登記簿の「地目」は２３種類ある

動産と違って不動産は誰が所有しているかは見た目では分かりません。

誰の所有か分からなければ、自分が所有する土地に、勝手に他人が入ってきたり、使われたりしてしまいます。

不動産の状況や権利関係を公示する制度が登記制度です。

登記は、手数料を支払えば、誰でも閲覧することができます。

 

登記されている記録は、一般的に登記簿謄本と呼ばれています。

登記簿謄本には、土地の利用状況を表す地目というものが記載されています。

地目を見れば、土地の利用状況が分かるかもしれません。

地目とは

地目は、土地の主な用途を一言で表したものをいいます。

土地といっても、実際には様々な用途に使用されています。

建物が建っている土地があれば、駐車場もありますし、竹や木が生えている土地だってあります。他にも田や畑、公園など実に様々あります。

 

以前、不動産の土地は、一筆ごとに登記されているといった話をしましたが、地目も一筆ごとに登記されています。

登記されているので、法務局に行って登記簿謄本を閲覧すれば、誰でも自由に調べることができます。

 

登記簿謄本に載っている地目は、不動産登記法などに基づいて定められています。

不動産登記規則第99条と不動産登記事務取扱手続き準則第68条などを見ると、地目は２３種類に区分されているのがわかります。

 

不動産登記事務取扱手続準則第68条には、「土地の現況及び利用目的に重点を置き，部分的にわずかな差異の存するときでも，土地全体としての状況を観察して定めるものとする。」とあります。

土地は、一筆ごとに登記されているので、登記情報を見ればその土地が何に利用されているかが分かるかもしれません。

 

注意が必要なのは、田や畑の場合です。

田や畑といった農地は、農地法によって保護されているため、農地を農地以外の用途に変更する場合は手続きが必要だからです。

田や畑の場合にそれ以外の用途で利用する場合は、農地転用手続きの許可が原則として必要です。

 

地目の種類

１．宅地・・・宅地とは、建物の立っている土地です。住宅だけでなく、ビル、車庫などが建っている土地も宅地です。

２．田・・・用水を利用して耕作する土地をいいます。一般的にはお米が該当します。

３．畑・・・用水を利用しないで耕作する土地です。

４．山林・・・竹や木が生えている土地です。

５．原野・・・雑草や灌木が生えている土地です。

６．用悪水路・・・灌漑用または悪水排泄用の水路をいいます。

７．公衆用道路・・・一般交通の用に供する道路です。

８．公園・・・公衆の遊楽のために供する土地のことです。

９．境内地・・・境内に属する土地であって、本殿、拝殿、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある土地（宗教法人の所有に属しないものを含む）です。

10．学校用地・・・学校の校舎だけでなく、附属施設の敷地や運動場がある土地をいいます。

11．牧場・・・家畜を放牧する土地をいいます。

12．保安林・・・森林法に基づいて農林水産大臣が保安林として指定した土地のことです。

13．鉱泉地・・・鉱泉（温泉含む）の湧出口および、その維持に必要な土地をいいます。

14．池沼・・・灌漑用水でない水の貯留池です。

15．墓地・・・人の遺体または遺骨を埋葬する土地をいいます。

16．水道用地・・・専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場または水道線路に要する土地です。

17．運河用地・・・運河法第12条第1項第1号（水路用地および運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繋船場の築設に要する土地）または第2号（運河用通信、信号に要する土地）に掲げる土地をいいます。

18．堤・・・防水のために築造した堤防です。

19．ため池・・・耕地灌漑用の用水貯留池をいいます。

20．塩田・・・海水を引き入れて塩を採取する土地です。

21．井溝・・田畝（でんぽ）または村落の間にある通水路をいいます。

22．保安林・・・森林法に基づいて農林水産大臣が保安林として指定した土地をいいます。

23．雑種地・・・他の22種類の地目に該当しない土地をいいます。

 

地目の種類には２３種類もありますが、実際に目にするのは限定されると思います。

 

登記簿と実際が異なることはある

登記簿に記載される地目は、最初はあっていても、途中で用途を変更したりすれば、登記簿上と実際の利用状況とがあっていないということが起こります。

 

最初は建物が建ってた宅地であっても、長い年月の経過により建物が朽ち果て崩れ、実際には雑種地なのに登記簿上は宅地のままということもあります。

田や畑として使用していた土地に、建物を建てれば宅地になります。

 

法律上は、地目に変更があった場合は、変更があってから1カ月以内に地目変更登記の申請が必要とされています。

また、1か月以内に申請を行わなければ10万円以下の過料にされる場合があるとも記載されています。

ただ、実際に過料になった人は少ないようなので、地目変更登記をせずに放置している人は多いです。

以上のことから登記上の地目と実際の利用状況とが異なることはありえます。

 

そして、登記簿上の地目を「登記地目」と呼び、実際の利用状況による地目を「現況地目」と呼んでいます。

 

ただし、銀行から融資を受ける場合などは、地目を宅地に変更するように言われたりします。

 

固定資産税は現況地目

宅地と山林とで係る税金にかなり差がありますが、課税は現況において判断されるとされています。

また、固定資産税は、1月1日に所有している人に対して課税されます。

 

固定資産税は、役所の判断で計算が行われているのですが、事務的に作業されるため意外と間違いが起こります。

不動産では、実際の状態と資料上の記載が異なることはよくあるので、現地での確認が重要です。

 

地目のまとめ

・地目とは、土地の使われ方を表した登記情報

・地目は23種類定められている

・登記簿上の地目が現況の地目と一致しないことがある

・固定資産税は1月1日に所有している人に現況地目で課税される