相続をきっかけに、実家などの不動産を「とりあえず兄弟で半分ずつ共有名義にしておこう」と決めるケースは少なくありません。
しかし、この「とりあえず共有」が、後になって身動きの取れない状態を生むことがあります。
区分所有のマンションと同じように、共有名義の不動産にも「一人で決められること」と「全員で決めなければならないこと」があります。
この違いを知らないまま共有名義にしてしまうと、いざ売りたいと思ったときに苦労することになります。
この記事から分かること
- 共有名義の不動産は、全体を売却するのに共有者全員の同意が必要になること
- 一方、日常の管理に関することは共有者の過半数の同意で決められること
- 共有者の一人と連絡が取れないだけで、手続きが止まりやすいこと
- 二次相続・三次相続が進むと、共有者が増えすぎて処分できなくなることがあること
- 自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく単独で売却できること
共有名義の不動産は「処分」と「管理」でルールが違う
処分（売却）には共有者全員の同意が必要
共有不動産「全体」を売却することは、民法上の「変更行為」にあたります（民法251条1項）。変更行為には共有者全員の同意が必要なため、共有者のうち一人でも反対すれば、不動産全体の売却を進めることはできません。
管理には持分価格の過半数の同意でよい
一方、日常的な管理行為（例えば、賃貸に出す契約を結ぶなど）は、持分価格の過半数の同意があれば決定できます（民法252条）。
処分行為と比べると、ハードルはかなり下がります。
| 処分（全体の売却など） | 管理 | |
| 必要な同意 | 共有者全員の同意 | 持分価格の過半数の同意 |
| 根拠 | 民法251条1項（変更行為） | 民法252条（管理行為） |
| 反対者がいる場合 | 一人でも反対すれば実行できない | 過半数が賛成すれば実行できる |
共有者と連絡が取れないだけで詰むこともある
相続の場面では、共有者の中に長年疎遠になっている人や、所在が分からなくなっている人がいることも珍しくありません。
全員の同意が必要な処分行為は、たった一人と連絡が取れないだけで、協議も手続きも止まってしまいます。
このような所在等不明の共有者がいる場合は、早めに専門家に相談することが望ましいです。
二次相続、三次相続で共有者がねずみ算式に増える
共有名義の問題は、一次相続（親から子への相続）の段階で解決しないと、さらに深刻になっていきます。
共有者の一人が亡くなると、その人の持分は、さらにその人の相続人（配偶者や子など）に分割相続されます。
一次相続で兄弟3人の共有だったものが、そのうちの一人が亡くなって二次相続が発生すると、共有者は4人、5人と増えていきます。
これが三次相続まで進むと、共有者が10人を超えることも珍しくありません。
街を歩いていると、一等地にありながら、二次相続・三次相続によって共有者が増えすぎたために、誰も処分に踏み切れなくなっている不動産を見かけることがあります。
立地や資産価値そのものは申し分なくても、共有者全員の所在確認や意思確認だけで何年もかかってしまい、結果として空き家のまま放置されるケースも少なくありません。
共有名義は、代を重ねるほど解消が難しくなる性質を持っています。
だからこそ、一次相続の段階で共有状態を長期化させず、持分の整理や売却を検討しておくことが重要です。
「自分の持分だけ」なら単独で売却できる
ここまでの内容だと、「共有名義にしてしまったら、もう詰みしかないのか」と感じるかもしれません。
しかし、最初の段階であれば対策はあります。
民法（206条）には、所有者は法令の制限内において自由にその所有物を処分する権利を持つと定められています。
共有持分もこの「所有物」に含まれるため、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意を得ることなく、単独の意思で売却することができます。
つまり、不動産「全体」の売却には全員の同意が必要ですが、「自分の持分」だけを手放すことは、他の共有者に反対されていても、連絡が取れなくても、自分の意思だけで進められるということです。
共有持分を専門に買い取る不動産業者がいる
とはいえ、共有持分だけを買いたいという一般の買主は、通常の不動産市場ではほとんど見つかりません。
持分だけを購入しても、その不動産全体を自由に使えるわけではなく、他の共有者との交渉が必要になるなど、権利行使に制約が残るためです。
そこで存在するのが、共有持分を専門に買い取る不動産業者です。
こうした業者が持分を買い取ると、業者自身が新たな共有者（当事者）になります。
そのうえで、業者は他の共有者と交渉を進めたり、場合によっては共有物分割請求という裁判上の手続きを利用したりしながら、最終的に不動産全体の売却や現金化につなげていきます。
個人同士の話し合いでは膠着していた共有関係も、業者が当事者として加わることで、交渉や法的手続きのノウハウを活かして前に進められることがあります。
一般的な買主が見つかりにくい共有持分でも、専門の買取業者であれば売却できる可能性があるという点は、知っておいて損はありません。
ただし、持分だけの売却は、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額よりも、大幅に低い価格になりやすい点には注意が必要です。
他の共有者との協議がまとまるのであれば、不動産全体を売却したほうが、通常は手取り額は大きくなります。
まとめ｜共有名義は「詰んで終わり」ではない
- 共有不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要
- 日常の管理行為は、持分価格の過半数の同意でよい
- 共有者の一人と連絡が取れないだけで、全体の売却は止まりやすい
- 二次相続・三次相続が進むほど共有者が増え、処分がさらに難しくなる
- 自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく単独で売却できる
- 共有持分を専門に買い取る不動産業者を活用すれば、共有名義のままでも現金化の道はある
- ただし、持分のみの売却価格は、全体を売却する場合より低くなりやすい
相続で不動産を共有名義にする前に、将来売却する可能性があるかどうかを考えておくこと、そして共有者全員と連絡が取れる状態を保っておくことが、後々のトラブルを避ける一番の近道です。
※本記事は共有名義の不動産に関する一般的な法律解説であり、個別の事案における法的判断を保証するものではありません。共有物分割請求などの法的手続きを検討する場合は、弁護士・司法書士等の専門家にご相談ください。
