マイホームを購入するにあたっては、ローンを無理なく返していける金額で借りるのが正しい借り方です。
無理なく返済できる住宅ローンがいくらなのかを知るには、ライフプランを立てることが手っ取り早いです。
今の年収なら大丈夫そうと思ってたのに、子供の進学や定年退職後になったら返済が苦しくなり、せっかく手に入れたマイホームを手放すことになる人もいます。
不動産の営業マンの言われるまま住宅ローンを組んでしまうと、大幅なライフプランの修正を余儀なくされることがあります。
今回は住宅ローンの返済計画のポイントについて考えていきます。
住宅ローンの返済計画のポイント
住宅ローンは無理のない返済額で借りることが重要です。
金融機関は申込者の年収や勤務先などをもとに貸し出し額を決めますが、この金額は無理のない返済金額ではありません。
金融機関が住宅ローンを貸し出す際に基準とするのが返済比率です。
返済比率は、年収に対する年間の住宅ローンの割合を表したもので、年収400万以上なら35％以下が基準です。中には700万円以上なら40％までOKの金融機関もあります。
例えば、年収が650万円の人なら、650万円×35％＝227.5万円、227.5万円÷12カ月で月々約18万円が上限となります。
つまり、月々の住宅ローン額が18万円以下になるようにすれば、返済比率の基準を満たすことになります。
この金額はあくまでも借りられる金額なので、この金額で住宅ローンを組んでしまうと、子供の進学や定年退職後の生活が厳しくなります。
仮に夫が働いて妻が専業主婦の家庭であれば、多くの場合で妻がパートに出ることで生活の改善を試みます。
それでも厳しくて子供が進学をあきらめるケースも多いです。私の家庭もそんな感じだったので、高校から働いて大学まで行きました。
では、どのような住宅ローンの返済計画を立てれば無理のない返済になるのでしょう。
自己資金を多くする（2割以上）
頭金は多く入れる方が借入金額が少なくなるので、住宅ローンの負担を減らせます。
また、頭金が多い方が住宅ローンの審査に通りやすいといわれてます。頭金を貯めることは計画性があると評価されます。
フラット３５は頭金が1割以上かどうかで適用金利が変わるので、最低でも1割以上は準備するのが望ましいとされてます。
それと新築マンションは購入して登記をする（中古になる）と物件価格の1割～2割の値下がりがあるといわれてるので、自己資金を2割以上入れることは担保割れのリスク回避になります。
担保割れというのは、担保になった自宅の価値が借金を下回り、自宅を売ろうとしても差額分を用意しないと売るに売れない状況をいいます。
また、購入には諸費用もかかるので、資金計画を立てる際には考慮しておく必要があります。
住宅ローンの金利を選ぶ
住宅ローンの金利には、変動金利と固定金利があり、さらに固定金利期間選択型といったものもあります。
変動金利型では、市場の金利変動にともなって住宅ローンの金利も変動します。
元利均等返済を利用する場合は、金利は半年ごとに改定され、当初5年間は返済額は変わりません。ただし、元本部分と利息部分の割合は変わります。
固定金利型は、申込時や契約時点から返済終了まで金利が固定されるローンです。
借りる側にとっては、低金利時代に借りると有利、高金利時代に借りると不利と一般的にいわれてます。
変動金利は金利が低く、固定金利は金利が高いという特徴を緩和するのが固定金利期間選択型です。
選択期間は2年から10年が一般的で、変動金利でありながら一定の期間は金利が固定されるというローンです。選択期間が終了した時に再び変動金利か固定金利を選べるものと、できないものとがあります。
返済方法
ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。
元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎回の返済額が一定です。毎回の返済額は一定ですが、金額の元本部分と利息部分の構成が変化しています。
返済額が一定なので返済計画が立てやすく、ほとんどの金融機関で利用できます。
元金均等返済は元金部分を返済期間で均等に返済するため、元金部分の残高が減るとともに金利も減っていきます。元利均等返済より利息の負担は少ないですが、初期の返済額が大きくなります。
元金の返済を据え置いて、金利だけを返済する元金据置型返済というものもあります。
最初の数年（1〜5年）は金利だけを返済し、期間経過後は元利均等返済に移行するのが一般的です。
返済負担率は25％以下にする
既に説明したように、返済負担率は低い方が楽です。
とはいえ、あまりに低ければ自己資金をたくさん準備しなければいけなかったり、まともな物件が買えなくなってしまいます。
返済負担率は、年収に対する年間住宅ローンの割合なので、ボーナスも含まれます。
ただ、今後の会社の状況次第でボーナスがカットされることも考えられるので、ボーナス払いなしにした方がいいと思います。その分、ボーナスがあった時は一部を繰り上げ返済したり、投資信託で積み立てるなどして将来に備えるとよいでしょう。
また、住宅ローン以外に車のローンやカードローンの返済がある場合は、そのローンも返済負担率に含めると安心です。
返済負担率を25％以下にするというのはあくまでも目安なので、家計によっては25％でも厳しいところもありますし、反対に余裕な家庭もあります。
安い金利を利用する
金利のタイプで選ぶと必ず変動金利が一番安くなります。
ここでいう安い金利というのは、変動金利同士を比べて一番安い銀行、一番安い固定金利が適用される金融機関のことです。
変動・固定金利同士でも、金融機関によって差あるので、できるだけ安い金利を探します。
住宅ローンの返済は長期になるので、たった0.2％でも毎月の返済額が数千円違ったりします。
例えば、5000万円を35年で借りた場合、0.625％の銀行だと132,573円、0.825％の銀行だと137,101円になり、毎月4,528円の差になります。支払利息の総額で見たら190万円も差が出ます。
今は低金利なので全額変動金利で借りている人が多いですが、今後金利が上昇すると思うのであれば、変動金利や固定金利も組み合わせることでリスクを和らげることもできます。
インフレ時は固定金利が有利
インフレで金利が上昇すると、それに連動して毎月の返済額が増えます。
変動金利は短期プライムレートを基準にして変化し、固定金利は満期が10年の国債によるといわれています。
変動金利は、半年ごとに改定され、5年間は金利が上がっても返済額は同じといった仕組みをとります。
将来もインフレが続くような状況なら、固定金利にすることで金利上昇を回避できます。
また、インフレはお金の価値を下げるので、借入金の価値も下がることになります。高成長の時に住宅ローンを組んだ人がそれほどローンで苦しまなかったのはこういったことも関係しています。
まとめ
住宅ローンの返済計画のポイントについてのまとめ
・自己資金は2割以上（最低でも10％以上）用意するとよい。
・ローンの金利タイプには、変動金利型、固定金利型、固定金利期間選択型がある。
・返済負担率は25％以下が望ましい。
・なるべく低い金利を選ぶ。
・インフレの時は固定金利にすると返済額を固定できる。
・ライフプランを立てると住宅ローン以外のリスクも把握できる。
そうはいっても会社の倒産やリストラなどでローンの返済が厳しくなることはあります。
そんな時は早めに金融機関に相談することです。今は返済が困難な人に対して、返済期間の見直しや条件の変更に柔軟に対応してくれるからです。
それでもだめなら民事再生や自己破産という方法があります。
