私がファイナンシャルプランナーになった頃は、頭金を2割以上するのが普通とされてました。
最近は頭金がない人も物件価格の全額を借り入れられる金融機関が増えました。
頭金を用意するメリットとして、借入金額を抑えることができることから、購入後の金利負担を減らせることができます。
金融機関によっては金利が低くなることがあります。また、担保割れのリスクを回避することも可能です。
頭金とは
物件価格のうち自分で用意して充てた部分が頭金です。
例えば、物件価格が５０００万円で、このうち５００万円を自分で用意すれば、１割の頭金を用意したことになります。
残りの４５００万円については、一般的に住宅ローンを利用して充てます。
既に述べたように、最近は物件価格の１０割を借り入れできる金融機関も増えました。
かつては頭金は２割を目安にするといった意見も多かったのですが、これは昔は物件の１０割を借り入れできなかったこととも関係します。
頭金として使うと手元の資金が減るので、頭金をいくらにするか考えるときは、少なくとも生活費の１年分は手元に置いておくようにするのが良いといわれています。
もし、車の買い替えや教育資金が近いうちに必要なのであれば、その分も残しておく必要があります。
今のような低金利だと、頭金を無理して用意する必要は以前と比べれば少なくなっているように思いますが、ここからは頭金を用意するメリットについて触れていきます。
頭金が多いと返済が楽になる
頭金を多くすれば、借入額を抑えることができ、結果として住宅ローンの金利負担が減ります。
また、住宅ローンの借入額を抑えて返済期間を短縮するといった選択もできます。
返済期間が短い方が負担する利息は少なくできるので、結果として総返済額も減らせます。
といっても総返済額は繰り上げ返済を活用することでも抑えられるので無理は禁物です。
物件価格が４０００万円、返済期間３５年、金利1％の場合に、頭金が及ぼす影響をみていきます。
頭金なしで４０００万円を借りれば、毎月の返済額は112,914円、総返済額は4742万3997円です。
一方、頭金が２割（８００万円）の場合は、毎月の返済額は90,331円、総返済額は3793万9197円です。
２割の頭金を用意したほうが毎月の返済額は2万2583円少なくなり、支払総額は頭金を含めても148万4800円抑えられます。
金利が低いうちに住宅ローンを組んだ方がいいという意見もありますが、ずさんな計画でローンを組んでしまうと後から苦労することも多く、返済が厳しくなって最悪の場合は住宅を手放すことにもなりかねません。
早いうちに住宅ローンを組む場合も、しっかりと返済計画を立てることが大切です。
一定の頭金があると金利が下がることがある
無理をせずに十分な頭金を用意するのは普通は難しいと思います。
また、今のような低金利では頭金を無理して貯める動機にならないかもしれません。
しかし、金融機関によっては頭金を１割以上用意するかで適用される金利が変わることがあります。
例えば、頭金１割以上だと1.82％、頭金が１割未満だと1.93％ということがあります。
この場合に物件価格が４０００万円で返済期間３５年で借りたとしたら、頭金４００万円なら月々の返済額は11万5956円、総返済額は4870万1542円です。
一方、頭金がゼロなら月々の返済額は13万1072円、総返済額は5505万521円です。
頭金４００万円を含めても234万8979円も少なくなる計算です。
担保割れのリスクを回避できる
不動産は物件価格に業者の利益が含まれるのが普通なので、新築を購入した時点で１割から２割の値下がりがあると言われてます。
例えば、４０００万円で購入した物件であれば、購入した時点で３６００万、３２００万円の価値になることになります。
もし、頭金を用意せず、１０割をローンで借り入れたとしたら、４０００万円の残債があることになります。
こうなると当分は物件の売却価格を残債が上回る可能性が高いので、差額を用意できなければ売ろうと思っても売れない状態になります。
頭金を２割用意した場合は売却価格が残債を上回るので、売却したお金で借入金を返済することができ、引越すこともできます。
このように頭金を用意することは担保割れリスクを回避することにつながります。
まとめ
・最近は物件価格の１０割を借りられる金融機関が多い。
・頭金があると金利負担を減らせる。
・頭金が多い方が審査に通りやすい。
・金融機関によっては頭金を何割用意したかで適用金利が変わることがある。
・頭金を入れることで担保割れるのリスクを回避できる。
