マイホームを購入するのに今はほとんどの人が住宅ローンを利用しています。
しかし、住宅ローンを組もうとすると、フリーランス・個人事業主といった自営業者はサラリーマンなどと比べて審査が厳しく、借りにくいといわれています。
なぜ自営業者が住宅ローンを借りにくいのか、またマイホームを買うための対策について解説します。
なぜ自営業者が住宅ローンを借りにくいのか
自営業者が住宅ローンを借りにくいといわれる理由は様々ですが、一般的によく言われるのは次のような理由が原因です。
・収入が安定しない
・所得を低く申告している
・何かあったら事業を優先してしまう
・日本の景気に左右されやすい
・事業の継続が３年以上必要なことがある
自営業者は金融機関から収入が安定しないと判断される
会社は、社員の給与を簡単に下げられないと労働基準法にあり、また社員を簡単に解雇できません。
会社員である限り決まった収入が得られますが、自営業者は収入が不安定です。
自営業者は、仕事が継続してあったとしても、契約次第で売上・収入が月によって異なるのは普通です。また、病気で休めば会社員のような保障がありません。
住宅ローンの返済は毎月のことであり、20年、30年と長期になるので、収入が安定しないことはマイナスに見られます。
金融機関は安定性を重視します。
税金対策で確定申告の所得を低くしている
自営業者は確定申告を自分で行うのが原則です。
その際、節税目的で経費を多く計上すれば、表面的な所得が低くなります。
売上・収入ー経費 ⇒ 所得
売上から経費を引いた金額が自由に使える所得なので、住宅ローンの審査では決算書の所得（利益）が重視されます。
住宅ローンの審査では所得が基準になります。
売上がいくらあっても所得が低ければ、低い所得で住宅ローンの審査が行われます。
①売上1,500万円・経費1,000万円 → 所得500万円
②売上1,000万円・経費200万円 → 所得800万円
① < ②
②の方が審査が通りやすい・多く借りられる
勤続年数を重視する
民間住宅ローンの実態調査によれば、93.2％（令和4年度）の金融機関が勤続年数を重視するとしています。
会社員は勤続年数＝安定性と見られるように、自営業者は事業の継続期間が短いと信用が低くなります。
自営業者として3年事業をしてる人より、会社員として１年勤務してる人の方が信用が高いと見られることも多いです。
金融機関によっては3期分の確定申告書を提出させるので、事業継続が3年未満だと相談の段階で断られる機関もあります。
3期分が必要と分かっていれば、住宅ローンの審査対策も立てられます。
頭金や諸費用の資金作りの準備期間にも充てられます。
担保・頭金が多く必要
自営業者が安定していないと見られるのであれば、担保を提供したり、頭金を多く入れることで信用を得ることができます。
住宅ローンの借入れのために担保を提供したり、頭金を多く入れることをできる人は少ないので、別の金融機関を探す方が賢いかもしれません。
信用金庫やフラット３５は、都市銀行と比べて自営業者でも審査に通りやすいといわれています。
自営業者でも住宅ローン審査に通りやすくなる方法
自営業者がなぜ住宅ローンの審査に通りにくいのか分かれば対策も立てやすいでしょう。
自営業者でも住宅ローンの審査に通りやすくなる方法には以下のようなものがあります。
・確定申告の所得を安定させる
・頭金を多めに準備する
・審査が厳しい金融機関は最初から選ばない
・フラット35を利用する
確定申告の所得を増やす
多くの金融機関が3期分の確定申告を要求するので、少なくとも直近3年間は課税所得を安定させることです。
また、自営業者は経費の参入で所得を低くする傾向にあるので、3年間は所得を低くし過ぎないことが審査を通りやすくします。
金融機関によって３期の所得平均、一番低い所得で判断する⇒３年は所得を安定させる
金融機関によっては低くしててもマイナスと見ないところもありますが、マイナスの場合は難しいでしょう。
頭金を多く用意する
自己資金が多いということは、それだけ借入金が減るということです。
- 自己資金ー諸費用＝頭金
- 物件価格 ー 頭金＝必要な借入金
物件価格に対して借入金が少なければ、金融機関にとっても貸し出ししやすくなります。
物件価格（≠担保価値）>>> 貸出金
〇 幡物件価格7000万 >>> 借入金3000万
× 物件価格7000万⇒6000万 < 借入金7000万（担保割れ）
審査が厳しい金融機関は最初から選ばない
金融機関にも住宅ローンの審査に厳しい機関と積極的な機関があります。
また、都市銀行よりも地方銀行や信用金庫のほうが柔軟に対応してくれる傾向にあります。
金融機関は審査基準を公表してませんが、住宅ローンに積極的でない金融機関はあります。そういった金融機関は時間や手間の節約のために最初から外すことも必要かもしれません。
フラット３５を利用する
フラット３５は、自営業者でも民間金融機関より審査に通りやすいといわれています。
フラット３５の審査には、納税証明書（所得金額用）および確定申告書（写）が必要ですが、前年の所得で審査されます（金融機関は3年間の平均など）。
フラット35の特徴として借入期間ずっと固定金利というものがあります。
金融機関の変動金利は審査金利が高めに設定されてるので、借入れられる金額が少なめになりますが、フラット35の審査金利はその時の金利となるので、借入れられる金額が高額になりやすいです。
これは借入れしやすい一方で負担が多額になりがちということです。つまり、フラット35では返済していける金額かを自分で判断しなければいけません。
まとめ
・自営業者は収入が安定しない、所得を低く申告してるといった理由から住宅ローンを借りにくい
・金融機関では３年以上の事業継続の要件があることが多い
・金融機関の審査では3年の平均所得、3年で一番低い所得などで審査される（会社員より厳しくみられる）
・３年間の所得を増やす、自己資金を準備することで対策する
・地方銀行やフラット35を利用すれば自営業者でも住宅ローンの借入れは可能
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