不動産賃貸 契約

不動産の賃貸契約の更新時に家賃を増額されることがある

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少し前になりますが、大阪で外資系の企業がビルを買い取り、家賃の増額を決めたことが話題となりました。

賃貸住宅では、あまり聞かないかもしれませんが、賃貸オフィスでは家賃が増額されるということがあります。

 

現在は、賃貸住宅の空室率は高く、需要よりも供給のほうが上回っているため、更新時に家賃の値下げ交渉があっても増額交渉はあまり聞きませんが、今後大幅なインフレがあれば当然に家賃が増額することは考えられます。

不動産の賃貸借契約の更新時に家賃を増額するって言われることがある

部屋や土地を借りた場合は、部屋や土地を使用できる対価として毎月賃料を支払っていきます。

 

この家賃や地代について、更新時などに値上がりすることがあることは知っていますか?

家賃や地代は、住んでいる途中で変わることもありえます。

家賃や時代の増減をめぐってトラブルになることがよくあります。

 

特に不動産は、インフレや増税といった経済的な事象に連動します。

例えば、税金等の公課の増加があったとか、インフレで貨幣価値が下がれば家賃を上昇せざるをえません。

また、そのエリアの周辺の土地や建物と比較して大幅に家賃や地代が低かった場合は、適正価格に直すため家賃が上昇することもあります。

 

家賃見直しのタイミングは契約の更新時が多い

一般的に契約に関係なく、貸主及び借主は、将来に向かって家賃や地代の増額又は減額を請求できることになっています。

 

これは、借地借家法という不動産の貸し借りに関する法律で決められています。

法律上、特約で増額しないとすることは可能ですが、減額することは借主に一方的に不利となるので無効とされています。

 

家賃の見直しは、契約の更新時に行われるのが一般的かと思います。

 

過去の判例から見るおおよその目安

過去の事例が必ずしもあてはまるわけではありませんが、判例は一つの目安になります。

判例というのは、過去にあった裁判例のことをいいます。

過去の判例を見ると、15%~20%が不相当の目安とされているようです。

 

とはいえ、物価や諸費用の上昇と比較して妥当であるかの判断は難しく、専門家であっても何を基準とするかで答えに差が出ます。

また、これはあくまでも判例なので、必ずしもこうなるとは限りません。

 

貸主と借主の交渉がまとまらない場合

賃料や土地代が不相当の場合について、貸主と借主の意見がまとまらないときはどうすればいいのでしょうか。

法律では、借主は裁判確定までは相当と認める賃料を支払えばよいことになっています。

 

そのかわり、裁判が確定して支払った賃料が不足していた場合には、不足額に加えて利息をつけることとされています。

ただ、多くの人は、裁判を面倒と感じるでしょうから、まとまらない場合は引っ越していく人が多数です。

 

借主が家賃の受け取りを拒否されたときは

交渉がまとまらないときは、お互いに感情的になっている可能性があります。

家賃の受け取りが拒否されているとはいえ、家賃を支払わないわけにはいきません。

しかし、法律では家賃の受取を拒否された場合についても決められています

 

借主が家賃や地代の受け取りを拒否されているような場合は、お金を支払うことを通知して、受け取るように催告すればいいというのが民法上の扱いです。

そして、借主は、供託所に賃料や地代を供託することで支払義務を免れることとされています。

 

ただ、これもほとんどの人にすれば面倒なので、多くの人はとっとと引っ越してしまいます。

 

家賃の増減についてのまとめ

・家賃が増額されるのは更新時である。

家賃や地代は、増額されることがある

・物価の上昇は、家賃増額の原因になる。

・無制限な家賃の値上げが認められているわけではなく、値上げが妥当かどうかが判断される。

・家賃の交渉がまとまらない場合の決まりが法律で定められている。

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