「再建築不可」の土地でも建てられる？ 接道義務と43条の認定・許可を宅建士が解説

土地を探していて、「この土地は再建築不可です」と言われた経験はないでしょうか。

その主な原因が「接道義務」です。

ただ、接道義務を満たさない土地でも、一定の条件を満たせば建て替えができる救済制度があります。

この記事では、その仕組みを、なるべく専門用語をかみ砕いて解説します。

 

この記事から分かること

• 接道義務（道路に2m接する）とは何か
• 満たさない土地でも建てられる「認定」「許可」の制度
• 認定（2項1号）と許可（2項2号）の違い
• 制度が使いやすくなった改正のポイント

 

まず「接道義務」とは｜建築基準法の規定

建築基準法では、建築物の敷地は建築基準法第 42 条に規定する道路に２ｍ以上接しなければならないことが規定されています。

火事のときの避難や、消防車・救急車の通行を確保するためのルールです。

 

この接道義務を満たさない土地は、原則として新築・建て替えができません。

これが、いわゆる「再建築不可」の主な理由です。

ところが、古い住宅地では、道路に接していない、または接する幅が2m未満の土地が、実際に数多く存在します。

こういった敷地については、一定の条件のもと、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないとして許可又は認定された場合に限り、建築することが可能となります。

 

満たさなくても建てられる「救済制度」

接道義務を満たさない土地でも、まったく建てられないわけではありません。

周囲に広い空地があるなど一定の条件を満たし、行政（特定行政庁）が「交通・安全・防火・衛生の面で問題ない」と認めれば、建築が可能になります。

これが建築基準法43条2項の「認定」と「許可」の制度です。

 

ざっくり言えば、認定のほうが手続きが軽く、許可のほうが手間と時間がかかる、というイメージです。

どちらになるかは、土地の状況と、接している「道」の種類によって変わります。

 

改正後の建築基準法第４３条

第2項の一が認定制度、二が許可制度です。

 

認定（43条2項1号）

• 定められた基準に合えば受けられる。
• 建築審査会の同意が不要で、比較的スムーズ。

 

許可（43条2項2号）

• 個別に審査される。
• 建築審査会の同意が必要で、時間がかかりやすい。

 

平成30年の改正で「認定」が新設された

もともとは、この救済はすべて「ただし書き許可」と呼ばれ、建築審査会の同意が必要な、時間のかかる手続きでした。

それが平成30年（2018年）の法改正で変わりました。

 

改正前：すべて「ただし書き許可」（建築審査会の同意が必要）
↓
改正後：一定の基準に合うものは「認定」（同意不要）で済むようになった。基準に合わないものは、引き続き「許可」（同意必要）。

 

この改正で、条件に当てはまる土地では、手続きの負担が軽くなりました。

旧「ただし書き許可」は、現在の「43条2項2号許可」にあたります。

 

さらに対象が広がった（令和5年）

令和5年（2023年）12月の施行規則改正で、認定（2項1号）の対象範囲が拡大されました。

以前は「延べ面積200㎡以内の一戸建て」などに限られていましたが、対象が広げられ、より多くの土地で認定が使えるようになっています。

 

土地を買うときに気をつけたいこと

接道義務を満たさない土地は、価格が安いことがあります。

しかし、次の点に注意が必要です。

認定や許可は「必ず受けられる」ものではなく、土地ごとに個別に判断されます。

また、認定・許可を受けて建てた道（道路状空地）は、建築基準法上の「道路」になるわけではないため、将来また建て替えるときに、あらためて認定・許可が必要になります。

 

さらに、住宅ローンの審査で、再建築不可やそれに近い土地は評価が低くなり、融資がつきにくいこともあります。

安さだけで判断せず、「再建築できるのか」「ローンは組めるのか」を、購入前に必ず確認することが大切です。

 

横浜で検討する場合

横浜市でも、この認定・許可の制度が運用されています（横浜市では平成11年5月から許可制度、平成30年9月から認定制度が運用されています）。

個別の土地が認定・許可を受けられるかは、横浜市の担当窓口（市街地建築課）への事前相談で確認できます。

現況の測量図や公図などの資料が必要になるため、購入を検討する段階で、宅建業者や建築士とともに早めに相談しておくと安心です。

 

まとめ

• 敷地は原則、幅4m以上の道路に2m以上接する必要がある（接道義務）
• 満たさない土地は「再建築不可」になりやすいが、認定・許可の救済制度がある
• 認定（2項1号）は審査会の同意が不要、許可（2項2号）は必要
• 平成30年改正で認定が新設され、令和5年にその対象が拡大された
• 必ず受けられるとは限らず、ローンの面も含め購入前の確認が重要

 

接道義務を満たさない土地は、うまく制度を使えば活用できる一方、リスクもあります。

安さの裏にある事情を理解し、専門家に相談しながら判断することが、後悔しない土地選びにつながります。