住宅ローン金利の3タイプを比較｜変動・固定・選択型の違いと後悔しない選び方

住宅ローンの金利タイプには変動金利型・全期間固定金利型・固定金利期間選択型の3種類があります。

それぞれの仕組み・メリットデメリット・向いている人をFPが解説します。

この記事から分かること

• 住宅ローンの3つの金利タイプ(変動・全期間固定・固定期間選択)の仕組みと違い
• 5年ルール・125%ルールと「未払利息」が発生する仕組み
• 実際の利用割合(最新データ)とそれぞれのメリット・デメリット
• 金利上昇局面での備え方

住宅ローンの金利タイプは3種類

住宅ローンのタイプには、変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型の３つがあります。

• 変動
• 全期間固定
• 固定金利期間選択

自分にとって適切な住宅ローンを選ぶためには、それぞれの金利タイプの理解が欠かせません。

変動金利の特徴｜メリットとデメリットが最も大きいタイプ

変動金利型は、借入期間の金利が変動するといった特徴のあるローンです。

政策金利・短期プライムレートといった金利の影響を受け、金利は４月と１０月の半年に一回、適用金利が見直されます。

金利の上下を問わず変動する可能性があるので、リスクがあるといわれています。

短期プライムレートというのは、銀行が優良企業を相手に貸し出すときの1年以内の短期貸出金利をいいます。

5年ルールと125％ルール

多くの変動金利では、５年ルールと１２５％ルールというものが適用されます。

変動金利の一般的な返済方法である元利均等返済であれば、金利が変動しても返済額の見直しは５年ごとに行うのが５年ルールです。

つまり、金利が1％から毎年1％上昇したとしても、返済額は5年に1度しか変わらないことになります。

また、125％ルールが適用される場合は、返済額が増えた場合も今までの1.25倍までが上限となります。

ただし、５年ルール、125％ルールが適用される場合であっても、その間も金利は変動し、変動幅にも制限はありません。

返済額が５年変わらず同じであっても、その間の金利の負担は増えているため、返済額の内訳が変わっていることになります。

つまり、金利分が増えるとともに、借金の返済分が減っていることになります。

ざっくりとですが、イメージとしては次のような感じです。

• 130,000円（利息18,000円、元金112,000円）→130,000円（利息22,500円、元金107,500円）

メリットとデメリット

変動金利のメリットとしては、金利が固定金利に比べて低いことです。

一方で、返済額が変動することからライフプランを立てにくいのがデメリットです。

変動金利が向いている人

• 今後しばらく金利が上昇しないとみている人
• 繰り上げ返済を活用して短期間で返済できる人
• 毎月の返済額を抑えたい人（将来的にリスクあり）

未払リスクとは？

住宅ローンを専門とする人たちがよく言う未払リスクについてここで触れておきます。

未払いリスクというのは、ローンを返済しても借金が減らないで逆に増えてしまう状態をいいます。

返済額は上限までの1.25倍しか上昇しませんが、実際に適用される金利については上限がありません。

金利が急上昇した場合に、返済額よりも利息が上回ってしまい、借金が逆に増えてしまう未払リスクが起きるのは金利の上昇が急激な場合です。

ローン返済額の上昇では金利上昇分をカバーできないために起きます。

• 返済額 < 金利

• 毎月の返済額150,000円（元金100,000円・利息50,000円）→187,500円（利息190,000円）→未払利息2,500円→借金減らずに増える

全期間固定金利の特徴｜予算が組みやすくFPが一番すすめるタイプ

全期間固定金利型は、借入期間中は最初から最後まで金利が固定されるのが特徴で、毎月の返済額も固定されます。

全期間固定金利型の金利の基準とされるのが１０年物国債の利回りです。

１０年物国債は市場での取引による影響を受けるので、経済の影響を受けやすく、固定金利は変動金利より先に上がるといわれています。

全期間固定金利メリット・デメリット

今のような低金利時代では、ファイナンシャルプランナーにもっとも推奨されている金利タイプが全期間固定金利型です。

何より借入期間中は返済額が同じなのでライフプランが立てやすく、変動金利のように市場の金利が上昇しても影響を受けません。

