コラム

新築も中古も高騰で共働きじゃないとマンションが買えなくなってきた

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ダイエットのために禁ラーメンしてましたが、数年ぶりにラーメンを食べに行きました。

「久しぶりに食べたラーメンは美味しく、Amazing!」でした。

久し振りにラーメン屋に行って驚いたのがラーメン一杯の値段でした。物価高で外食も高くなってるとは聞いてましたが思ってた以上でした。

 

ラーメン屋で用地の仕入れ業者の人と話したのですが、土地の価格も値上がりしていて、なかなか仕入れができず困ってるそうです。

 

新築マンション市場の高騰は収まらず、2021年にバブル期の水準を超えたマンション市場は今も留まることなく上昇しています。

都心の新築マンションでは1億円を超えるものが多く、いわゆるタワーマンションは高収入の共働き世帯のパワーカップルに人気です。

中国は土地の所有権がない(使用権)ので、中国人も買いまくってるみたいです。

 

新築マンションが値上がりすると、それにつられて中古マンションも値上がりするので、今は中古マンションも共働きじゃないと買うのが難しくなってきました。

不動産会社は過去の成約価格や成約件数を知ることが出来ますが、それを見ると成約件数は落ちてるのに価格は上がり続けてます。

今回は新築マンション価格の値上がりが続く原因についてです。

資材と人件費の高騰は続く

マンション価格の値上がりの要因の一つに建物の資材価格と人件費の高騰があります。

建設現場で働く人の賃金はそれほど高騰してる感じはありませんが、人手不足で手配が厳しいみたいです。

マンションの大規模修繕でも、首都圏と地方とでは材料価格に差はないけれど、人件費に差が出るといわれてます。

マンション業者は最初に利益を見込み、それに合わせて価格を設定するので、資材や人件費といった原価高騰は新築マンション価格と連動します。

 

また、このブログでも以前、トラック運転手の時間外労働規制について書きましたが、残業規制は建設業界でも2024年4月から規制されるので、これもマンション価格の高騰要因になると思います。

少し前の日本経済新聞に過去10年で23区のマンションは3000万円も上昇(7割)したとありましたが、一部でささやかれた価格崩壊はどこ吹く風のようです。

 

新築マンションは供給が限られる

新築マンションの価格高騰の原因に供給数を絞ってるというものがあります。

供給が限られれば、マンションは値崩れせず価格が維持されます。

ただ、新築マンションは活発ですが、一方で中古マンションの売れ行きがにぶくなっています。

今後は中古マンションも立地次第で明暗に差が出そうです。

 

資材や人件費の高騰、供給制限等によって今のマンション価格は高値を維持してますが、資材や人件費はマンションを維持していく費用にも影響します。

タワーマンションを買うような人は間違いなく投資をしてる(してないと住み続けることは無理、転売目的も)のでまだしも、そうでない人はマンションを維持するのが難しくなります。

新築マンションは相場よりも高い(プレミアム)のが普通ですが、新築マンションを買うような人は金銭的に余裕がある人たちです(特にタワマン)。一方で購入してから後悔する人が多いのも新築マンションです。

マンションの管理費や修繕積立金は定期的に見直されますが、中古マンションは年数と共に値上がりするのが普通です。

賃貸と違って資産になるのが持家のメリットですが、それだけリスクも増えます。

 

神奈川でも夫婦共働きが必須になりつつある

かつて不動産業者の間では、年収五倍のルールというものがありました。

ところが今は神奈川県の新築マンションでも年収の10倍を超えて購入する人が増えています。

マンションを買うなら年収の10倍のローンは当たり前というのが今の現実です。

もっとも以前は住宅ローンの借入期間がもっと短く、金利も高い時代でした。今後もカギを握るのは金利です。

神奈川県の男性の平均年収は540万円なので、10倍のローンを組むと5000万円です。

 

都内の中心部には3億円を超えるマンションも出てますが、場所も良いので資産性は高く値崩れはしないと思います。むしろインフレで現金で持つよりいいかもしれません。

東京は新築マンションも中古マンションも年収の14倍超えで過去最高みたいです。

 

新築マンションは供給が限られますが、中古マンションなら数は豊富です。

中古マンションが嫌がられるのはリフォームが必要なことがほとんどだからですが、リノベーションマンションなら直ぐに入居も可能です。

中古マンションなら建物も比較的新しく、駅から近いといった好条件のものも出てきます。

新築と違って10年保証はありませんが、設備等に独自の保証があるものもあります。

新築マンション価格のプレミアムはその人の価値観で分かれると思いますが、2割くらいなら妥当だと思います。

 

おわりに

高くても希少性があったり、資産性が高い不動産はリーマンショックでも値崩れしませんでした。

反対に買えないからと安い、お手頃な物件に飛びつくと後悔するかもしれません。

安い理由の原因が、修繕積立金の滞納率が高い、管理が行き届いてない、自主管理(場合による)だと要注意です。

 

マンションは資産なので、数年、数十年後をイメージすることも大事です。

たとえば、マンションが将来どうなってるか、特にいくらで売れるのかといった視点は大事です。

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横浜で不動産仲介業ファイナンシャルプランナーをしています。 住宅ローンが老後に与える影響は大きいです。 資産があるのにお金がないとは? いくらのローンなら返済していける? 年金について知らずに家を購入するのは無謀? 不動産だけでなく、ライフプランの相談にも対応してます。 担当ジャンル:雑記、不動産、ライフスタイル 資格:宅建士、管業、簿記1級、1級FP、社労士、1種証券、住宅ローンアドバイザー 有酸素運動と予備試験始めました

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