一人が所有する賃貸アパートやマンションであれば、駐車場をその建物に居住する人以外に貸すかどうかは貸主が自由に決められます。
しかし、分譲マンションなどの区分所有建物では、駐車場を誰に貸すかは規約や使用細則によって定められています。
そのマンションに住む一世帯ごとに駐車場があるのなら問題はないのかもしれませんが、マンションの戸数よりも駐車場の数が少ない場合は誰に貸すかが問題となります。数に限りがあるといえば、1階の専用庭や屋上バルコニーなどもそうです。
その反面、最近は若者の車離れが加速しており、駐車場の借り手がなく空いている場合も考えられます。
基本的にマンションは総会や規約で運営され、規約はマンションの実情に合わせて変えることができるので、ここではマンションの標準モデルの規定を見ていきます。
専有部分と共用部分
区分所有建物は、区分所有の対象として独占的に使用できる専有部分と、それ以外のみんなで利用する共用部分とに分けられます。
たとえば、マンションの居住部分は独占的に使用できるので専有部分にあたり、エントランスやエレベーター、集会所などはみんなで使うので共用部分になります。
共用部分は、本来はみんなの物ですが、バルコニーや玄関扉、窓などは、その区分所有者に専用使用権があります。
バルコニーは専用使用権が認められますが、災害の避難階段があるので共用部分になっており、玄関扉の外側が共用部分なのは勝手にペイントされたら資産価値に影響するからです。
専用使用権はありますが、これらは本来はみんなの物なので、通常の用法に従って利用するとか、管理のために必要な範囲で立入りを認めなければならないといった制限を受けます。
１階の専用庭や屋上のバルコニーも共用部分ですが、実際は1階や最上階の区分所有者が特別に専用使用が認められたりします。
専用庭や屋上バルコニーの使用権は引き継げるか？
1階の専用庭や屋上バルコニーを使用している区分所有者は、通常は利用料を支払います。そうでなければ公平性が担保されませんね。
中古のマンションでも、専用庭や屋上バルコニーがあるマンションの家が売りに出ることがありますが、販売図面の注意書きなどに専用使用料が記載されています。
また、専用使用権を有している人から専有部分を借りた人は、通常は専用庭や屋上バルコニーを使用できます。
そのかわり、購入した人や借りた人は、使用について規約や使用細則を守らなければならず、専用使用権だけでなく、用法についても引き継ぐわけです。
規約や使用細則を守らなければ、行為の差し止めや使用禁止になることもあります。
駐車場の使用権
区分所有マンションでは、駐車場の収入は駐車場の管理だけでなく、修繕積立金としても積み立てられます。
最近は、修繕積立金不足で満足に修繕できないマンションも出てきていますから、駐車場の収入は積立金不足の改善につながります。
駐車場の使用権については、原則として中古で購入した人も賃貸で借りた人も引き継げないことがほとんどです。専有部分を手離したことにより、駐車場の使用権は一度失効することになるんですね。
通常のマンションでは、マンションの戸数に比べて駐車場の数が不足することが多いので、駐車場の使用権は区分所有者に限られます。つまり、専有部分を借りた人が駐車場も借りたいのであれば、近隣で探すことになります。
区分所有マンション内に空いている駐車場が出ていれば、規約に定めることで区分所有者以外の外部の人に貸し出すことも可能です。その場合は収益事業になりますが、それについてはここでは触れません。
マンション標準管理規約では、駐車場の使用を区分所有者に限定してますが、規約に定めれば賃借人にも使用させることは可能です。マンション標準管理規約というのは、管理規約の標準モデルです。あくまでもモデルなので、法律に反しない範囲でそれぞれのマンションの事情に考慮して修正することができます。
マンションの区分所有者は、それぞれが組合員となり、全員で管理組合を構成します。つまり、マンションの所有者となった以上、「面倒くさいから後はやっておいて」ということはだめなんですね。
専有部分を購入したり、借りた場合は、駐車場や専用庭は引き継げるか？のまとめ
区分所有マンションを中古で購入したり、借り受けた場合に、駐車場や専用庭を引き継げるかどうかは、その区分所有マンションによります。
標準管理規約では、専用庭や屋上バルコニーは引き継げることになっています。
また、駐車場の使用権については、中古で購入した人も、賃貸で借りた人も引き継げないことになります。
ちなみに、区分所有マンションの中には、駐車場の権利付きというものもありますが、そう多くはありません。
まとめ
１．専用庭や屋上バルコニーは引き継げる
２．駐車場は引き継げない
