅地建物取引士が「宅地建物取引士証」を提示したうえで説明を行うことになっています。
「だめな重要事項説明」の実例
重要事項説明は、宅地建物取引士以外の人が行うことは法律で認められていません。
しかし実際には、宅地建物取引士でない担当者が説明をしたり、録音音声を流すだけで済ませたり、お客様自身に書類を読ませるだけといった、法律に反する対応をする業者を見たことがあります。
私が最初に勤めた会社（現在は既に存在していません）では、社長が契約の場で重要事項説明を担当していましたが、その社長は宅建士の資格を持っていないことを後から知りました。
繁忙期に若手社員が外回りに出ている間、比較的手が空いている社長が契約対応をしていたためです。
今ではこうした対応は少なくなりましたが、当時は特に都内でこうした業者が珍しくありませんでした。
重要なのは、実際に説明をしている人が宅地建物取引士本人であるかどうかです。
契約の際は、提示される宅地建物取引士証で氏名・資格を確認する習慣をつけておくと安心です。
重要事項説明書の中身
重要事項説明書には、対象となる宅地又は建物に直接関係する事項、取引条件に関する事項、マンションに関する事項に大別できます。
①宅地・建物に直接関係する事項（抜粋）
- 登記記録に記録された事項
- 都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限の概要
- 私道に関する負担
- 飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
- 造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域内か否か
- 耐震診断の内容、アスベスト使用調査の内容
②取引条件に関する事項（抜粋）
- 売買代金・交換差金以外に授受される金銭
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
- 手付金等の保全措置の概要
- ローンのあっせん内容
- 契約不適合責任の履行に関する措置の概要（住宅瑕疵担保履行法に基づく保険・供託等）
③マンションに関する事項（区分所有建物の場合）（抜粋）
- 敷地に関する権利の種類・内容
- 共用部分・専有部分の利用制限に関する規約等の定め
- 計画修繕積立金等に関する事項、通常の管理費用の額
- 管理組合の名称・管理の委託先
- 建物の維持修繕の実施状況の記録
これらはあくまで法定事項の一部で、実際にはより細かい項目が説明されます。
契約前に自分でも確認したいチェックポイント
- 登記簿との整合性：物件の所在・所有者が登記簿の記載と一致しているか（表題部に記載）
- 抵当権の有無：抵当権が付いている場合、引き渡しまでに抹消されるかを確認（抹消されれば問題なし）
- 法令上の制限：購入・賃借の目的が、法令上の制限によって達成できるかどうか
- 私道負担の有無：私道の共有・分割の別、セットバックの有無
- インフラの状況：飲用水・電気・ガスの負担金の有無、他人の土地を通る配管の有無
- 手付金の扱い：手付解除の期日（売主が業者の場合は「履行の着手」まで）
- ローンの承認条件：借入予定の金融機関、承認が下りなかった場合の取り扱い（ローン特約の有無）
- マンションの場合：修繕積立金の滞納の有無、修繕状況の記録
不明点はその場で質問する
重要事項説明では聞き慣れない専門用語が多く出てきますが、不明な点はその場で質問し、後回しにしないことが重要です。
一般の方が不動産取引を経験する機会は限られていますが、不動産業者は取引のプロです。
業者にとって当然の知識でも、消費者にとっては初めてのことが多いのは当たり前のことです。
説明を面倒に感じて聞き流してしまうと、後々のトラブルにつながることがあります。
実際、重要事項説明に関するトラブルは、不動産売買における三大トラブルの一つに数えられるほど発生件数が多い分野です。
今回のまとめ
- 重要事項説明は、契約前に宅地建物取引士が行うことが法律で義務付けられている
- 説明を担当しているのが本当に宅地建物取引士かどうかは、宅地建物取引士証で確認できる
- 記載事項は宅地・建物に関する事項、取引条件に関する事項、マンションに関する事項に大別される
- 登記簿との整合性、抵当権の有無、私道負担、手付金の扱い等は自分でもチェックしておきたいポイント
- 不明点はその場で質問し、後回しにしないことがトラブル回避につながる
契約に際して、不動産業者は買主、借主に対して目的物件について重要事項説明書を交付して説明しなければなりません。
重要事項説明はその名の通り、契約にあたって宅地建物取引士に重要な事項を説明させ、買主、借主が取引する物件について理解し、購入、賃借を判断できるようにするためにあります。
この重要事項説明書に書いてあることと、口頭で説明を受けたことが一致しているかチェックすることが大事です。
実際、重要事項説明に関するトラブルは多く、不動産取引における三大トラブルの一つとされています。
免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の契約内容を保証するものではありません。実際の取引にあたっては、重要事項説明書の内容をご自身でよくご確認ください。
