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賃貸借契約は2年が多いけど、中途解約や更新はできる?

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借家の賃貸借契約には、大きく「普通借家契約」と「定期借家契約」とがあります。

 

普通借家契約は、借地借家法が適用されるよくある借家契約のことで、法定更新や正当事由といった借主を保護する規定が多い点に特徴があります。

定期借家契約は、普通借家契約と同じく部屋の賃貸借ですが、定められた期間とともに契約が終了するため、貸主は正当事由の必要なく、立退料を支払わうことなく部屋を明け渡してもらえます。

普通借家契約の契約期間は2年が多い

定期借家契約に期間の定めがあるといったので、普通借家契約には期間の定めがないかというとそうではなく、普通借家契約でも契約期間を定めます。

普通借家契約では、賃貸借契約の期間を2年とすることが多いです。

 

借地借家法では、1年未満の期間を定めると期間の定めがない契約になってしまうので、契約期間は1年以上とする必要があります。

また、貸主が契約を更新しない場合は、契約期間満了の1年前から6か月までまでに、相手方に通知が必要です。

 

契約期間が長い分には期間の制限はありませんが、貸主にとってメリットはありません。

そういった意味では2年が適当なんでしょう。少額短期保険の損害保険も2年が上限です。

 

ちなみに定期借家契約であれば、1年未満の期間を定めることもできます。

 

ここで簡単に定期借家契約についてふれておきます。

・期間の定めで必ず契約が終了する

・再契約は可能

・契約期間の賃料を固定(増減しない)させることができる

・書面によって行う

・あらかじめ書面を交付して説明を受ける

・書面の終了通知が必要(通知期間経過後の通知は6か月経過後に終了)

定期借家契約の物件は比較的よい条件が多いので、ご自身の条件がクリアできるなら選択肢としてありかもしれません。

 

契約期間があっても更新できる

普通借家契約の期間が2年となっていても、契約を更新することはできます。

例えば、2年の契約満了時に貸主と借主が合意することで、再び2年の契約とすることができます。

実際には、満了の数か月前に更新のお知らせが送られてきて、期限までに更新契約書に署名捺印することになると思います。

その際、保険契約や保証会社、更新料といった費用もかかります。

 

また、契約書の特約に自動更新を定めていることもあります。

自動更新は、契約期間満了の数か月前までに貸主・借主の双方から更新の異議がない限り、従前の条件および同一期間で自動的に更新されるという特約です。

自動で更新されるので、引き続き部屋に住むことができます。

 

更新時に合意がまとまらなくても、借地借家法の規定で契約が更新されるのが法定更新です。

法定更新によって更新されると、契約の条件は従前の条件と同じで期間の定めだけなくなります。

 

ちなみに期間の定めがない契約でも、正当事由があれば貸主から解約の申し入れはでき、その場合は申し入れから6か月経過したときに契約終了することになります。

 

普通借家契約を終了させるには

契約期間が2年となっている場合に、契約の途中で契約を解約することができるかどうか……。

 

契約期間が2年となっている以上、本来は途中解約は認められないのが原則です。

しかし、普通の契約書では「借主は、明け渡しの1か月前までに書面による解約の申し入れを行うことで解約できる」といった中途解約条項が入れてあることがほとんどです。

このような中途解約条項では、1か月前に書面による通知をすれば、契約期間の途中であっても解約できます。

 

ただし、一定の期間(1か月や2か月等)賃料無料とするフリーレントや敷金ゼロ礼金ゼロといった物件では、1年未満の解約は違約金がかかる(家賃1か月等)ことがあります。

その場合でも違約金を支払えば、中途解約ができます。

 

ちなみに貸主と借主が合意すれば、たとえ中途解約条項がなくても契約を終了させることはできます。

民法は契約自由の原則があるので、当事者が納得すれば問題ないからです。

 

まとめ

・契約期間の定めがあっても更新できる

・借家の契約期間を1年未満にすると、期間の定めがないものとなる

・更新には、合意更新、自動更新、法定更新がある

・更新の際は、損害保険、保証会社に支払う保証料、更新料がかかる(かからない契約もある)

・ほとんどの借家契約では、契約期間の途中でも解約できる

・フリーレント物件や敷礼ゼロ物件(敷金と礼金が0円)の中には、途中で解約すると違約金がかかるものがある

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ライフプラン

横浜市にある不動産会社ライフプランです。

ファイナンシャルプランナーと年金の専門家が常駐してるため、住宅ローンの相談からライフプラン相談まで対応してます。

 

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