住宅ローン変動金利が17年ぶりに上昇｜返済額への影響とこれからの備えをFPが解説

大手銀行が10月から変動金利を引き上げ｜17年ぶりの動き

日本銀行の政策金利引き上げの影響で大手金融機関が１０月１日から変動金利を引き上げました。

店頭金利が0.15％上昇

据え置きの金融機関もありますが、多くの金融機関は店頭金利を0.15％引き上げています。

大手金融機関が変動金利を引き上げるのは１７年ぶりとのことです。

心理的負担と将来不安の高まり

それでも金利は低水準ですが、月の返済が数千円増えると心理的にいい気はしないでしょう。

将来的な金利上昇に対して変動金利利用者の不安が広がっています。

店頭金利・優遇金利・適用金利の仕組み

私がファイナンシャルプランナーを始めた時は、多くの金融機関の店頭金利は2.375％でした。

その後2.625になったり、2.875になったりしましたが、１７年前からは長く2.475％でした。

店頭金利

この2.475％という金利は店頭金利といわれるもので、ローンの基準とされる金利です。

優遇金利とは？

借入れた時期や借りる人の属性によって、ここから優遇幅（優遇金利）がとられます。たとえば、優遇幅が1.8なら優遇金利は1.8％です。

今だと２％の優遇金利の人もいますが、私がファイナンシャルプランナーになった時は、優遇金利が１％を超えることはなく、せいぜい0.7％でした。

適用金利＝実際に負担する金利

実際に適用される金利は、店頭金利から優遇金利を引いた数値で、これは適用金利といわれています。

店頭金利、優遇金利、適用金利の関係を表すと以下のようになります。

店頭金利 ー 優遇金利 ＝ 適用金利 店頭金利が2.475％、優遇金利が2.0％であれば、2.475％ ー 2.0％ ＝0.475％が適用金利ということです。

今回0.15％上昇したので、この例であれば2.625％ー2.0％＝0.625％となります。

変動金利0.15％の上昇で返済がどう変わるか

変動金利が0.15％上昇するといっても、利用者に与える影響は同じではありません。ほとんど返済し終わってる人がいれば、まだ借りたばかりで残債がほとんど減ってない人もいます。

また、借入金額や年収によっても金利上昇が利用者に与える影響はそれぞれ異なります。

借入額6000万円のケース

６０００万円を５年前に0.475％で３５年のローンを借りたのであれば、月々の返済は１５万５千円くらいです。

そこから0.15％の金利が上昇すると、１５万８千５百円くらいになり、毎月３千５百円くらい負担が増すことになります。

今後の金利上昇が続くとボディーブローのように効いてくる

６千万円借りて、これくらいならたいしたことありませんが、今後も金利上昇が続くようならボディーブローのように効いてきます。

だからといって固定金利がいいかというとそうとも言い切れません。今の固定金利が１％くらい変動金利より高いからです。

このまま変動金利が上昇を続ければ固定金利を選ぶのがよいという結果になることもありえますが、今後どこまで上昇するかは不明です。

一番問題なのは安いから、借りられるギリギリだったから変動金利にしたという人です。住宅ローンで破綻する多くの人は、最初から無理のあるローンを組んでいることが多いからです。

そういう人は今後起こりえるリスクを考えて早めに対策する必要があります。繰り上げ返済をして不安を軽減させることもできます。 家計の見直しや副業でキャッシュフローを改善させるのも有効です。

固定金利との悩ましい関係

過去に変動金利が上昇して固定金利に乗り換えたものの、固定金利のメリットを実感できず再び変動金利に変えて、借り換え費用で何十万円も払うことになっただけという人もいます。

金利が上昇しても賃金や報酬がそれに伴って上昇すればいいですが、そうでないと経済から取り残されるように負担ばかりが増していきます。

変動金利の仕組み｜半年ごとに見直し・返済額は5年間固定

住宅ローンは大きく分けると、変動金利型、固定金利型、固定期間選択型の３つがあります。

短期プライムレートと日銀政策金利

変動金利は短期プライムレートを基準に金利が見直され、固定金利は１０年物国債を基準に見直されます。

短期プライムレートは、金融機関が優良企業に対して、１年以下の貸し出しをする際の基準となる金利です。

金融機関の短期プライムレートは日本銀行の政策金利に影響されます。

変動金利の基準とされる短期プライムレートはずっと変わってませんでした（1.475）。

それが７月に引き上げられたので、多くの金融機関で変動金利が見直されました。

5年ルール（返済額は5年間変わらない）

変動金利が上昇したといっても、すぐに毎月の返済額が変わるとは限りません。

変動金利は、半年ごとに金融機関が適用金利を見直しますが、５年ルールといって、毎月の返済金額は５年間は変わらない仕組みがあるからです。

125％ルール（返済額の最大上昇幅）

また、見直されて増加する場合も、1.25倍までが上限とされる１２５％ルールもあります。

５年ルールや１２５％ルールが適用されないローンもありますが、適用されるローンが多いです。

返済額は変わらなくても実質の負担は増えていく仕組み

5年ルールや125％ルールがあるから安心というのは、住宅ローン利用者の多くが誤解している点です。

ルールがあるので直ぐに毎月の返済額が上がらないというだけで、実際の金利は上がっています。

毎月の返済額は変わらなくても、返済額に占める利息の割合が増えているため、返してる元金が減ることになります。

つまり借金が従前と比べて減りにくいことになります。

• 金利上昇→返済額が同じ→利息増・元金返済額減
• 次の見直しで金利上昇→返済額増加

例

変動金利の怖さは返済額が同じでも借金が減らないことです

返済額15万円は同じでも、中身の配分が変わるからです。

◎金利が低い時

• 利息5万円＋元金10万円→借金がしっかり減る

◎金利が上がった時

• 利息6万円＋元金9万円→同じ返済額なのに借金が減りにくい

これが変動金利のリスクが時間差で効いてくる仕組みです。

金利上昇時に住宅ローン破綻しやすい人の特徴

• 返済比率ギリギリで借りている
• ボーナス払い依存
• 家計の固定費が高い
• 繰り上げ返済の余力がない

具体的にいうと

• 変動金利＝最安だから選んだ
• 返済比率が35％前後
• 頭金ゼロ、フルローン
• ボーナス払い前提の返済計画
• 家計の固定費が高い（教育費×住宅費のダブル高圧）

金利上昇に備えるためにやるべきこと

• ライフプランの作成

• 家計の固定費見直し

• 副業などでキャッシュフロー改善

• 積立投資で将来の余力を作る

• 繰り上げ返済したつもりで積立てる

おわりに

ネット、大手金融機関の店頭金利が上昇しましたが、金利上昇がどこまで影響するかは住宅ローン残高によっても違います。

• 影響大：借りたばかりの人、借入額が大きい人

直ぐに急激な上昇があるとは限りませんが、今後金利が上昇することを考えて行動するとリスクに対処しやすくなります。

• リスクに対する備え → ライフプランを立てる、副業をする、繰り上げ返済をする、積立投資をする