土地の利用に影響する「地役権」とは？｜目的・性質・効果からわかる基礎知識と例

自分の土地だけでなく、他人の土地を利用したほうが、生活や利便性が高まることがあります。

たとえば、他人の土地を通ることで駅や公道に出やすくなったり、日当たりや眺望を確保したりする場合です。

また、用水やガスといったライフラインの利用などの目的のために他人の土地を利用することもあります。

このように、特定の目的のために、他人の土地を自分の土地のために利用できる権利が「地役権」です。

 

不動産取引や土地活用を考えるうえで、地役権は土地の価値や利用計画にも影響を与える要素です。

登記簿を確認したら、地役権が設定されていたーーその意味を理解してないと、思わぬトラブルを招くこともあります。

地役権とは？土地利用に係わる権利

地役権（ちえきけん）は、ある目的のために他人の土地を自己の便益のために利用できる権利です。

 

便益（利益）を受ける土地を要役地（ようえきち）といい、便益を提供する土地を承役地（しょうえきち）といいます。

たとえば、Aさんが自分の土地から公道に出るよりも、Bさんの土地を通ったほうが早く公道に出られるような場合です。

 

• AさんはBさんの乙土地を通行したほうが駅が近い
• Aさんの甲土地（要役地）が便益を受ける土地
• Bさんの乙土地（承役地）が便益を与える土地
• Aさんは駅に出るために、Bさんの乙土地を通る地役権を設定

地役権は、他人の土地を自分の土地の便益に供する権利とされているので、要役地の価値を高める性質であることが求められます。

 

地役権は物権ですが、物権的返還請求権は認められてません。

• 物権的返還請求権→目的が奪われたら返還を請求できる権利
• 物権的妨害排除請求権→占有侵害以外で妨害の排除を請求できる権利
• 物権的妨害予防請求権→侵害の恐れがある場合に予防することを請求できる権利

 

●地役権

• 物権的返還請求権→ない
• 物権的妨害排除請求権→ある
• 物権的妨害予防請求権→ある

 

地役権は、どのような時に使われる？

地役権は、要役地の価値を高める内容でなければならないとされています。

●地役権の例

• 通行地役権
• 用水・ガスの地役権
• 日照の確保のための地役権
• 送電線のための地役権
• など

 

このように地役権は、他人の土地を自分の土地の便益のために設定しますが、承役地を排他的に利用できるわけではありません。

通行地役権の地役権であれば、地役権者の通行を妨げない範囲で所有者は土地を利用できます。

要役地と承役地は隣接している必要はなく、土地が離れている場合も設定できます。

また、一つの土地の承役地に複数の要役地を設定することも可能です。

 

地役権の成立

地役権は、要役地の所有者と承役地の所有者との間の契約（地役権設定契約）で成立します。

地役権の設定においては、対価の支払いは無償でも有償でもよいとされています。

 

地役権が成立した場合は、登記をすれば第三者にも対抗（主張）できます。

登記がなかった場合でも、承役地の譲渡の時に承役地が地役権者によって使用されていることが明らかで、譲受人がそれを認識していたか、認識可能であった場合は対抗できるといった判例もあります（最判平10.2.13）。

 

• 登記をすれば→第三者に対抗できる

地代や存続期間も契約で設定できますが、そのことを登記することはできません。

 

地役権の時効

地役権は、債権または所有権以外の財産権として、20年間行使しないと時効で消滅します（消滅時効）。

 

一方、継続的に行使し、外形上認識することができれば、地役権を時効取得できます（時効取得）。

判例では、継続的に行使してるといえるためには、承役地に通路を開設しており、その開設が要役地の所有者によってされたことが必要としています（最判昭30.12.26）。

 

地役権の特徴

・承役地の所有者は地役権の講師を妨げない範囲で土地を利用できる

・要役地から分離して地役権だけを譲渡することはできない

・要役地に賃借権・地上権・抵当権が設定されれば、地役権を行使できる

・要役地の所有権が移転すれば、地役権も移転する（要役地の所有権移転登記→対抗できる）

・要役地・承役地が共有の場合は、自己の持ち分だけを消滅させることができない

・地役権にも時効がある（消滅時効２０年）

 

まとめ

・地役権とは、他人の土地を自己の土地の便益のために利用できる権利であり、通行や日照、ライフライン確保など、土地の価値や利便性を高める目的で設定されます。

・要役地（便益を受ける土地）と承役地（便益を供する土地）の関係に基づき契約によって成立し、登記があれば第三者にも主張できます。

・承役地の所有者も土地や土地の上の工作物を使用できます。

・登記簿に地役権が記載されている場合は、その内容と範囲を理解することがトラブル防止になります。