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住宅ローンの総額費用を抑える方法「繰り上げ返済」と「住宅ローン控除」

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不動産の購入では、物件ばかりに目が向きがちですが、物件選びと同じくらい重要なのが住宅ローンに関することです。

不動産購入後の相談を今まで数多く受けてきましたが、住宅ローンに関して誤解したまま利用している人はかなり多い印象です。

 

住宅ローンは金額が大きいので、たとえ低金利でローンを利用していても見直しすることで総額費用を何十万円軽減させることは可能です。

住宅ローンの節約方法には、繰り上げ返済、借り換えがありますが、借り換えについては別の機会にするとして、ここでは繰り上げ返済について触れようと思います。

 

繰り上げ返済の特徴

現在は史上空前の低金利といわれていますが、住宅ローンは借金ですので借り入れている間は低金利とはいえ利息が発生します。

住宅ローンは長期間返済していくものなので、利息の負担は低金利でもそこそこの金額になります。

 

利息については、余剰資金があるときに繰り上げて返済すれば将来の利息を抑えることができます。

住宅ローンの見直しには、繰り上げ返済や借り換え、条件変更といったものがありますが、最も簡単にできるローンの見直しが繰り上げ返済です。

繰り上げて返済することで、本当ならかかるはずだった繰り上げ分の利息をカットすることができます。

例えば100万円繰り上げ返済を行えば、100万円に対応する分の利息が節約できます。

 

また、繰り上げ返済の特徴として、早く行えば行うほど利息の節約額が大きくなります。

ローンの返済期間が残り10年よりも30年ある人の方が繰り上げ返済の効果は大きくなります。

10年分の利息と30年分の利息を単純に比較すれば、30年分の利息の方が大きいのは当然ですね。

 

昔は、繰り上げ返済に手数料がかかる金融機関が多かったのですが、現在は手数料がかからない金融機関も出てきました。

また、以前は繰り上げ返済を行うには100万円単位からが一般的でしたが、インターネットであれば少額から行える金融機関も増えています。

 

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2つの繰り上げ返済

繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類のタイプがあります。

 

「期間短縮型」による繰り上げ返済では、毎月の返済額はこれまで通り同じですが、返済期間を短縮させることができます。

「返済額軽減型」による繰り上げ返済では、返済期間は変わらずに、毎月の返済額を減少させることができます。

期間短縮型と返済額軽減型を利息の軽減効果で見てみると、期間短縮型の方が利息軽減効果は高くなります。

家計が安定して無理がないのであれば期間短縮型を使い、家計が厳しいようであれば返済額軽減型を利用するといった使い分けもできます。

繰り上げ返済のタイプ 期間短縮型 返済額軽減型
返済期間 減少 変わらない
毎月の返済額 変わらない 減少
利息の軽減効果 大きい 少ない

 

定年後に住宅ローンの返済に追われるのが嫌という理由に、住宅ローンの返済期間を定年までに無理して短くすると月々の返済額は大きくなります。

例えば、40歳の人が60歳の定年までに返済をしたいと考えてローンの返済期間を20年に設定するといった場合です。

金利が1.5%で3000万円を借入れた仮定した場合、 返済期間が20年だと月々14.5万円ですが、返済期間が35年だと9.2万円になります。

 

返済期間を短く設定したとしても20年の間には様々なことが起こる可能性があります。

返済期間を短くするよりも、返済期間を最長にしておいて適時繰り上げ返済をしていく方が返済に無理がありません。

繰り上げ返済の手数料が無料なら、長期間の借り入れにした方がメリットが大きいケースもあります。

期間短縮型の返済期間が短くなる特徴を利用して返済期間を縮めることもできます。

 

利息がもったいないからと最初から厳しい返済計画を立てるより、長期間の返済計画をたてて余裕が出たら繰り上げ返済をするということをした方が無理のない資金計画といえます。

借入時と現在の金利に差がある場合は、繰り上げ返済よりも借り換えの方が効果が高いケースもあります。

 

最近は繰り上げ返済の手数料が無料になる金融機関が増えているので、その辺も考慮したうえで総合的に検討するのがいいと思います。

 

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住宅ローン控除

住宅ローン控除は、10年を超える住宅ローンを組んでいる人を対象として、年末の住宅ローン残高の1%を所得税額から控除できる制度です。

配偶者控除などの所得控除とは違い税額からの控除なので、効果は大きいといえます。

 

平成26年の4月から控除の上限は40万円です。認定住宅の場合は50万円となっています。

通常の住宅 認定住宅 その他(バリアフリー改修促進税制、省エネ改修促進税制)
10年 10年 5年
住宅の床面積が50㎡以上
中古の場合は築20年以内など
認定住宅であり、床面積が50㎡以上 バリアフリー改修工事を含む増改築で50㎡以上、省エネ改修工事を含む増改築で50㎡以上
平成26年4月から平成29年末までは各年40万円限度 平成26年から平成29年12月までは各年50万円限度 平成26年から平成29年12月までは各年12.5万円限度
控除を受ける年の所得が3000万円以下 控除を受ける年の所得が3000万円以下 控除を受ける年の所得が3000万円以下

注意が必要なのは、控除の対象となる金額は納めた所得税・住民税が上限となることです。

 

住宅ローン控除を利用する場合は、適用要件があります。

 

追記:2019年10月からの消費税増税にともなう需要減少に対する政策として住宅ローン控除が拡充されています。

詳細については、国税庁のホームページから検索できます。

国税庁HP

 

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横浜ライフプラン

株式会社ライフプラン 

横浜市にある不動産ファイナンシャルプランナーの会社です。

社内には、1級ファイナンシャルプランナーと年金の専門家が常駐しています。
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