一方で全期間固定金利型は変動金利型と比べて金利が高くなります。

変動金利が上昇しなければ、結果として負担する支払利息は変動金利より多くなります。

金利は高いですが、計画的に返済できるので、子供がまだまだ小さい家庭に向いています。

全期間固定金利型が向いてる人

• これから大幅な金利上昇が起きると思ってる人
• ライフプラン・資金計画に安定を求めてる人
• 金利が上昇することに耐えられない人

固定期間選択型の特徴｜固定と変動の中間タイプ

固定金利期間選択型は、金利が固定される期間を最初の２年、３年、５年、１０年、２０年等と選択できるのが特徴です。

たとえば、３年タイプのものであれば、３年間は金利が固定され、３年経ったときに再度固定金利を選択できます。

何もしなければ自動的に変動金利になることが多いです。

固定期間が短いほど金利が低くなることが多く、２年より３年、３年より５年の方が金利は高くなる傾向にあります。

固定期間終了後に再度固定金利を選ぶときはその時の金利に影響されます。

一定の期間ごとに金利が変動することから、金利の見直しが長い変動金利ともいえます。

一定期間は金利が固定するので、教育費がかかる時期だけ固定金利にして、その後は変動金利にするといった選択もできます。

固定金利期間選択型が向いている人

• 当面の金利を抑えたいが、変動金利だと不安な人
• 固定と変動のいいとこどりしたい人
• 固定金利期間の返済額を固定させたい人

最も選ばれているのは変動金利｜利用率が8割の理由

国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」(令和8年3月公表)によると、令和6年度の個人向け住宅ローンの新規貸出における金利タイプ別割合は、変動金利型が83.5%と最も高く、前年度(令和5年度)より0.8ポイント減少しました。

一方で、証券化ローン(フラット35等)は4.9%、固定金利期間選択型は9.5%と、いずれも前年度より増加しています。

ここ数年、変動金利の利用者は高い水準で推移していますが、今後金利が上昇する局面では、固定金利を選ぶことで金利上昇リスクを抑えられます。

金融機関の店頭金利の動向次第では、フラット35や全期間固定型の選択が増える可能性もあります。

ただし、全期間固定型の利用割合が変動金利を上回るには、相応の利上げが必要になると考えられるため、当面は変動金利を選ぶ人が多数を占める可能性が高いと見られます。

どちらか選べないならミックスも選択肢

もしも、変動金利型か固定金利型かで悩むのであれば、変更金利と固定金利を組み合わせるミックスという選択肢もあります。 

金利選択のコツとリスク対策

変動金利を選択した人の中には、金利が低いため、この金額なら返せるといった理由で選ぶ人もいます。

こういった理由だと金利が上昇した時が大変です。

高い固定金利で借りたと想定してあえて変動金利で借り入れ額を抑え、差額を積立投資すればリスク対策になります。

変動金利が上昇しても積立投資しておけば、それを引き続き運用することもできますし、繰り上げ返済や借り換えなど金利上昇に対する備えにできます。

• 変動金利で月10万円・固定金利だと月12万円と仮定
• 差額２万円をNISA積立→５％なら5年で136万円、10年で311万円になる

おわりに｜金利は誰にも予測できないからこそ準備が必要

金利が今後どう動くかは、専門家でも正確に予測できません。

雑誌やネットで「金利は上がる」「いや下がる」と意見が分かれるのは、その証拠です。

だからこそ、どちらに転んでもいいように、確実にできる備えをしておくことが最大のリスク管理になります。

• 返済比率を無理のない水準に抑える

• ライフプランを作って将来の家計を可視化する

• 家計の固定費を見直して余力を作る

• 副業や積立投資でキャッシュフローを安定させる

• 余裕資金があれば繰り上げ返済でリスクを下げる

金利が上昇しても、こうした準備があるだけで家計の安定度は大きく変わります。

金利に振り回されるより、どんな状況でも返済を続けていける状態を整えることが、住宅ローン対策になります。

免責事項:本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金利タイプや金融商品を推奨するものではありません。掲載しているシミュレーション数値は概算であり、将来の金利動向や運用成果を保証するものではありません。投資助言業の登録は行っておりません。