頭金なし vs あり！住宅ローンの総返済額・審査・リスクをFPが徹底解説

私がファイナンシャルプランナーになった頃は、頭金を2割以上用意するのが普通といわれていました。

最近は頭金がない人も物件価格の全額を借り入れられる金融機関が増えました。

頭金を用意するメリットとしては、借入金額を抑えることができることから、購入後の金利負担を減らせることができます。

金融機関によっては金利が低くなることもあります。また、担保割れのリスクを回避することも可能になります。

低金利の今は「頭金なしでもいいのでは？」という声もありますが、頭金を用意するメリットは依然として大きいのが実情です。

本記事では、頭金の基礎から、メリット・注意点まで体系的に整理して解説します。

頭金とは？｜物件価格の一部を自己資金で支払う部分

物件価格のうち自分で用意して物件費用に充てた部分が頭金です。

例えば、物件価格が５０００万円で、このうち５００万円を自分で用意すれば、１割の頭金を用意したことになります。

残りの４５００万円については、一般的に住宅ローンを利用して準備します。

上述したように、最近は物件価格の１０割を借り入れできる金融機関も増えました。

かつては頭金は２割を目安にするといった意見も多かったのですが、これは昔は物件の１０割を借り入れできなかったこととも関係します。

頭金として使うと手元の資金が減るので、頭金をいくらにするか考えるときは、少なくとも生活費の半年から１年分は手元に置いておくようにするのが良いといわれています。

もし、車の買い替えや教育資金が近いうちに必要なのであれば、その分も残しておく必要があります。

今のような低金利だと、頭金を無理して用意する必要は以前と比べれば少なくなっていますが、頭金を準備するメリットは今もあります。

頭金が多いと返済が楽になる

頭金を多くすれば、借入額を抑えることができ、結果として住宅ローンの金利負担が減ります。

また、住宅ローンの借入額を抑えて返済期間を短縮するといった選択もできます。

返済期間が短い方が負担する利息は少なくできるので、結果として総返済額も減らせます。

といっても総返済額は繰り上げ返済を活用することでも抑えられるので無理は禁物です。

物件価格が４０００万円、返済期間３５年、金利1％の場合に、頭金が及ぼす影響をみていきます。

頭金20％を入れることで、

• 月の返済：▲22,583円

• 総返済額：▲148万円（頭金込みでも軽減）

と、負担軽減効果は大きくなります。

金利が低いうちに住宅ローンを組んだ方がいいという意見もありますが、ずさんな計画でローンを組んでしまうと後から苦労することも多く、返済が厳しくなって最悪の場合は住宅を手放すことにもなりかねません。しっかりと返済計画を立てることが大切です。 

頭金で金利が下がる金融機関がある

無理をせずに十分な頭金を用意するのは、なかなか難しいかもしれません。また、今のような低金利では頭金を無理して貯める動機にならないかもしれません。

しかし、金融機関によっては頭金を１割以上用意するかで適用される金利が変わることがあります。

例えば、頭金１割以上だと1.82％、頭金が１割未満だと1.93％ということがあります。

この場合に物件価格が4000万円で返済期間３５年で借りたとしたら、頭金400万円なら月々の返済額は11万5956円、総返済額は4870万1542円です。

一方、頭金がゼロなら月々の返済額は13万1072円、総返済額は5505万521円です。

頭金400万円を含めても234万8979円も少なくなる計算です。

この場合の頭金は、借入額を減らすだけでなく、金利自体を下げる効果もあるため、総返済額へのインパクトは大きいです。

頭金のメリット：担保割れリスクを回避できる

不動産は物件価格に業者の利益が含まれるのが普通なので、新築を購入した時点で１割以上の値下がりがあると言われてます。

例えば、4,000万円で購入した物件であれば、購入した時点で3,600万の価値になることになります。

そして、頭金を用意せず、10割をローンで借り入れたとしたら、4,000万円の残債があることになります。

• 残債：4,000万円

• 市場価値：3,600万円

• → 売りたくても借金が上回り、自己資金がないと売却できない

こうなると当分は物件の売却価格を残債が上回ることになるので、差額を用意できなければ売ろうと思っても売れない状態になります。

頭金を２割用意した場合は売却価格が残債を上回るので、売却したお金で借入金を返済することができ、引越すこともできます。

このように頭金を用意することは担保割れリスクを回避することにつながります。

まとめ｜頭金は必須ではないが、メリットは大きい

・最近はフルローンも可能になっている

・ただし、頭金を入れるメリットは大きい

• 金利負担が減る
• 毎月の返済額が減る
• 金利優遇を受けられる場合がある
• 審査に通りやすくなる
• 担保割れリスクを避けられる

今は低金利だから頭金は不要と考える人は多いですが、長期の資金計画・住み替えリスクまで考えると、頭金を入れるメリットは大きいといえます。