住宅の購入をするときに何を重視するかは人それぞれですが、10年前と比べると資金計画やライフプランを重視する人が増えました。
今は低金利なので、頭金を貯めずにマイホームを購入するのも一つの手ですが、様々な理由で今マイホームを購入できない・しない人もいます。
住宅購入を見据えて「頭金をどうするか？」と悩む人も多く、NISAを活用した積立で頭金を用意するのはアリか？と疑問を持つ人も増えています。
マイホームの頭金をNISAで準備するという考えは、メリットもありますがデメリットもあり、計画性や商品選びが非常に重要です。
FPに相談しても個別銘柄は教えてもらえませんが、重要な考え方や知識は共通してます。今回はNISAで頭金を積み立てるメリットと注意点を解説します。
NISAで頭金を準備するポイント
まず最初に重要なのは、希望するエリアの物件価格の相場がいくらかを知ることです。
建物は年々上昇してますが、人件費を除いて全国でそれほど差はないといわれます。
土地は坪単価をもとにすると他の土地と比較しやすくなります。
- 1坪＝3.30579㎡
- 1㎡＝0.3025坪
- ①30坪で5,000万円の土地の坪単価→5,000万円÷30坪→坪167万円
- ②25坪で4500万円の土地→坪180万円
- ③110㎡で6,000万円の土地→6,000万円÷110×3.30579→坪180万円
- 坪単価だけで見ると①が有利だが、安ければよいというわけではない
次に頭金をどれだけ貯めるかですが、建売なら土地と建物の価格なので、購入価格の把握もしやすいです。
土地建物5,000万円のエリア→1割貯めるなら500万円が必要
NISAを活用した積立であれば、つみたて投資枠を活用した投資信託の積立が利用できます。
10年後に購入予定
- 貯金だと毎月4.2万円必要
- 5％で積立投資できれば、毎月3.3万円で済む
ただし、投資信託といってもタイプによってリスクとリターンに差がありますし、投資期間が5年と15年とでもリスク許容度は異なります。
投資信託の積立を開始した後は、定期的に見直し、徐々にリスクを抑えた運用に切り替えることも必要かもしれません。
NISAで頭金を準備するメリット
１．非課税で頭金を増やせる
NISAは運用益や配当益が非課税になる制度です。そのため、銀行預金より効率的に増える可能性があります。リスクはありますが、うまく増やせれば預貯金より少ない負担で頭金を準備できます。
3．再投資で複利効果が期待できる
投資期間が数年ではあまり効果はありませんが、頭金の準備期間が10年以上あれば、インデックス投資で成長が見込めます。
4．インフレ対策になる
近年は資材価格や人件費が高騰しており、建築費用がインフレ化してます。
積立投資によって物価上昇による資産の目減りが軽減出来たり、それ以上に増える可能性があります。
NISAで頭金を準備するデメリット
リスクとリターンは正比例の関係にあるので、大きなリターンを得るには大きなリスクにさらされます。
そのため、様々なデメリットもあります。
１．元本割れの可能性
投資信託は価格変動があるので、短期的に減るリスクがあります。
２．購入タイミングと市場の状況がズレる可能性
マイホームを購入する時に投資信託の価格が値下がりしていた場合、解約しにくい状況になります。
３．商品選びのリスク
投資信託の平均保有期間は２～３年といわれ、これは知識がない人ほど短期間で売ってしまう傾向にあるようです。
また、商品選びで失敗してしまうと、5年後、10年後にいまいち増えていないという結果につながります。
向いている人
1・投資期間が10年以上ある人
投資の基本は長期・積立・分散投資といわれています。
毎月定額を購入することで、高い時は少なく、安い時は多く買うことができます。
長期分散投資ができれば、相場変動のリスクを減らすことができ、最初はリスク性の商品にして、定期的にリスクを抑えた運用にシフトすることもできます。
２．必ずこの時期に買うわけでない人
S&P500の平均リターンは、10％～14％と言われてますが、実際は1年でマイナス20％になったり、プラス50％を超えることがあります。
解約の時期の市場が悪ければ積立てた期間の利益がなくなるかもしれません。
必ずこの時期に買う必要がなければ、相場の状況を見てタイミングを調整できます。
３．投資経験が十分な人
投資経験が十分であれば、リスクとうまく付き合っていけます。
また、大きく増えていれば、一部を頭金にして、残りをそのままNISAで運用、状況に応じて繰り上げ返済をするといったことも可能です。
ポイント
投資できる期間が短い場合は向かない
- 投資信託は元本保証でなく、リターンの大きい商品はリスクが大きい（相場変動リスク）
10年以上先ならNISAで運用するのは有効
- リスクとリターンは比例する関係にあるので、積立期間が長い方がリスクを緩和させることができる
目標500万円（10年）
- S&P10％と安全資産2％→半分ずつ→6％→積立額3.1万円
- 国内外債券と国内外株式→4分の1ずつ→想定5％→積立額3.3万円
まとめ
・近年の建築費は上昇傾向にある
・住宅購入時期が10年以上先なら積立投資で頭金作りもあり
・投資信託といっても商品によってリスクとリターンは異なる
・購入時期に合わせてリスクを抑えた運用にシフトすることも必要
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