不動産が分かりにくいと言われる理由の一つに道路に関することがあります。
道路について知ってる人でも、多くの人は公道と私道があるというくらいではないでしょうか。
道路は一目見ただけでは分かりにくく、最近は近隣との関係が希薄になっていることもあって、近隣トラブルは増加傾向にあります。
一見すると普通の道路に見えても、実際は建築基準法の道路ではないということもあります。
この記事から分かること
- 公道・私道の違いより重要な「建築基準法上の道路かどうか」という視点
- 接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）の原則
- 2項道路とセットバックの仕組み
- 旧「43条ただし書き」が2018年の法改正で「43条2項1号（認定）・2号（許可）」に変わった経緯
- 接道状況が資産価値・住宅ローンに与える影響
公道と私道の違い
「公道」と「私道」といっても、区別する基準は一様ではありません。
一般的に公道は、国または地方公共団体が管理している道路で、一般の通行に供されている道路をいいます。
国道、都道府県道、市町村道が該当します。
一方、私道は個人が費用を負担して作ったり保有してますが、維持管理について権限を持つ人の自由だったり、個人が私的に利用してたりします。複数人で共有する私道もあります。
ただし、不動産の資産価値を左右するのは「公道か私道か」ではなく、建築基準法上の道路に接しているかどうかです。
この違いを理解しないまま物件を選ぶと、思わぬところで建て替えができない土地を購入してしまうことがあります。
接道義務の原則
建物を建築する場合、原則として建築基準法上の道路に接道していなければなりません。
同じエリアの土地でも、建物を建てられる土地と建てられない土地とでは、利用価値や経済的価値に大きな差が生まれます。
建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接道していなければ、原則として建物を建築できません。これが接道義務といわれる原則です。
2項道路とセットバック
幅員が4m未満の道路であっても、建築基準法が適用される前から存在する古い道路については、特定行政庁の指定により「2項道路」（みなし道路）として扱われます。
2項道路に接する敷地で建て替えを行う場合、道路の中心線から両側に2mずつ後退（セットバック）させることで、将来的に幅員4mの道路とすることを前提に建築が認められます。
これは公道・私道を問わず適用されます。
写真① この道路は２項道路と呼ばれる道路です。
建築基準法の道路でない土地（旧・43条ただし書き）
町中を歩いていると、一見すると道路に見えても建築基準法上の道路ではない、という土地に出会うことがあります。
写真② 写真①の道路から1本入るとこちらの通路があります。
一見すると普通の道路に見えますが、建築基準法の道路ではありません。かつて「43条ただし書き」と呼ばれた規定に基づく土地です。
写真③ さらにもう1本入ると2項道路があります。
写真①・③は建築基準法上の道路のため、建築において問題はありません。
一方、写真②は建築基準法上の道路そのものではなく、43条2項1号（認定）・2号（許可）の規定に基づき、都道府県や市町村（特定行政庁）の判断によって個別に認定・許可される土地です。
このような土地に接道するだけの場合、住宅ローンが通りにくい、資産価値が周辺の土地より低くなる、といった傾向があります。
写真①〜③の一帯は同時期に売りに出されることもあり、43条2項2号許可の土地であることを理解せずに購入すると、将来売却しようとした際に想定より低い評価になり、落胆する可能性があります。
なお、同じ敷地が別の場所で建築基準法上の道路に接していれば、この限りではありません。
４３条ただし書き許可から４３条２項１号・２号へ
2018年（平成30年）9月25日に施行された建築基準法の改正により、接道規定の適用除外について、それまで特定行政庁の許可（建築審査会の同意が必要）が必要だったもののうち、一定の要件を満たすものは建築審査会の同意を要しない「認定」（43条2項1号）に移行し、それ以外は引き続き「許可」（43条2項2号）として扱われることになりました。
改正前の条文（旧43条1項ただし書き）は次のような内容でした。
建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。ただし、建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。
改正後は、この「ただし書き」部分が2つの号に分かれました。
43条2項1号
敷地が幅員4m以上の道（利用者が少数な用途・規模など国土交通省令の基準に適合）に2m以上接し、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めるもの → 認定（建築審査会の同意不要）
43条2項2号
敷地の周囲に広い空地を有するなど国土交通省令の基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
建築基準法上の道路の種類（比較表）
建築基準法上の道路の種類（比較表）
| 区分 | 該当条文 | 特徴 |
| 道路法による道路 | 42条1項1号 | 国道・都道府県道・市町村道など |
| 事業道路 | 42条1項2号 | 都市計画法等の開発行為による道路 |
| 既存道路 | 42条1項3号 | 建築基準法施行時に既に存在した幅員4m以上の道 |
| 計画道路 | 42条1項4号 | 事業執行予定の道路（2年以内など） |
| 位置指定道路 | 42条1項5号 | 特定行政庁から位置の指定を受けた道路 |
| 2項道路（みなし道路） | 42条2項 | 幅員4m未満だが、セットバックを条件に道路とみなされる |
| 認定 | 43条2項1号 | 幅員4m以上の道に接する一定の建築物を特定行政庁が個別認定（建築審査会の同意不要） |
| 許可 | 43条2項2号 | 周囲に広い空地がある建築物等を特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可 |
まとめ
- 資産価値を左右するのは「公道か私道か」ではなく「建築基準法上の道路に接しているか」
- 原則、幅員4m以上の道路に2m以上接道していなければ建物は建築できない（接道義務）
- 幅員4m未満でも、2項道路であればセットバックを条件に建て替えが可能
- 「43条ただし書き」は2018年の法改正で「43条2項1号（認定）」「43条2項2号（許可）」に分かれた
- 43条2項2号許可のみに接道する土地は、住宅ローンや資産価値の面で不利になりやすい
土地の購入や売却を検討する際は、接道状況が建築基準法上どの区分に該当するかを、契約前に必ず確認することをおすすめします。
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の敷地の接道状況・建築の可否については、特定行政庁への確認や専門家への相談が必要です。本記事の内容は執筆時点の情報に基づいています。
