宅建業法

どこまでが不動産なのか、土地と建物は分けて考える

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いくら便利になっても人間には住む場所が必要なので、不動産が不要になることはないでしょう。

寝る場所も、仕事をする場所も、図書館にも、買い物をする場所にも土地と建物があるように、生きていくためには思っている以上に不動産と関りをもちます。

 

しかし、不動産はどこまでなのか、どういったものが不動産なのかと問われると、答えるのは難しいのではないでしょうか。

我々が生活していくうえでは、ものごとに定義が必要ですが、不動産も法律で定義が決められています。

法律上の不動産の定義

民法での不動産の定義は、86条で「土地とその定着物」とされています。

また、民法87条には、1項で「その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。」とあり、2項で「従物は主物に従う」とあります。

 

定着物とは、移動が出来ないものをいうので、土地の売買取引では定着物も含めて所有権が移転します。

 

自動車やテレビといった物は、持ち運びができるので、定着物にはならず、普通は動産として扱われます。

庭に置いてある灯ろうや銅像は持ち運びが簡単にはできませんが、定着物ではありません。

定着物に当たるのは、建物と樹木、塀などです。

 

ただし、建物は土地から独立した扱いのため、別々の不動産として扱われます。

不動産の登記でも、建物と土地が別々の所有権になっていることがよくあります。

 

ちなみに欧米には建物は土地の従物として一緒に取引されるのが一般的なので、海外で不動産投資をする場合や、外国人と不動産取引をする場合は、このことを知らないとトラブルになる可能性があります。

しかし、日本では、土地と建物が別々に取引されることがあります。

建物を購入しても土地が別の人の場合は、借地権として土地の所有者に地代を支払います。

土地の所有権を有していても、建物が別の人の所有物なら土地を自由には使えません。このような所有権を底地権と呼ぶこともあります。

 

土地の範囲

土地には、不動産のように明確な定義がありません。

 

不動産で多いトラブルの一つが土地に関するものです。

土地は、目に見えず、高価なため少しの土地をめぐってトラブルに発展します。

 

土地の範囲は、境界によって決まっています。

この境界がもとでトラブルになることもあります。

 

境界は目に見えますが、本当の境界の場所が実は違っていたということがあります。

詳しい話はここではしませんが、境界標がある場所が必ずしも正しいというわけではないということです。

 

民法では、土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶとあります。

空中や地中でも所有権が及ぶということです。

 

建物の範囲

建築基準法の建物は、「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの、これに付属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下もしくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、その他これらに類する施設(鉄道及び軌道の路線敷地内の運転保安に関する施設並びにこ線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く)をいい、建築設備を含むものとする。」とされます。

つまり、土地に定着していて、屋根があり、柱か壁が有るものが建物になります。そして、これに付属する門や塀などを含み、建築設備も含みます。

 

建物の売買では、エアコン・ガス湯沸かし器は取引の対象に含まれるのかといった質問をよく受けます。

民法第87条では、主物に付属する物を従物と呼ぶことが規定されています。

不動産取引では、建物が主物になり、エアコンやガス湯沸し器といった設備は従物になります。

また、畳、建具も建物の従物になります。

そして、主物の権利が移転した場合は、従物もこれに従って移転するとされます。

 

付帯設備表と物件状況等報告書

建物の取引では、物件と一緒に取引されるものは何か、取引される物件の状況はどうなっているかを、売主から買主に報告してもらうといったことが行われています。

不動産会社は、この時に使う文書をそれぞれ「付帯設備表」、「物件状況等報告書」と呼んでいます。

 

「付帯設備表」を記入してもらえば、どこまでが取引対象かが明らかになりますし、利用可能かどうかも分かります。ただし、故障がないとしたものが故障で利用できない場合は修理しなければならなくなります。

 

「物件状況等報告書」を記入してもらえば、売主が知っている建物の状況について、記入時点でどこに故障や不具合があるか分かります。

 

  • この記事を書いた人

横浜ライフプラン

株式会社ライフプラン 

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