子供がいる世帯で将来的に住宅の購入を考えてるのであれば、住宅ローンの資金計画には注意が必要です。
住宅購入には、物件価格に加えて諸費用がかかりますし、頭金や住宅ローン金利など頭を悩ます問題はたくさんあります。
特に購入した後にも維持費がかかることに注意し、限度額いっぱいでローンを組むのではなく、返していける金額かどうかを考えることが大事です。
ここからは住宅ローンを無理なく返済していける金額を見極めるポイントについて触れていきます。
借りられる金額と返していける金額を区別しよう
住宅ローンを借りる際は、金融機関が貸してくれる金額と自分が返していける金額を区別することが必要です。
金融機関は、借りる人の年収をもとに限度額を算出します。
ここに世帯年収700万円の家庭が２つあり、一方は子供がおらず、もう一方はまだ小さい子供が二人いたとします。同じ年収額であっても、置かれた状況は異なります。子供がいなければ限度額で借りても返していけるかもしれませんが、小さい子供がいる家庭ではこれから教育費がかかるので、限度額で借りれたら返済が厳しくなります。
このように住宅ローンの適正額は家族構成や今後のライフイベントで異なりますが、一つの目安として年収の25％に返済額を抑えるというものがあります。また、現在払っていっている家賃水準に維持費も含めておさまるかどうかも目安になります。
例えば、今の固定金利の金利は1.82％ですが、年収700万円をもとに限度額を計算すると6,000万円になります。6,000万円で返済期間35年で元利均等返済で返していく場合、毎月の返済額は19万円を超えます。手取りだと560万円くらいなので、毎月使えるお金は46万円となり、毎月4割が住宅費にもってかれることになって厳しいです。
ただ、住宅ローン減税で手取り収入を増やせます。縮小されてる制度ではありますが、利用しない手はありません。
無理なく返していける金額の見積もり方
無理なく返済できる住宅ローンの金額は、毎月の返済額が年収の25％以下におさまるか、家賃と維持費を合わせた額におさまるかが目安になります。
年収の25％以下にするならば、年収700万円なら245万円までとなり、月額20万円が住宅ローンに充てれます。
家賃水準を目安にした場合は、仮に現在の家賃が16万円の場合なら、購入後に係る維持費（管理費10,000円、修繕積立金10,000円、固定資産税等10,000円）を控除した金額が無理なく返していける金額です。別に住宅購入資金を積み立てていたのであれば、その分も返済額に上乗せできます。
家賃の他に毎月頭金を積立ててきたのであれば、購入後はその分が浮くからです。
年収700万円、家賃16万円、頭金積立て金額毎月3万円の人が無理なく返していける金額は、16万円以下となります。
家賃16万円＋頭金積立て3万円－維持費3万円（管理費、修繕積立金、駐車場代等）＝16万円
さらに建物は経年劣化するので、将来の修繕費として毎月1万円なり、2万円なり無理のない範囲で積み立てておくといいでしょう。
返済負担率25％ 20万円
家賃水準 16万円（家賃16万円＋住宅積立3万円－維持費3万円）
毎月の返済額
金利、返済期間をもとに毎月の返済額を16万円にした場合の目安です。
ローン返済額16万円で借りられる金額（万円）
| 金利/返済期間 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 05％ | 4500 | 5340 | 6100 |
| 1％ | 4240 | 4970 | 5660 |
| 1.5％ | 4000 | 4630 | 5220 |
| 1.9％ | 3810 | 4380 | 4900 |
金利1.9％で35年のローンを組むのであれば、4,900万円以下のローンにするということです。
毎月の返済額と借入れても返していける金額の目安
毎月10万円（単位：万円）
| 金利/返済期間 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 1％ | 2650 | 3100 | 3540 |
| 2％ | 2360 | 2710 | 3000 |
毎月14万円（単位：万円）
| 金利/返済期間 | 25年 | 30年 | 35年 |
| １％ | 3710 | 4350 | 4950 |
| ２％ | 3300 | 3790 | 4230 |
毎月20万円（単位：万円）
| 金利/返済期間 | 25年 | 30年 | 35年 |
| １％ | 5300 | 6200 | 7080 |
| ２％ | 4710 | 5410 | 6030 |
おわりに
返していける金額から算出したのは、住宅ローンだけの金額です。
この金額に頭金をプラスして、諸費用を控除すると買える物件の目安の金額になります。
返していける金額＋頭金－諸費用＝買える物件額
仮に頭金500万円、諸費用350万円であれば、4,900万円＋500万円－350万円＝5,050万円
また、区分所有マンションの修繕積立金は注意が必要です。
長期修繕計画作成ガイドラインでは、マンションの修繕積立金は均等積立て方式が望ましいとしてますが、ほとんどは段階増額積立て方式だからです。
均等積立て方式は、長期修繕積立計画の修繕費を計画的に均等に積み立てる方式をいい、段階増額積立て方式は、当初の積立額を抑えて段階的に積み立て額を増やす方式です。
以上のことから、数千円でもいいので別途運用しながら積立てていくのがおすすめです。
